[비즈한국] Tindakan Lee Sang-kyung, Wakil Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, yang memimpin rapat konsultasi informal dengan 5 pakar properti minggu lalu adalah langkah yang sangat tidak biasa. Biasanya, rapat konsultasi informal Kementerian Pertanahan dilakukan di tingkat kepala seksi, namun ini adalah pertama kalinya wakil menteri yang membawahi kebijakan perumahan turun tangan langsung. Hal yang lebih menarik perhatian adalah pertemuan tersebut juga menyertakan pakar yang dikenal sebagai 'pendukung prediksi kehancuran pasar' (perma-bears), dan diskusi mencakup poin-poin yang bertentangan dengan kebijakan pemerintah saat ini tanpa penyaringan.
Hal ini mengisyaratkan bahwa langkah-langkah pasokan properti yang dijadwalkan akan diumumkan antara akhir Agustus hingga awal September berpotensi menjadi titik balik paradigma kebijakan yang melampaui sekadar penyediaan volume fisik. Pernyataan Kim Yong-bum, Kepala Kantor Kebijakan Kepresidenan, bahwa “Adalah sebuah kesalahan jika menganggap pajak tidak akan digunakan untuk mengendalikan harga rumah” juga menunjukkan tekad pemerintahan Lee Jae-myung untuk mengerahkan segala instrumen kebijakan jika diperlukan.
Penilaian Kim Yun-deok, Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, yang menyebut kebijakan 27 Juni sebagai 'obat parsial' sangatlah signifikan. Faktanya, setelah kebijakan tersebut diterapkan, pasar properti mendingin dengan cepat. Laju kenaikan harga apartemen di Seoul melambat sebesar 62,8% dari 0,43% menjadi 0,16%, sementara volume transaksi anjlok 75,5% dan nilai transaksi turun 78,3%. Volume transaksi di tiga distrik Gangnam juga menurun 59,6%, menenangkan suasana pasar yang sempat terlalu panas.
Namun, hal ini kemungkinan besar hanya merupakan fenomena sementara akibat penekanan permintaan. Park Hap-soo, profesor di Universitas Konkuk, menunjukkan, “Mereka yang kaya uang tunai, yang tidak perlu meminjam hipotek lebih dari 600 juta won saat membeli apartemen seharga 1 hingga 2 miliar won, berada di luar jangkauan regulasi pinjaman ini. Mereka sedang menunggu untuk melihat apakah harga akan turun, dan jika mereka merasa waktunya tepat, mereka akan mulai bergerak kapan saja.”
Saat ini, pasar sedang dalam kondisi di mana permintaan terpendam sedang melakukan aksi tunggu. Jika langkah-langkah pasokan tidak dirancang dengan efektif, ada kemungkinan besar harga rumah akan kembali ke tren kenaikan di paruh kedua tahun ini. Inilah alasan mengapa pemerintah mempertaruhkan segalanya pada kebijakan pasokan.
Kota Baru generasi ke-3 yang diumumkan pemerintahan Moon Jae-in pada tahun 2018 menargetkan pasokan 1,8 juta unit rumah di 6 distrik, namun setelah 7 tahun berlalu, proyek tersebut belum berjalan dengan lancar. Penekanan Menteri Kim Yun-deok bahwa “Penting untuk menjalankan Kota Baru generasi ke-3 dengan kecepatan yang tepat dan terencana” diinterpretasikan sebagai sinyal bahwa pemerintahan Lee Jae-myung akan meninjau kembali rencana yang sudah ada secara menyeluruh.
Secara khusus, mempercepat laju proyek pengembangan skala besar seperti Distrik Wangsuk Namyangju (66.000 unit) dan Distrik Gyosan Hanam (32.000 unit), serta menyelesaikan masalah di Distrik Gwacheon (7.000 unit) yang tertunda, tampaknya akan menjadi tugas utama.
Berdasarkan rencana yang diumumkan oleh Kementerian Ekonomi dan Keuangan, pemerintah berencana memanfaatkan lahan menganggur di pusat kota seperti lokasi unit polisi berkuda Seongsu-dong, Kantor Pajak Gwangmyeong, dan Kantor Imigrasi Seoul untuk memasok 15.000 unit perumahan publik baru, serta mempercepat target 20.000 unit yang direncanakan hingga tahun 2035, dengan total pasokan 35.000 unit.
Ini adalah strategi untuk meringankan beban perumahan bagi pembeli rumah yang sebenarnya melalui pasokan rumah terjangkau di pusat kota. Mendapatkan akses perumahan publik di pusat kota Seoul diperkirakan akan memberikan efek penghematan biaya hidup yang signifikan karena dapat menghemat biaya dan waktu perjalanan.
Presiden Lee Jae-myung dalam rapat kabinet menegaskan, “Kita terlalu menganggap wajar menjual tanah publik ke swasta dengan mengambil keuntungan tertentu,” dan menunjuk pada praktik di mana “Banyak perusahaan konstruksi palsu diciptakan hingga rasio persaingan tender mencapai ratusan banding satu.” Hal ini menandakan perombakan total struktur bisnis LH (Korea Land and Housing Corporation).
Saat ini, LH mempertahankan struktur di mana mereka mengembangkan lahan publik lalu menjualnya ke perusahaan konstruksi swasta. Proses ini memicu masalah 'tender kawanan lebah' (di mana banyak perusahaan mengajukan tender sekaligus) dan 'lotre distribusi'. Praktik di mana perusahaan konstruksi memobilisasi afiliasi dan perusahaan kertas untuk mengamankan lahan sebelum mengalihkan hak bisnis ke perusahaan konstruksi utama terus berulang, dan ini akhirnya menyebabkan kenaikan harga penjualan rumah.
Ada kemungkinan besar bahwa di masa depan, LH akan bertanggung jawab penuh atas persiapan, pengembangan, dan pelaksanaan lahan, sementara perusahaan konstruksi swasta hanya akan menangani konstruksinya saja. Ini berarti merombak bisnis agar berfokus pada distribusi publik dan proyek partisipasi swasta dalam perumahan publik.
Perubahan ini membantu menstabilkan harga penjualan, namun efek samping berupa peningkatan beban keuangan LH juga diantisipasi. Saat ini, LH mempertahankan struktur 'subsidi silang' di mana keuntungan dari penjualan tanah digunakan untuk menutupi defisit pembangunan perumahan publik. Jika struktur ini diubah, peningkatan dukungan fiskal pemerintah tidak terelakkan.
Wakil Menteri Lee Sang-kyung adalah sosok yang secara konsisten menyuarakan 'pengambilan kembali keuntungan pengembangan'. Presiden Lee Jae-myung juga menyatakan, “Keuntungan berlebihan yang dinikmati melalui rekonstruksi harus dikembalikan untuk kepentingan sosial masyarakat.” Ini berarti kemungkinan penerapan pajak keuntungan rekonstruksi (Jaechohwan) menjadi lebih tinggi.
Saat ini, target pengenaan pajak tersebut mencakup 58 kompleks perumahan di seluruh negeri, dengan rata-rata beban yang diperkirakan mencapai 103,28 juta won per anggota asosiasi. Beberapa kompleks di wilayah Gangnam bahkan mencapai 450 juta won, sehingga kekhawatiran asosiasi rekonstruksi sangat besar.
Pernyataan Menteri Kim Yun-deok bahwa “Kami sedang meninjau secara aktif rencana untuk meningkatkan pasokan melalui peningkatan rasio luas lantai (floor area ratio) dalam proyek rekonstruksi” adalah sinyal positif. Namun, kemungkinan besar syarat seperti peningkatan proporsi perumahan sewa publik atau penguatan kondisi kepentingan publik akan diberlakukan sebagai ganti insentif rasio luas lantai tersebut.
Meskipun ini merupakan upaya untuk menangkap dua sasaran sekaligus, yakni menjamin kelayakan bisnis dan memperkuat kepentingan publik, ada kekhawatiran bahwa hal ini dapat menurunkan minat partisipasi swasta. Karena jika rasio luas lantai ditingkatkan namun sebagian besar keuntungannya diambil oleh publik, sulit untuk mengharapkan partisipasi aktif dari sektor swasta.
Pemerintahan Lee Jae-myung mengumumkan akan memperluas rasio perumahan sewa publik jangka panjang dari 8% saat ini menjadi 10% pada tahun 2030. Untuk mencapai ini, direncanakan pasokan 1,1 juta unit rumah publik, namun kendala realistisnya tidak mudah.
Perumahan sewa publik secara struktural adalah bisnis yang pasti mengalami kerugian. Penjualan dari bisnis kompensasi kerugian LH mencapai 11 triliun won, mencakup 70,7% dari total pendapatan, namun margin laba operasionalnya mencatat -6,9%, yang berarti rugi selama 3 tahun berturut-turut. Perluasan perumahan sewa publik kemungkinan besar akan semakin memperbesar skala kerugian tersebut.
Untuk mengatasi keterbatasan ini, pemerintah secara aktif memanfaatkan perumahan sewa swasta yang didukung publik. Dalam kompetisi kedua baru-baru ini, 10.842 unit terpilih di 14 wilayah di seluruh negeri, yang merupakan peningkatan lebih dari dua kali lipat dibanding kompetisi pertama (4.102 unit).
Dengan metode di mana pihak swasta mengamankan tanah dan REITs (Real Estate Investment Trusts) mendukung biaya bisnis, perusahaan konstruksi dapat memperoleh dana proyek dengan tingkat bunga rendah bahkan dalam situasi suku bunga tinggi, sehingga partisipasi swasta meningkat.
Pernyataan Kepala Kebijakan Kim Yong-bum bahwa “Adalah sebuah kesalahan jika menganggap pajak tidak akan digunakan untuk mengendalikan harga rumah” adalah titik balik penting dalam kebijakan properti pemerintahan Lee Jae-myung. Janji Presiden Lee untuk “tidak menggunakan pajak untuk mengendalikan harga rumah” pada dasarnya telah direvisi.
Hal ini tampaknya mencerminkan penilaian realistis bahwa sulit untuk menstabilkan harga rumah dalam jangka pendek hanya dengan langkah-langkah pasokan. Kota Baru generasi ke-3 atau pengembangan lahan menganggur membutuhkan waktu bertahun-tahun hingga rumah benar-benar tersedia, sementara ekspektasi pasar dan permintaan spekulatif muncul secara instan.
Secara khusus, ini adalah sinyal kepada pasar bahwa jika langkah-langkah pasokan tidak efektif, pemerintah bisa mengeluarkan kartu kebijakan pajak seperti penguatan pajak kepemilikan, pajak keuntungan modal yang lebih tinggi, dan penyesuaian pajak akuisisi.
Langkah-langkah properti yang akan diumumkan antara akhir Agustus hingga awal September diperkirakan menjadi titik temu antara filosofi kebijakan pemerintahan Lee Jae-myung dan pragmatisme. Sambil tetap mempertahankan posisi prinsipil “tidak akan mengendalikan harga rumah dengan pajak”, pemerintah menunjukkan pendekatan pragmatis untuk mengerahkan segala instrumen kebijakan jika diperlukan.
Kuncinya adalah solusi mendasar melalui peningkatan pasokan. Tujuan utamanya adalah meningkatkan pasokan rumah secara nyata melalui percepatan Kota Baru generasi ke-3, pemanfaatan tanah negara yang menganggur, dan perombakan struktur bisnis LH. Namun, karena langkah-langkah pasokan ini membutuhkan waktu untuk memberikan efek, pemerintah tampaknya juga sedang menyiapkan langkah pendukung seperti kebijakan perpajakan dalam jangka pendek.
Rapat konsultasi pakar yang tidak biasa oleh Wakil Menteri Lee Sang-kyung adalah sinyal positif bahwa pemerintah sedang menampung beragam pendapat untuk pengambilan keputusan kebijakan yang seimbang. Mendengarkan pendapat jujur dari para ahli, termasuk yang disebut sebagai 'pendukung prediksi kehancuran', diinterpretasikan sebagai upaya untuk meningkatkan realisme dan efektivitas kebijakan.
Pada akhirnya, langkah-langkah pasokan ini akan menjadi batu ujian untuk menunjukkan ketulusan kebijakan properti pemerintahan Lee Jae-myung. Menyajikan solusi mendasar berupa perluasan pasokan sambil tetap menyisakan ruang kebijakan untuk merespons secara fleksibel terhadap situasi pasar dapat dinilai sebagai pendekatan yang realistis dan seimbang.
Dinamika pasar properti diperkirakan akan berubah secara signifikan tergantung pada rincian kebijakan yang akan diumumkan dalam beberapa minggu mendatang. Secara khusus, perubahan cara pelaksanaan Kota Baru generasi ke-3, cakupan dan kondisi pelonggaran regulasi rekonstruksi, serta realisme rencana perluasan sewa publik akan menjadi fokus utama pasar.
Kim Hak-ryul, yang dikenal dengan nama pena 'Pasyong', direktur riset properti Smart Tube, pernah menjabat sebagai ketua tim di divisi riset properti Gallup Korea. Ia mengelola dan membawakan blog Naver 'Pasyong-ui Sesang Dapsagi' (Catatan Perjalanan Dunia Pasyong) dan kanal YouTube 'Stew TV'. Buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryul (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)'.