[비즈한국] “Properti Ulsan kembali panas.” Ini adalah kalimat yang paling sering terdengar di industri properti baru-baru ini. Pasar properti Ulsan, yang mencatatkan kenaikan harga tertinggi di tingkat nasional selama 7 minggu berturut-turut, kini menantikan ‘Big Bang’ dari industri galangan kapal. Hal ini dipicu oleh proyek MASGA (Make American Shipbuilding Great Again) senilai 150 miliar dolar (sekitar 208 triliun won) yang disepakati dalam KTT Korea-AS.
Perubahan di pasar apartemen Ulsan sangat mengejutkan. Berdasarkan data minggu ke-4 bulan Agustus, harga jual naik 0,04% dan harga sewa (jeonse) naik 0,06%. Terutama, tingkat kenaikan harga sewa merupakan yang tertinggi kedua di tingkat nasional setelah Kota Sejong (0,10%). Di pasar jual, Ulsan juga menunjukkan momentum kenaikan yang jelas dengan tingkat kenaikan tertinggi kedua nasional setelah Seoul (0,08%).
Dilihat dari transaksi konkret, kita bisa merasakan ‘panasnya’ pasar properti Ulsan. Sinjeong Lotte Castle Kingdom seluas 185㎡ di Sinjeong-dong, Nam-gu terjual seharga 1,53 miliar won pada bulan Juli, mencatatkan harga tertinggi baru. Sementara Mugeo Lotte Castle seluas 133㎡ di Mugeo-dong terjual seharga 630 juta won pada bulan November, naik 20 juta won dari transaksi sebelumnya. Ulsan Grand Park Hanshin The Hue juga menunjukkan permintaan yang kuat karena transaksi dilakukan tanpa margin keuntungan (mu-pi) dari harga penawaran awal sebesar 800 juta won.
Latar belakang struktural kenaikan properti Ulsan sudah jelas: kekurangan pasokan. Tahun ini, jumlah apartemen yang dijadwalkan selesai di Ulsan adalah 5.653 unit, namun tahun depan akan berkurang lebih dari separuhnya menjadi 2.632 unit. Yang lebih parah adalah proyeksi bahwa volume penghunian tahunan akan merosot tajam menjadi sekitar 1.000 unit setelah tahun 2026.
Situasi rumah yang tidak terjual (unsold housing) juga membaik secara drastis. Rumah tidak terjual di Ulsan turun 24% dari 4.131 unit pada Desember tahun lalu menjadi 3.140 unit pada Mei tahun ini. Rumah tidak terjual pasca-konstruksi tercatat sebanyak 889 unit, hanya setengah dari rata-rata 6 kota metropolitan besar (1.642 unit).
Pasar sewa (jeonse) bahkan lebih dramatis. Rata-rata rasio harga sewa selama 3 bulan terakhir adalah 76,5%, 7,7 poin persentase lebih tinggi dari rata-rata nasional, menunjukkan fenomena khas ‘kelangkaan unit sewa’. Rasio penawaran apartemen untuk dijual berfluktuasi di sekitar 5%, sementara penawaran untuk sewa mencatat 0-1%, menciptakan situasi ‘kekurangan unit total’.
Alasan utama mengapa Ulsan menjadi pusat perhatian adalah karena Ulsan merupakan panggung utama proyek MASGA. Ulsan, yang menjadi rumah bagi lebih dari 580 perusahaan galangan kapal termasuk HD Hyundai Heavy Industries329180, telah menunjukkan hasil nyata dari proyek tersebut.
HD Hyundai telah mencapai hasil pertama di pasar MRO (pemeliharaan, perbaikan, dan overhaul) Angkatan Laut AS. Dengan masuknya ‘Big 3’ galangan kapal Korea ke pasar MRO Angkatan Laut AS yang bernilai 14,5 miliar dolar (sekitar 20 triliun won) per tahun, potensi pemesanan galangan kapal Ulsan diperkirakan mencapai 21 triliun won.
Investasi sebesar 5 miliar dolar oleh Hanwha Group di Philly Shipyard juga patut diperhatikan. Rencana untuk meningkatkan kapasitas pembangunan kapal dari 1-1,5 kapal per tahun menjadi 20 kapal menandakan implementasi nyata dari kapabilitas galangan kapal Korea di AS.
Daya tarik investasi properti Ulsan terbukti secara angka. Analisis investasi gap menunjukkan bahwa mereka yang berinvestasi di Ulsan pada tahun 2015 mencatat keuntungan harga rata-rata 61 juta won, dan pada tahun 2020 sebesar 53 juta won. Ini setara dengan tingkat pengembalian tahunan lebih dari 10%.
Yang lebih mengejutkan adalah contoh investasi skala kecil. Sebuah unit apartemen (officetel) di Dal-dong, Ulsan, menghasilkan keuntungan 4,8 juta won per tahun (tingkat pengembalian 13%) dengan investasi 40 juta won. Mengingat tingkat bunga deposito bank komersial sekitar 2,6%, ini adalah tingkat pengembalian lebih dari 5 kali lipat.
Masuknya investor dari luar daerah ke Ulsan sudah mulai terlihat. Hingga Maret, jumlah pembelian oleh pihak luar tercatat sebanyak 231 kasus, angka tertinggi dalam 2 tahun terakhir. Transaksi jual beli apartemen dari Januari hingga Mei tahun ini juga mencapai 6.940 kasus, meningkat 22% dibandingkan periode yang sama tahun lalu sebanyak 5.690 kasus.
Perubahan di pasar penawaran (presale) lebih dramatis lagi. Menyusul kesuksesan 2.033 unit La-El-S pada bulan Mei yang mencatatkan tingkat pendaftaran tertinggi dalam 3 tahun dan terjual habis dalam 2 bulan, Hanwha Forena Ulsan Mugeo yang sedang dipasarkan baru-baru ini juga diprediksi akan terjual habis dalam waktu singkat.
Di dalam Ulsan sendiri, kesenjangan kenaikan antar wilayah terlihat jelas. Berdasarkan minggu ke-4 Agustus, Nam-gu naik paling tinggi sebesar 0,07%, diikuti oleh Buk-gu 0,05% dan Jung-gu 0,04%. Dong-gu turun 0,01%, namun di pasar sewa mencatatkan kenaikan 0,06%.
Apartemen skala menengah-kecil di sekitar Mugeo-dong dan Sinjeong-dong di Nam-gu serta kompleks besar di Buk-gu memimpin kenaikan. Terutama, kompleks besar di Hwajeong-dong dan Seobu-dong di Dong-gu, yang memiliki akses mudah ke galangan kapal, juga menunjukkan kekuatan, terutama di pasar sewa.
Efek domino dari booming industri galangan kapal terhadap properti bersifat multi-lapis. Pertama, efek penciptaan lapangan kerja sangat besar. Saat ini, terdapat kekurangan sekitar 20.000 tenaga kerja produksi di industri galangan kapal Ulsan, dan diperkirakan permintaan tenaga kerja akan melonjak jika proyek MASGA dijalankan secara penuh.
Efek peningkatan pendapatan juga signifikan. Laba operasional HD Hyundai Heavy Industries pada kuartal kedua adalah 471,5 miliar won, meningkat 141% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dan peningkatan kinerja ini mengarah pada kenaikan upah secara langsung. Jika memperhitungkan efek pertumbuhan bersama dari sekitar 580 perusahaan mitra, efek peningkatan pendapatan bagi seluruh wilayah diperkirakan sangat besar.
Efek arus masuk populasi juga patut diperhatikan. Mengingat pengalaman saat resesi galangan kapal tahun 2016 di mana jumlah pekerja di Dong-gu turun 35% dari 57.077 orang menjadi 37.296 orang pada tahun 2020, kita dapat mengharapkan arus masuk populasi yang signifikan saat kondisi industri membaik.
Tentu saja, ada faktor risiko. Perubahan politik di AS, persaingan yang semakin ketat dengan Tiongkok, dan masalah kekurangan tenaga kerja dalam negeri dapat menjadi variabel. Khususnya, kenaikan harga baja sebagai bahan baku utama galangan kapal dapat berdampak langsung pada profitabilitas.
Namun, peluang jauh lebih besar daripada risiko. Di tengah kemunduran industri galangan kapal AS (pangsa pasar 0,1%) dan kebutuhan untuk membendung Tiongkok, nilai strategis galangan kapal Korea semakin meningkat. Mengingat Korea mengungguli AS dalam produktivitas (2.405 kapal niaga vs 37 kapal dalam 10 tahun) dan memiliki keunggulan kompetitif biaya lebih dari 3 kali lipat, kemungkinan sukses proyek MASGA sangat tinggi.
Kenaikan pasar properti Ulsan bukanlah fenomena sementara. Hal ini dikarenakan kombinasi sempurna antara kekurangan pasokan struktural dan booming industri. Dengan prospek volume hunian tahunan yang anjlok menjadi 1.000 unit setelah 2026, tekanan kenaikan akan semakin kuat seiring dengan masuknya populasi dan peningkatan pendapatan akibat proyek MASGA.
Untuk pasar sewa, fenomena kelangkaan sudah pada tingkat yang serius. Rasio harga sewa 76,5% adalah yang tertinggi di tingkat nasional, dan konversi ke sewa bulanan semakin dipercepat karena kekurangan unit. Indeks harga sewa bulanan Ulsan yang naik 0,22%, hampir setara dengan Seoul (0,23%), mendukung hal ini.
Kunci dalam investasi properti Ulsan adalah waktu dan pemilihan lokasi. Meskipun kenaikan sudah dimulai sehingga peluang investasi awal telah berlalu, analisis menunjukkan bahwa kenaikan yang sesungguhnya baru saja dimulai.
Mugeo-dong dan Sinjeong-dong di Nam-gu dipilih sebagai lokasi investasi prioritas. Hal ini karena aksesibilitas galangan kapal dan kondisi hunian yang unggul, serta pasokan baru yang terbatas. Apartemen kompleks besar seperti Hanwha Forena Ulsan Mugeo yang sedang dipasarkan baru-baru ini bisa menjadi pilihan investasi yang baik.
Wilayah sekitar Beonyeong-ro di Jung-gu juga patut diperhatikan. Pasokan apartemen bertingkat tinggi seperti Lotte Castle Central Sky di Beonyeong-ro diharapkan memberikan efek landmark di masa depan.
Dong-gu dianalisis sebagai wilayah yang relatif kurang dihargai. Jaraknya paling dekat dengan galangan kapal dan permintaan sewa sangat kuat, namun harga jualnya relatif lebih murah sehingga daya tarik investasinya tinggi.
Secara khusus, investasi pada unit sewa perlu diperhatikan. Saat ini, rasio harga sewa Ulsan sebesar 76,5% adalah tingkat yang sangat tinggi, namun permintaan sewa diperkirakan akan semakin meningkat jika harga jual naik di masa depan. Untuk investasi gap, analisis menunjukkan potensi keuntungan harga di atas 50 juta won dalam 5 tahun.
Dalam situasi di mana ada tempat investasi yang bisa menghasilkan keuntungan 13% per tahun bahkan dengan modal kecil sekitar 40 juta won, ini bisa menjadi peluang bagi investor dengan keterbatasan dana.
Perubahan pasar properti Ulsan yang dipicu oleh proyek MASGA hanyalah permulaan. Investasi senilai 208 triliun won dan efek domino renaisans galangan kapal akan menjadi kekuatan pendorong kuat yang menopang pasar properti Ulsan selama 5-10 tahun ke depan.
Kenaikan 7 minggu berturut-turut, tingkat kenaikan tertinggi nasional, kekurangan pasokan yang ekstrem, hingga fenomena kelangkaan sewa. Semua faktor positif terkonsentrasi di pasar properti Ulsan. Saat ini, ketika nilainya masih relatif lebih rendah dibandingkan Seoul atau wilayah metropolitan lainnya, mungkin merupakan golden time untuk berinvestasi di properti Ulsan.
Namun, investasi selalu membawa risiko. Diperlukan pendekatan yang hati-hati dengan memantau secara ketat perkembangan nyata proyek MASGA, variabel politik, dan situasi ekonomi global. Namun, satu hal yang pasti adalah angin ‘Zaman Penjelajahan Galangan Kapal’ sedang bertiup di pasar properti Ulsan.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai kepala tim riset properti di Korea Gallup. Ia mengoperasikan blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ dan saluran YouTube ‘Stu TV’. Karyanya termasuk ‘Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, ‘Mulai Sekarang, Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)’, ‘Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)’, dll.