[비즈한국] Pada 11 September, dalam konferensi pers 100 hari masa jabatannya, Presiden Lee Jae-myung menanggapi langkah pemerintah terkait pasokan perumahan baru-baru ini dengan mengatakan, "Melihat tidak adanya pujian maupun kritikan, sepertinya kebijakan ini berjalan dengan baik." Di permukaan, ini terdengar seperti 'langkah stabil tanpa dampak politik'. Namun, pasar properti tidak bergerak berdasarkan tepuk tangan atau sorakan, melainkan berdasarkan indikator dingin seperti alur proses (perizinan–konstruksi–penjualan–penyelesaian), perpanjangan dan pembiayaan kembali *Project Financing* (PF), akumulasi unit yang tidak terjual (baik sebelum maupun sesudah pembangunan), serta gesekan antara kredit rumah tangga dan *Debt Service Ratio* (DSR).
Evaluasi diri Presiden memperkuat kerangka psikologis jangka pendek yang berbunyi, "Cukup dengan mencegah kenaikan harga saja." Namun, yang membahayakan pasar perumahan Korea saat ini bukanlah harga itu sendiri, melainkan distorsi pada sistem yang menopang harga tersebut. Kecuali standar penilaian kebijakan diubah dari termometer opini publik ke dasbor sistem, pasar akan tetap merasa semakin tidak stabil meskipun pemerintah terus mengatakan "sudah baik".
Pada 7 September, pemerintah merilis 'Rencana Perluasan Pasokan Perumahan', menetapkan target dimulainya pembangunan 1,35 juta unit di wilayah metropolitan (270.000 unit per tahun) hingga tahun 2030, dan menyatakan bahwa LH akan langsung melaksanakan pembangunan di lahan publik untuk mempercepat proses. Pemerintah juga berencana menambah pasokan dengan mengalihfungsikan aset pusat kota seperti kantor pemerintah tua, lahan sekolah, dan lahan milik negara yang tidak terpakai. Arahnya sudah benar, namun angka hanyalah janji. Pasokan tidak ditentukan oleh total volume dalam gambar rancangan, melainkan oleh keberlanjutan sistem produksi. Janji akan menjadi prestasi hanya jika keempat roda—uang (struktur pendanaan), manusia (kapasitas konstruksi), regulasi (perizinan, lingkungan, dampak lalu lintas), dan permintaan (penjualan, konversi)—berputar secara bersamaan. Dalam lingkungan saat ini, tidak satu pun dari keempat roda ini berputar secara otomatis.
Pertama, bagian depan proses sedang terguncang. Data perumahan bulan Juli menunjukkan peningkatan singkat dalam penjualan di wilayah metropolitan, namun akumulasi kinerja tahunan justru menurun. Yang terpenting, unit yang tidak terjual setelah pembangunan selesai—yang dikategorikan sebagai 'buruk'—kembali meningkat. Struktur di mana bagian depan (perizinan/konstruksi) tidak akurat dan bagian belakang (unit tidak terjual pasca-pembangunan) menumpuk, akan bermuara pada kemacetan yang meningkatkan jurang pasokan regional dan volatilitas harga dalam 1–3 tahun ke depan. Meski angka pasokan diteriakkan, di lapangan, kalimat "tidak ada uang untuk konstruksi, tidak ada kepastian terjual, dan tidak tahu kapan perizinan akan selesai" membuat pekerja dan peralatan berhenti. Jika celah ini tidak diatasi, angka '270.000 unit per tahun' hanya akan tetap menjadi rencana di atas kertas.
Kedua, sisa api tekanan PF belum padam. Krisis likuiditas perusahaan konstruksi telah menyebar menjadi beban bagi seluruh sistem keuangan, sampai-sampai kecepatan keputusan pengadilan untuk memulai rehabilitasi meningkat. Tahun ini, pengajuan kurator oleh perusahaan konstruksi menengah dan kecil terus berlanjut, bahkan perusahaan yang dulunya berhasil keluar dari program *workout* kembali masuk ke prosedur rehabilitasi. Ini bukan sekadar kegagalan perusahaan individu, melainkan sinyal keretakan struktural di mana unit yang tidak terjual, kenaikan biaya, dan keterlambatan pengakuan pendapatan saling mengunci. Jika risiko PF (senior, mezzanine, junior) tidak diatur ulang secara cermat, tombol konstruksi tidak akan ditekan, tidak peduli seberapa banyak perizinan dikeluarkan atau rasio lantai dinaikkan. Pasar melihat neraca keuangan, bukan sekadar angka.
Ketiga, napas rumah tangga semakin sesak. Menurut statistik Bank of Korea, saldo kredit rumah tangga pada akhir kuartal kedua mencapai rekor tertinggi sebesar 1.952,8 triliun won. Ini adalah situasi aneh di mana terjadi 'ekspansi utang tanpa pemulihan transaksi' akibat kenaikan harga di beberapa daerah yang memicu kembali kredit pemilikan rumah (KPR). Dalam lingkungan seperti ini, pesan 'penekanan permintaan' yang diulang-ulang oleh pemerintah justru melahirkan paradoks. Penekanan tanpa pandang bulu mungkin bisa mencegah kenaikan jangka pendek, namun juga menghambat perpindahan permintaan riil dan mengeringkan urat nadi transaksi. Jika jalur transaksi kering, maka pengumpulan PF, penyerapan unit tak terjual, dan konversi sewa semuanya terhambat, yang berujung pada akumulasi kelelahan sistem. Pendaratan lunak (*soft landing*) hanya dimungkinkan melalui bantalan selektif, bukan penekanan.
Keempat, penurunan kualitas pasar sewa menggerogoti ekonomi riil. Di tengah konversi dari *Jeonse* (sewa dengan deposit besar) ke sewa bulanan yang semakin cepat secara struktural, bekas luka kecelakaan gagal bayar deposit masih membekas, dan peningkatan unit tidak terjual pasca-pembangunan memicu distorsi pasar sewa. Tanpa memperkuat desain berantai 'jaminan-pasokan-sewa'—seperti biaya jaminan, peringatan kawasan berisiko, pembelian cepat, dan konversi ke REITs sewa publik—perasaan hunian warga kemungkinan besar akan memburuk meskipun pemerintah terus mengklaim "mengelola harga dengan stabil". Kesenjangan antara 'stabilitas' harga rata-rata dan 'ketidakstabilan' di kehidupan nyata sudah mulai terlihat.
Kelima, celah dari resep yang terlalu fokus pada wilayah metropolitan semakin membesar. Pilihan pemerintah untuk memusatkan tenaga di wilayah metropolitan dapat dimengerti secara politik dan administratif, namun semakin lama lesunya perizinan dan konstruksi di luar wilayah metropolitan, semakin cepat pula pengosongan ekonomi regional. Hunian adalah paket yang memadukan industri, transportasi, pendidikan, dan permukiman. Jika hanya menyediakan perumahan tanpa dibarengi perluasan lapangan kerja, sekolah, dan infrastruktur sosial, penduduk akan tersedot ke wilayah metropolitan lebih cepat. Seperti yang dikatakan pemerintah bahwa "kota baru tidak bisa dibangun tanpa batas", solusinya bukan pada jumlah kota baru, melainkan pada desain ulang strategi lokasi berbasis wilayah metropolitan luas. Bersamaan dengan pengumuman 'total volume' metropolitan, cetak biru penataan ulang sumbu transportasi, kawasan industri, dan pendidikan harus dikeluarkan untuk memungkinkan kelangsungan hidup wilayah non-metropolitan. Pesan saat ini masih melayang di antara janji dan cetak biru.
Inti dari semua risiko ini adalah pemerintah hanya menilai efektivitas kebijakan berdasarkan 'stabilitas harga' dan meremehkan 'stabilitas sistem'. Pernyataan Presiden bahwa "tidak boleh ada penurunan drastis maupun lonjakan" secara akal sehat memang benar, namun basis teknis yang memungkinkan hal itu (restrukturisasi PF, penyelesaian kemacetan perizinan, penyerapan tertib unit tak terjual pasca-pembangunan, desain ulang jaminan/sewa) jauh lebih lambat dan rumit daripada sekadar deklarasi. Jika kita menilai kebijakan dengan standar opini publik "tidak ada pujian maupun kritikan" tanpa menutup celah tersebut, kepercayaan bahwa 'kebijakan memimpin pasar' akan melemah, dan yang tersisa hanyalah 'sikap menuruti pasar'. Di tempat yang kehilangan kepercayaan, asimetri informasi dan taruhan spekulatif akan semakin merajalela. Yang dibutuhkan saat ini bukanlah kata-kata untuk meyakinkan pasar, melainkan angka yang menggerakkan pasar.
Lantas, apa yang harus diubah? Pertama, penataan ulang KPI (*Key Performance Index*) sangat mendesak. Jangan gunakan reaksi media, melainkan ungkapkan perizinan bulanan/regional, persetujuan proyek, konstruksi, penjualan, unit tidak terjual pasca-pembangunan, kecepatan perpanjangan/pembiayaan kembali PF, tingkat konversi transaksi, dan tingkat kecelakaan jaminan sewa. Menyembunyikan angka meningkatkan ketakutan, sementara menunjukkan angka meningkatkan kepercayaan.
Kedua, struktur standar PF harus dilembagakan. Perlu ada aturan tertulis mengenai pembagian risiko dan persyaratan antara senior (bank/asuransi), mezzanine (keuangan/jaminan kebijakan), dan junior (modal swasta). Proyek yang lolos kelayakan harus diberikan jembatan likuiditas dan pembiayaan kembali otomatis agar 'tombol konstruksi' bisa ditekan kembali.
Ketiga, pemeriksaan paralel perizinan dan kepatuhan terhadap tenggat waktu harus diwajibkan, serta model standar untuk pemugaran skala kecil dan peremajaan harus disebarkan untuk meningkatkan pasokan mikro di pusat kota.
Keempat, unit tidak terjual pasca-pembangunan harus memiliki jalur operasional permanen untuk pembelian publik bersyarat dan konversi ke REITs sewa, namun aturan untuk mencegah distorsi harga pasar harus ditetapkan secara tertulis.
Kelima, keseimbangan aturan permintaan diperlukan. Penekanan yang lebih presisi harus diberikan pada leverage multi-kepemilikan dan spekulasi jangka pendek, sementara bantalan selektif pada DSR dan pajak perolehan harus dibuka untuk transaksi produktif seperti perpindahan rumah tinggal utama, kelahiran anak, mobilitas kerja, dan efisiensi energi. Hanya jika kelima hal ini bekerja bersamaan, 'target volume' akan menjadi 'hasil nyata di lapangan'.
Cara komunikasi kebijakan pun harus berubah. Pernyataan bahwa "kami akan berulang kali mengeluarkan kebijakan" justru menimbulkan kelelahan di pasar. Bukan lebih sering, tetapi harus lebih presisi. Setiap kebijakan harus jelas mengenai kemacetan proses mana yang dikurangi, berapa banyak, dan indikator keuangan mana yang berubah dalam berapa kuartal ke depan. Sebagai contoh, '270.000 unit per tahun' adalah target, dan untuk target tersebut, indikator antara seperti rasio konstruksi (terhadap perizinan), tingkat penjualan (terhadap konstruksi), kecepatan penyerapan unit pasca-pembangunan, dan tingkat keberhasilan pembiayaan kembali PF harus dirancang seperti anak tangga. Pasar tidak menunggu 'kebijakan selanjutnya'. Modal dan tenaga kerja akan bergerak besok tergantung pada kredibilitas angka yang diungkapkan hari ini.
Presiden berbicara tentang "transformasi keuangan yang mengalihkan dana dari real estat ke industri canggih dan kegiatan ekonomi sehari-hari". Arahnya juga benar. Namun, jika ketidakstabilan sistem pasar perumahan tidak diatasi, rumah tangga akan menjadi lebih sensitif terhadap risiko dan dana akan semakin terkonsentrasi pada aset aman. Ironisnya, pendaratan lunak pasar perumahan adalah syarat mutlak untuk melepaskan diri dari 'ekonomi berbasis properti'.
Perumahan harus stabil agar rumah tangga memiliki ruang untuk investasi jangka panjang, dan keuangan dapat mengalir ke teknologi dan industri. Teknik pendaratan lunak adalah rekayasa, bukan slogan. Diperlukan desain mendetail yang menyatukan empat roda gigi: keuangan, perizinan, pasokan, dan sewa; angka transparan yang memungkinkan desain tersebut; serta pembaruan angka-angka tersebut secara jujur.
Rezime bisa berganti, namun pujian terhadap diri sendiri akan tetap ada. Ungkapan "tidak ada pujian maupun kritikan" mungkin adalah sugesti diri yang diulang di setiap masa pemerintahan. Namun, pasar perumahan tidak bergerak karena mantra tersebut. Yang bergerak bukanlah suara, melainkan sampel data; bukan slogan, melainkan proses; dan bukan belas kasih, melainkan neraca keuangan. Agar pemerintahan Lee Jae-myung benar-benar dinilai "berhasil", mereka harus menunjukkan perbaikan yang tenang pada indikator-indikator yang dipantau pasar setiap bulan.
Terurainya kemacetan perizinan, berputarnya mesin konstruksi, padamnya sisa api PF, berkurangnya unit tak terjual pasca-pembangunan, dan menurunnya kecelakaan jaminan sewa—itulah satu-satunya berita yang dinantikan pasar perumahan Korea. Yang dibutuhkan saat ini bukanlah suara yang lebih lantang, melainkan dasbor yang lebih akurat. Dan bekerja dengan berakselerasi ke arah yang sama sambil melihat dasbor tersebut.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai ketua tim di divisi riset properti Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasyon’s World Exploration' dan saluran YouTube 'StuTV'. Buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Buku Petunjuk Penggunaan Properti Korea (2020)'.