[비즈한국] Di tengah meningkatnya jumlah kontrak proyek pembaruan kota di industri konstruksi tahun ini, semakin banyak perusahaan konstruksi besar yang menentang pedoman tender pemilihan kontraktor. Di lokasi proyek rekonstruksi Apgujeong Distrik 2, Seoul, yang digadang-gadang akan menjadi medan persaingan antara dua perusahaan konstruksi terbesar Korea, Samsung C&T028260 dan Hyundai E&C000720, Samsung C&T menyatakan mundur pada Juni lalu karena keberatan dengan pedoman tender asosiasi. Baru-baru ini, di lokasi proyek pembangunan kembali Seongsu Distrik 1 di Seongdong-gu, Seoul, yang dianggap sebagai proyek pembaruan kota terbesar di kawasan Gangbuk, Hyundai E&C dan HDC Hyundai Development Company294870 juga memprotes pedoman tender asosiasi dan meminta peninjauan kembali.
Menurut informasi industri, Hyundai E&C dan HDC Hyundai Development Company mengirimkan surat resmi kepada asosiasi pada tanggal 18 untuk meminta peninjauan kembali pedoman tender pemilihan kontraktor untuk proyek pembangunan kembali Seongsu Strategic Maintenance Zone Distrik 1 (Seongsu Distrik 1) di Seongdong-gu, Seoul. Intinya, asosiasi dianggap membatasi pedoman tender secara berlebihan sehingga perusahaan tidak dapat mengajukan penawaran dengan desain atau syarat proyek yang telah dipersiapkan sebelumnya. Sebelumnya, asosiasi telah mengumumkan tender pemilihan kontraktor pada tanggal 21 setelah melewati rapat direksi pada tanggal 5 dan rapat delegasi pada tanggal 20. Selama ini, Hyundai E&C, GS E&C006360, dan HDC Hyundai Development Company telah menunjukkan minat pada proyek ini, sehingga persaingan perebutan proyek sudah diprediksi sebelumnya.
Pedoman tender asosiasi yang dikritik oleh kedua perusahaan tersebut sebagian besar berisi poin-poin yang dilarang. Hyundai E&C mempermasalahkan poin-poin seperti: pelarangan prioritas pembagian lantai premium bagi anggota asosiasi, pelarangan jaminan premium saat pindah masuk, pelarangan diskon harga jual kepada anggota, pembatasan syarat keuangan, pembatalan dan pencabutan hak peserta tender, wewenang asosiasi dalam menentukan validitas proposal, serta pedoman wajib penyelesaian proyek yang memberatkan. HDC Hyundai Development Company menyoroti masalah seperti: pembatasan biaya pindah dalam batas nilai jaminan anggota, pelarangan pengajuan desain alternatif, ketidakmampuan menawarkan syarat proyek untuk meringankan beban iuran, pelarangan penetapan lantai premium dengan pemandangan sungai Han bagi anggota, pelarangan jaminan premium saat pindah masuk, dan pedoman yang memberikan asosiasi hak sepihak jika terjadi ketidaksesuaian antara panduan tender dan proposal.
Hyundai E&C menyatakan, "Pedoman ini merupakan klausul beracun yang menghalangi partisipasi banyak kontraktor dengan membatasi kemampuan perusahaan untuk mengajukan proposal yang kompetitif, sehingga tidak bisa menjamin perbedaan kualitas dan meniadakan tujuan tender kompetitif terbuka. Bagi kami yang sudah menyiapkan proposal terbaik dibandingkan pesaing, hal ini sangat membingungkan," seraya menambahkan, "Kami memohon dengan sangat agar pedoman tender ditinjau kembali."
HDC Hyundai Development Company juga menambahkan, "Ada banyak hal dalam batasan tender—seperti larangan berbagai usulan, penyediaan, atau presentasi kepada anggota—yang membuat sulit untuk menyesuaikan dengan desain dan syarat proyek terbaik yang sedang kami siapkan. Rencana tender dari asosiasi Seongsu Distrik 1 ini berpotensi menyebabkan kenaikan biaya konstruksi di masa depan, jadi kami meminta revisi dan peninjauan kembali panduan tender agar berbagai syarat proyek dan desain dari peserta tender dapat diakomodasi."
Proyek pembangunan kembali Seongsu Distrik 1 dianggap sebagai proyek pembaruan kota terbesar di kawasan Gangbuk. Proyek ini bertujuan untuk merobohkan perumahan tua di sekitar 72-10 Seongsu-1-ga, Seongdong-gu, Seoul, dan membangun 17 gedung apartemen (3.014 unit) dengan tinggi maksimal 69 lantai. Lokasinya dinilai sangat strategis karena berdekatan dengan Sungai Han di sisi selatan dan Seoul Forest di sisi utara. Di antara 4 distrik di Zona Pembaruan Strategis Seongsu, distrik ini memiliki skala terbesar dan progres tercepat, sehingga kontraktor yang terpilih dapat menikmati efek dominasi di kawasan tersebut. Perkiraan biaya konstruksi yang diajukan oleh asosiasi adalah 2,154 triliun won, dengan deposit tender sebesar 100 miliar won.
Ini bukan satu-satunya kasus di mana perusahaan konstruksi besar menentang pedoman tender pemilihan kontraktor. Sebelumnya, Samsung C&T, yang menunjukkan minat besar pada proyek Apgujeong Distrik 2, menyatakan tidak akan berpartisipasi dalam tender pada bulan Juni lalu, segera setelah asosiasi merilis pengumuman tender. Hal ini dikarenakan asosiasi menetapkan pedoman tender yang tidak biasa, seperti membatasi cakupan desain alternatif secara ketat, mengharuskan semua suku bunga disajikan hanya dalam bentuk suku bunga CD + tambahan, melarang pengajuan biaya pindah (LTV) di atas 100%, melarang pengajuan suku bunga tambahan untuk biaya pindah, serta melarang teknik keuangan lainnya. Akhirnya, pemilihan kontraktor gagal dua kali karena hanya Hyundai E&C yang mengajukan penawaran tunggal.
Pada saat itu, Samsung C&T menjelaskan, "Kami telah menetapkan Apgujeong Distrik 2 sebagai lokasi strategis dan secara aktif mempersiapkan partisipasi tender dengan bekerja sama dengan desainer arsitektur global dan perusahaan keuangan untuk membangun kompleks apartemen terbaik yang membanggakan para anggota dan menjadi landmark yang mewakili dunia. Namun, setelah meninjau kondisi tender dari asosiasi, kami berada dalam situasi di mana kami tidak dapat menyajikan hal-hal yang telah kami siapkan karena pembatasan desain alternatif dan syarat keuangan yang tidak biasa."
Seorang narasumber industri konstruksi mencatat, "Bagi perusahaan konstruksi yang ingin memberikan 100% kapasitasnya dalam proposal tender, pedoman yang menyuruh untuk hanya memberikan 80% tentu akan memicu penolakan. Menghambat keunggulan spesifik suatu perusahaan justru secara relatif menonjolkan keunggulan perusahaan lain. Ini bertentangan dengan tujuan Undang-Undang Pembaruan Kota yang mengedepankan tender kompetitif terbuka. Jika bukan tindakan yang dilarang oleh hukum, asosiasi harus menyusun pedoman tender secara fleksibel agar perusahaan konstruksi dapat dengan bebas memberikan proposal terkait konstruksi dan membiarkan anggota asosiasi yang membuat pilihan."