[비즈한국] Anggapan bahwa 'harga properti akan naik saat pemerintahan progresif berkuasa' tampaknya kembali terbukti hingga masa awal pemerintahan Lee Jae-myung saat ini. 'Indeks Schwabe', yang menunjukkan proporsi biaya perumahan dalam total pengeluaran konsumsi, telah melampaui level tertinggi sepanjang masa pada tahun lalu. Harga jual apartemen di wilayah Seoul juga mencatatkan tingkat kenaikan tertinggi dalam 7 tahun terakhir sejak awal tahun ini.
Kenaikan harga rumah tidak hanya menyulitkan kehidupan masyarakat kelas bawah, tetapi juga membuat pembelian rumah menjadi situasi yang tidak mudah. Langkah pemerintah yang kembali memperketat aturan properti, seperti memperkuat rasio *Loan-to-Value* (LTV) untuk kredit perumahan di tiga distrik Gangnam dan Distrik Yongsan saat mengumumkan kebijakan properti kedua pada tanggal 7 lalu, diartikan sebagai tekad untuk tidak lagi membiarkan tren *overheat* (panas berlebih) ini berlanjut.
Pemerintah mengeluarkan kebijakan properti sekali lagi pada tanggal 7 (hari Minggu), hanya berselang dua bulan setelah pengumuman kebijakan 27 Juni. Dalam rapat menteri terkait properti yang diadakan pada sore hari tersebut, pemerintah mengumumkan langkah tambahan untuk menekan permintaan yang menargetkan pengelolaan utang rumah tangga serta 'Rencana Perluasan Pasokan Perumahan' dengan target memulai pembangunan 1,349 juta unit rumah di wilayah metropolitan.
Secara spesifik, rencananya adalah menurunkan LTV di wilayah yang diatur seperti tiga distrik Gangnam dan Distrik Yongsan dari 50% menjadi 40%, serta memulai pembangunan 270.000 rumah baru setiap tahun selama lima tahun ke depan (2026-2030). Langkah pemerintah yang mengumumkan kebijakan properti secara mendadak bukan di hari kerja, melainkan pada hari Minggu sore, dianalisis sebagai upaya untuk mencegah situasi seperti pengambilan pinjaman lebih awal. Ini diartikan bahwa pemerintah merasa sangat mendesak. Fakta bahwa pemerintah mengumumkan kebijakan properti sebanyak dua kali hanya dalam tiga bulan setelah pelantikannya adalah karena tren kenaikan harga rumah yang terlihat tidak main-main. Meskipun telah menjanjikan stabilitas harga properti sejak masa pemilihan presiden, kenyataannya harga rumah terus mengalami kenaikan.
Menurut Badan Statistik Nasional, Indeks Schwabe untuk seluruh rumah tangga di tingkat nasional pada kuartal kedua tahun ini tercatat sebesar 12,22. Dibandingkan dengan 12,10 pada kuartal kedua tahun lalu, angka ini naik sebesar 0,12 poin. Indeks Schwabe tahun lalu mencatatkan level tertinggi sejak survei dimulai pada 2019. Tahun ini, besar kemungkinan angka tersebut akan melampaui tahun lalu. Indeks Schwabe yang tinggi berarti proporsi biaya perumahan dalam pengeluaran rumah tangga sangat besar. Indeks Schwabe, bersama dengan Indeks Engel (proporsi makanan dalam pengeluaran konsumsi), dianggap sebagai indikator kemiskinan yang representatif.
Indeks Schwabe naik dari 11,26 pada 2019 menjadi 11,95 pada 2021, sebelum turun menjadi 11,45 pada 2022. Setelah itu, indeks kembali ke tren naik dan mencatat rekor tertinggi sebesar 12,16 pada tahun lalu. Secara khusus, indeks ini paling tinggi pada kelompok kepala rumah tangga berusia 39 tahun ke bawah. Pada kuartal kedua tahun ini, Indeks Schwabe untuk kepala rumah tangga berusia 39 tahun ke bawah adalah 13,26, naik 0,44 poin dari setahun sebelumnya (12,82). Angka ini lebih tinggi daripada indeks untuk kepala rumah tangga berusia 40-an (10,44), 50-an (12,19), bahkan 60 tahun ke atas (13,02). Karena gaji dari pekerjaan tidak meningkat banyak sementara harga rumah terus naik, beban pengeluaran biaya perumahan bagi kepala rumah tangga berusia 39 tahun ke bawah semakin berat.
Sejak pelantikan pemerintahan Lee Jae-myung, tren kenaikan harga hunian, terutama apartemen, di sekitar Seoul berada dalam situasi yang mengkhawatirkan. Menurut Korea Real Estate Board, hingga bulan Juli tahun ini, indeks harga jual apartemen di Seoul naik sebesar 4,54%, tingkat kenaikan tertinggi sejak 2018 (akumulasi tingkat kenaikan hingga Juli) yang mencapai 4,73% pada masa awal pemerintahan Moon Jae-in.
Indeks harga jual apartemen di Seoul sempat terlihat menurun dengan mencatatkan -1,72% pada 2019, namun bangkit kembali ke 1,63% pada 2020 dan melonjak hingga 4,33% pada 2021. Pada 2022, saat pemerintahan Yoon Suk-yeol berkuasa, indeks turun ke -0,47% dan memperdalam penurunan menjadi -3,48% pada 2023, namun setelah naik 1,75% tahun lalu, tren kenaikan tajam berlanjut pada tahun ini.
Hal ini juga terlihat dari tren harga transaksi tertinggi baru (*record high*) untuk apartemen di Seoul. Berdasarkan analisis Jikbang pada tanggal 8 terhadap data transaksi aktual apartemen dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, dari 3.946 transaksi jual beli apartemen di Seoul pada bulan Juli, 932 transaksi (23,6%) tercatat sebagai harga transaksi tertinggi baru. Ini adalah level tertinggi sejak Juli 2022 (27,9%). Karena lonjakan harga jual apartemen di Seoul yang menyebabkan ketidakstabilan pasar properti inilah pemerintah akhirnya mengeluarkan kebijakan properti kedua.