[비즈한국] Kota Baru Wirye menempati posisi unik di pasar properti Korea Selatan. Kota baru yang dibangun melintasi Distrik Songpa, Seoul, serta Kota Seongnam dan Kota Hanam di Provinsi Gyeonggi ini memiliki status istimewa sebagai satu-satunya kota baru generasi kedua di wilayah ibu kota yang mencakup wilayah administratif Seoul. Sebagai kota terencana berskala besar dengan total luas 6,8 km² yang menampung sekitar 43.000 rumah tangga dan populasi sekitar 110.000 jiwa, pengembangannya dimulai sejak tahun 2008 dengan tujuan untuk mendistribusikan permintaan perumahan di kawasan Gangnam.
Fitur terbesar yang membedakan Kota Baru Wirye dari kota baru lainnya adalah "premi Seoul" yang dinikmati oleh kompleks hunian yang berlokasi di Distrik Songpa, Seoul. Kompleks yang termasuk dalam Distrik Songpa seperti Hillstate Songpa Wirye, Wirye I-Park 1 & 2, dan Songpa Wirye Kkum-e-Green, diakui memiliki nilai aset yang lebih tinggi dibandingkan wilayah Gyeonggi, meskipun berada di dalam kota baru yang sama. Faktanya, dalam transaksi baru-baru ini, kompleks di Distrik Songpa mencatatkan rekor harga tertinggi di kisaran 1,8 miliar won, membentuk kisaran harga yang setara dengan apartemen di kawasan Gangnam.
Trem Wirye yang mulai dibangun pada April 2023 memiliki makna historis yang besar sebagai trem yang kembali hadir di Seoul setelah 57 tahun sejak 1968. Dengan total panjang 5,4 km yang menghubungkan Stasiun Macheon, Stasiun Bokjeong, dan Stasiun Namwirye, trem ini memiliki 12 stasiun dan ditargetkan beroperasi pada semester pertama tahun 2026.
Proyek yang paling dinantikan di Kota Baru Wirye adalah Jalur Wirye-Sinsa. Jalur kereta api regional yang menghubungkan Kota Baru Wirye dengan Sinsa-dong, Distrik Gangnam, Seoul ini terdiri dari 11 stasiun dengan total panjang 14,8 km, dan diharapkan dapat meningkatkan aksesibilitas warga Wirye ke Gangnam secara drastis. Proyek ini sempat terancam batal karena kontraktor mengundurkan diri dari lelang saat dipromosikan sebagai proyek investasi swasta, namun kembali dilanjutkan setelah Pemerintah Kota Seoul mengubahnya menjadi proyek fiskal pada tahun 2025. Biaya proyek ditetapkan sebesar 1,9313 triliun won, dan diperkirakan akan digunakan oleh rata-rata 170.000 orang per hari. Meskipun kemungkinan besar waktu pembukaannya tertunda hingga setelah tahun 2030, nilai properti di sekitar stasiun diprediksi akan meningkat seiring dengan kejelasan dimulainya konstruksi.
Kota Baru Wirye membanggakan lingkungan pendidikan yang sangat baik. Sekolah Menengah Pertama Wirye Joongang dinilai sebagai sekolah tingkat 2, yang mencakup 25% teratas nasional dan 22% teratas di Gyeonggi, sementara Sekolah Menengah Pertama Wirye juga mencatatkan tingkat 2,6 yang merupakan 41% teratas nasional. Kawasan bimbingan belajar (hagwon) terbagi menjadi kawasan komersial Wirye Songpa, Wirye Joongang, dan Wirye Hangari untuk memenuhi berbagai kebutuhan pendidikan.
Kawasan komersial Kota Baru Wirye terbagi menjadi Transit Mall, Wirye Joongang Plaza, dan area di dekat Stasiun Unam. Transit Mall adalah pusat komersial kota baru yang dirancang sebagai pusat perbelanjaan jalanan bergaya Eropa sepanjang 1,2 km, yang dirancang khusus untuk pejalan kaki sehingga memberikan lingkungan belanja yang nyaman. Fasilitas ritel besar seperti Starfield City Wirye telah hadir memberikan kenyamanan hidup yang luar biasa, dan fasilitas komersial skala besar seperti Wirye Joongang Tower juga beroperasi. Namun, rasio lahan komersial di Kota Baru Wirye hanya 1,9%, jauh lebih rendah dibandingkan Bundang (4,65%), Pangyo (2,49%), dan Gwanggyo (4,03%), sehingga kelangkaan dan nilai investasi tokonya dinilai cukup tinggi.
Perpustakaan Hanam Wirye yang dibuka pada tahun 2021 memiliki luas bangunan 2.218 m² dengan 3 lantai di atas tanah dan terletak di pusat Kota Baru Wirye. Perpustakaan ini dioperasikan sebagai perpustakaan khusus seni dan memiliki sekitar 59.000 koleksi buku. Khususnya, perpustakaan ini menarik perhatian sebagai contoh kerja sama lintas batas administrasi karena warga Wirye yang tinggal di Distrik Songpa dan Kota Seongnam juga dapat mendaftar sebagai anggota penuh, tidak hanya warga Kota Hanam.
Pembangunan fasilitas olahraga dan budaya skala besar sedang berlangsung di Kota Baru Wirye. Fasilitas Olahraga Terpadu Wirye yang menelan biaya 38,5 miliar won sedang dibangun dengan target selesai pada pertengahan 2025, mencakup kolam renang (5 lintasan 25m), gimnasium serbaguna, dan fasilitas olahraga virtual. Selain itu, fasilitas budaya terpadu dan fasilitas olahraga terpadu seluas 23.000 m² (7.000 pyeong) juga ditargetkan rampung pada tahun 2025, yang diharapkan dapat memenuhi kebutuhan budaya dan olahraga warga.
Pasar properti Kota Baru Wirye sempat mengalami masa penyesuaian setelah mencapai titik tertinggi pada tahun 2021, namun belakangan ini menunjukkan tren pemulihan. Untuk kompleks di Distrik Songpa, apartemen Wise The Sharp seluas 38 pyeong terjual seharga 1,8 miliar won, dan Hillstate Songpa seluas 40 pyeong terjual 1,83 miliar won, yang terus memperbarui harga tertinggi tahun ini.
Namun, tren penurunan juga terlihat di beberapa titik akibat tertundanya infrastruktur transportasi dan dampak regulasi. Hillstate Songpa Wirye tipe 101 m², misalnya, turun sekitar 150 juta won dari 1,78 miliar won tahun lalu menjadi 1,63 miliar won tahun ini, dan Kkum-e-Green tipe 75 m² juga menyesuaikan dari 1,498 miliar won menjadi 1,46 miliar won.
Jika pembangunan kembali (redevelopment) Geoyeo-Macheon New Town di dekatnya dan Seongnam New City selesai, sabuk hunian baru akan terbentuk di sekitar Kota Baru Wirye, yang diperkirakan akan berdampak positif pada perbaikan infrastruktur secara keseluruhan. Selain itu, efek sinergi dengan kota baru di dekatnya seperti Kota Baru Gamil dan Kota Mi-sa Riverside juga diharapkan terjadi.
Kota Baru Wirye menunjukkan hasil yang sejalan dengan tujuan kebijakan untuk mendistribusikan permintaan perumahan di kawasan Gangnam. Dengan mempertahankan aksesibilitas ke Gangnam sekaligus menyediakan ruang hunian dengan harga yang relatif rasional, kota ini memperluas peluang bagi kelas menengah untuk memiliki rumah sendiri. Terutama, rasio apartemen menengah-besar dengan luas bersih melebihi 85 m² mencapai 41,9%, yang berperan dalam memenuhi kebutuhan nyata bagi keluarga.
Dengan populasi sekitar 117.000 jiwa, Kota Baru Wirye merupakan kota baru generasi kedua terbesar yang melampaui Pangyo (sekitar 94.000) dan Gwanggyo (sekitar 82.000), serta berkontribusi signifikan terhadap revitalisasi ekonomi daerah. Dampak positif dari fasilitas ritel besar seperti Starfield City dan berbagai fasilitas komersial terhadap ekonomi Distrik Songpa, Kota Seongnam, dan Kota Hanam sangatlah besar.
Kota Baru Wirye memiliki kelangkaan sebagai kota baru skala besar di daerah perbatasan Seoul yang terakhir dikembangkan di wilayah ibu kota. Mengingat sulitnya membangun kota baru dengan skala seperti ini di dekat Seoul lagi, kota ini dinilai memiliki kemampuan pelestarian nilai aset jangka panjang yang tinggi.
Selain itu, karena rasio lahan komersial yang jauh lebih rendah dibandingkan kota baru lainnya (1,9%), kepadatan persaingan untuk investasi toko juga rendah, sehingga diperkirakan dapat menjamin keuntungan yang stabil.
Kota Baru Wirye secara konsisten menerima permintaan pindah karena alasan pendidikan, didorong oleh lingkungan pendidikan yang unggul serta perannya sebagai "kota tempat tidur" (bed town) bagi para pekerja di Gangnam. Khususnya untuk area Distrik Songpa, permintaan sewa dinilai stabil karena warga dapat menikmati manfaat dari distrik sekolah Seoul.
Kota Baru Wirye yang melintasi 3 pemerintah daerah juga berkontribusi pada pengembangan daerah yang seimbang. Kota Hanam, khususnya, mencatatkan tingkat pertumbuhan populasi nomor satu secara nasional berkat pengembangan Kota Baru Wirye dan Kota Mi-sa Riverside, yang menjadikannya pusat pertumbuhan di wilayah tenggara ibu kota.
Kota Baru Wirye adalah kota yang menempati posisi unik dalam sejarah pengembangan kota baru di Korea Selatan. Kota ini dinilai sebagai kota baru premium yang memiliki semua syarat, mulai dari karakteristik regional yang mencakup Seoul dan Gyeonggi, kondisi lokasi mutlak berupa aksesibilitas Gangnam, desain kota ramah lingkungan, hingga inovasi infrastruktur transportasi yang akan datang.
Meskipun ada tantangan seperti keterlambatan pembangunan infrastruktur transportasi dan kompleksitas akibat pembagian wilayah administratif, dampak dari penyelesaian masalah-masalah tersebut diperkirakan akan jauh lebih besar. Terutama, pembukaan Jalur Wirye-Sinsa akan menjadi momentum penentu yang membawa nilai Kota Baru Wirye ke tingkat selanjutnya.
Dalam 10 tahun ke depan, Kota Baru Wirye diprediksi akan diakui nilai premiumnya dalam segala aspek, baik investasi properti, lingkungan tempat tinggal, maupun kondisi pendidikan, sebagai perbatasan terakhir kawasan Gangnam, Seoul. Inilah alasan mengapa pasar properti di wilayah ibu kota harus memperhatikan Kota Baru Wirye. Potensinya sebagai kota inovatif yang memimpin gaya hidup masa depan melampaui sekadar ruang hunian sangatlah tidak terbatas.
Kota Baru Wirye sedang menulis kisah sukses yang sedang berlangsung, dan masa depan yang akan terbentang akan jauh lebih cerah. Kota Baru Wirye, yang menyajikan paradigma baru pengembangan kota baru di Korea Selatan, sekarang adalah saatnya untuk memperhatikannya.
Kim Hak-ryeol, Direktur Lembaga Penelitian Properti Smart Tube yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Penelitian Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan membawakan blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ dan saluran YouTube ‘Stu TV’. Karya bukunya antara lain ‘Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)’, ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)’, dan ‘Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)’.