[비즈한국] Perusahaan terkadang mengambil keputusan yang sulit dijelaskan hanya dengan uang. Jika memahami hukum atau sistem yang tersembunyi di baliknya, Anda dapat memahami detail latar belakangnya dengan lebih jelas. 'Pengetahuan Bisnis yang Berguna (Al-Sseul-Bi-Beop)' memperkenalkan petunjuk yang membantu memahami alur bisnis.
Proyek Pendanaan (Project Financing/PF) adalah metode penggalangan dana yang menjaminkan kelayakan proyek dan arus kas masa depan yang dihasilkan dari proyek tersebut. Hal ini berbeda dengan keuangan konvensional di mana pinjaman didasarkan pada kelayakan kredit debitur atau nilai jaminan. Apa yang sering disebut sebagai PF Real Estat adalah salah satu jenis pendanaan proyek yang menggunakan proyek pengembangan real estat sebagai objek investasi. Dana dikumpulkan dengan menjaminkan arus kas masa depan yang akan dihasilkan dari proyek pengembangan real estat, yaitu pendapatan penjualan dan pendapatan sewa.
Masyarakat sangat tertarik dengan PF Real Estat. Hal ini terlihat dari pemberitaan media yang melaporkan kondisi PF Real Estat setiap harinya. Di sini, kita akan melihat mengapa PF Real Estat muncul dan apa topik yang sedang dibahas baru-baru ini.
Sebelum krisis IMF, perusahaan konstruksi melaksanakan segala aspek bisnis konstruksi properti. Mereka menangani pengembangan dan pelaksanaan konstruksi, serta mendapatkan pinjaman langsung dari bank. Namun, setelah kehilangan momentum akibat krisis IMF yang menyebabkan proyek terbengkalai atau kebangkrutan berantai karena pinjaman berlebih, langkah-langkah dicari untuk mengurangi risiko dengan membagi peran masing-masing dan memajukan struktur keuangan. Detailnya adalah sebagai berikut.
Pertama, pemisahan antara pengembang dan pelaksana konstruksi. Pengembang bertindak sebagai subjek bisnis formal yang mengamankan lahan, memperoleh izin, dan mengelola penjualan. Seperti yang terlihat dari isi pekerjaannya, tugas pengembang tidaklah mudah karena harus mengoordinasikan posisi berbagai pihak seperti pemilik lahan, pemerintah daerah, dan pengadu masyarakat dalam mengelola keseluruhan bisnis.
Karena hal ini, orang yang bekerja di perusahaan pengembang dituntut memiliki kemampuan luar biasa seperti kemampuan perencanaan, pemahaman hukum dan keuangan, kemampuan negosiasi, kepemimpinan, dan bahkan etika. Karena tidak semua orang memiliki kemampuan tersebut, terkadang ada kesenjangan dan perbedaan yang sangat mencolok saat bertemu dengan orang-orang di industri ini.
Pihak pelaksana konstruksi tentu saja ditangani oleh perusahaan konstruksi. Lebih jauh lagi, seringkali terdapat perjanjian penyelesaian proyek yang menjanjikan penyelesaian bangunan. Hal ini dilakukan karena berbagai alasan, salah satunya karena diminta oleh sindikasi pemberi pinjaman dalam PF Real Estat atau untuk membantu penjualan unit. Konsumen (pembeli unit) berharap perusahaan konstruksi besar, bukan sekadar perusahaan cangkang pengembang, yang bertanggung jawab. Oleh karena itu, jika perusahaan konstruksi besar melakukan perjanjian penyelesaian proyek dan mengiklankannya, rekrutmen pembeli cenderung lebih mudah.
Selanjutnya, daripada perusahaan konstruksi meminjam dana secara langsung, digunakan teknik keuangan PF Real Estat. Pengembang meminjam dana dari 'pemberi pinjaman' seperti lembaga keuangan. Kemudian, sebagai jaminan pinjaman, hak milik tanah, hak izin, dan status kontrak lainnya dialihkan kepada 'perusahaan amanah (trust company)'. Perusahaan konstruksi melakukan pekerjaan konstruksi dengan dana yang diperoleh pengembang, dan berkomitmen pada perjanjian penyelesaian proyek di mana mereka berjanji untuk menyelesaikannya dalam periode yang ditentukan dalam kondisi apa pun, kecuali karena keadaan kahar (force majeure).
Pada prinsipnya, PF melakukan pinjaman berdasarkan profitabilitas dan arus kas bisnis, dan sumber pelunasan juga ditutup oleh arus kas bisnis itu sendiri seperti pendapatan penjualan. Karena alasan inilah, kredit atau aset pemilik bisnis tidak terlalu penting, sehingga entitas tujuan khusus (SPV) dibiarkan mengelola bisnis, dan pemberi pinjaman memulihkan pinjaman melalui hak keuntungan prioritas. Namun, dalam bisnis pengembangan real estat di Korea, situasinya berbeda. Mereka meminta jaminan bersama dari pengembang dan individu, serta meminta penyelesaian proyek, jaminan pembayaran, dan pengambilalihan utang dari perusahaan konstruksi, sehingga mengamankan jaminan baik secara fisik maupun personal. Akibatnya, muncul kritik bahwa PF Real Estat dilakukan secara berlebihan tanpa menganalisis kelayakan bisnis secara cermat.
Pasar PF Real Estat pernah mengalami krisis akibat dampak krisis keuangan tahun 2008. Sekitar tahun 2011, ketika unit yang tidak terjual meningkat dan peringkat kredit perusahaan konstruksi turun, terjadi penarikan dana massal (bank run) dan kebangkrutan berantai di bank tabungan yang secara aktif menjalankan PF Real Estat. Namun, sejak tahun 2013, berkat suku bunga rendah dan peningkatan likuiditas, pasar properti menikmati ledakan yang belum pernah terjadi sebelumnya, membuat krisis bank tabungan terlupakan dan pasar PF Real Estat pun berkembang pesat. Sejak saat itulah bank komersial dan perusahaan sekuritas mulai aktif masuk ke pasar PF Real Estat.
Namun, seperti yang kita ketahui bersama, sejak tahun 2022, pasar PF Real Estat tidak lagi seperti dulu. Biaya penggalangan dana meningkat karena suku bunga tinggi, tetapi resesi yang berkepanjangan membuat pasar kekurangan kemampuan untuk menanggung harga properti yang semakin mahal. Secara khusus, kondisi ketidakstabilan perusahaan konstruksi yang menopang fondasi PF Real Estat sangat serius. PF Real Estat baru bisa diharapkan jika bangunan berdiri, namun karena tingkat ketidakstabilan terlalu parah dimulai dari perusahaan konstruksi kecil dan menengah di daerah, keberlangsungan PF Real Estat tidak dapat diharapkan.
Jika perusahaan konstruksi jatuh, siapa yang akan bertanggung jawab atas bisnis tersebut? Meskipun tergantung pada kondisi kontrak, suasananya adalah bola panas kini beralih ke perusahaan amanah. Perusahaan amanah, melalui 'kontrak amanah tanah tipe manajemen', telah mengambil alih tidak hanya hak kepemilikan tanah tetapi juga nama izin, nama kontrak konstruksi, dll., dan telah menjalankan bisnis pengembangan real estat sebagai subjek bisnis yang sebenarnya. Dalam kasus ini, perusahaan amanah menyambutnya karena dapat memperluas bidang bisnis dan memperoleh pendapatan komisi yang lebih tinggi dibandingkan metode lain, dan sindikasi pemberi pinjaman atau perusahaan konstruksi juga tidak keberatan karena perusahaan amanah mengelola bisnis, bukan pengembang kecil.
Metode amanah tanah tipe manajemen, yang sangat populer selama masa kejayaan real estat, kini berbalik menjadi bumerang bagi perusahaan amanah saat resesi tiba. Berdasarkan metode ini, perusahaan amanah memikul kewajiban penyelesaian proyek sesuai dengan perjanjian, atau memikul kewajiban pelunasan pinjaman jika terjadi kegagalan. Namun, dalam situasi di mana hanya perusahaan amanah yang tersisa karena ketidakstabilan perusahaan konstruksi, muncul perdebatan apakah perusahaan amanah benar-benar harus memenuhi seluruh kewajiban tersebut.
Meskipun terpikir bahwa kewajiban penyelesaian harus dipenuhi jika sudah diatur dalam kontrak, perusahaan amanah memiliki argumen tersendiri. PF Real Estat adalah bisnis yang dijalankan melalui konsultasi erat antara berbagai pihak seperti pengembang, perusahaan konstruksi, sindikasi pemberi pinjaman, dan perusahaan amanah.
Oleh karena itu, sindikasi pemberi pinjaman juga harus memverifikasi ketepatan pelaksanaan pinjaman, dan faktanya banyak kontrak menetapkan bahwa pengeluaran biaya bisnis oleh pengembang harus mendapatkan persetujuan dari sindikasi pemberi pinjaman. Argumen utama mereka adalah jika sindikasi pemberi pinjaman tidak melakukan peninjauan ketepatan penarikan dan pelaksanaan pinjaman meskipun mampu melakukannya melalui dokumen permintaan pelaksanaan dana dan tabel analisis neraca bisnis, maka tidak adil untuk menuntut perusahaan amanah melunasi seluruh pinjaman sebagai kewajiban penyelesaian proyek.
Namun, Pengadilan Distrik Pusat Seoul dalam putusan terbarunya menolak argumen perusahaan amanah dan mengabulkan tuntutan sindikasi pemberi pinjaman. Alasannya adalah sistem penyelesaian proyek oleh perusahaan amanah merupakan praktik perdagangan yang umum terjadi dalam keuangan PF atau bisnis pengembangan saat ini, dan perusahaan amanah telah memperoleh pendapatan komisi yang tinggi atas jasa amanah yang mencakup perjanjian penyelesaian proyek tersebut.
Hingga ada putusan Mahkamah Agung, tanggung jawab perusahaan amanah atas ketidakpatuhan terhadap komitmen penyelesaian proyek akan terus menjadi kontroversi. Apa pun hasil akhirnya, dampaknya sangat besar sehingga bahkan untuk membicarakannya pun harus berhati-hati. Melihat kondisi yang dulunya dianggap biasa dan tidak dipermasalahkan oleh siapa pun kini menjadi masalah besar, saya kembali menyadari betapa besarnya volatilitas dan risiko dalam bisnis pengembangan real estat.