[비즈한국] Pemerintah Lee Jae-myung telah memutuskan untuk memasok lebih dari 35.000 unit perumahan publik bagi kaum muda dan masyarakat kurang mampu dengan memanfaatkan kantor pemerintah yang sudah tua serta lahan negara yang tidak terpakai. Langkah ini menarik perhatian apakah kesedihan kaum muda dan masyarakat berpenghasilan rendah yang sempat kesulitan akibat pengurangan pasokan perumahan publik baru-baru ini akan terobati. Dalam 10 tahun terakhir, kebijakan perumahan sering dikritik karena tidak sejalan dengan upaya stabilisasi tempat tinggal, di mana pasokan perumahan sewa publik untuk kaum muda atau masyarakat kurang mampu yang kekurangan dana justru berkurang, sementara penjualan publik yang menyasar kelas menengah justru meningkat.
Selain itu, dengan meningkatnya metode pemerintah atau lembaga publik membeli perumahan yang sudah ada untuk disewakan dibandingkan membangun perumahan publik baru, pasokan perumahan secara keseluruhan berkurang, sehingga memperparah krisis perumahan bagi kaum muda dan masyarakat berpenghasilan rendah. Dalam situasi ini, perhatian tertuju pada apakah rangkaian kebijakan perumahan publik yang diluncurkan oleh pemerintahan Lee Jae-myung akan menjadi solusi bagi masalah perumahan kaum muda dan masyarakat kurang mampu.
Wakil Perdana Menteri merangkap Menteri Strategi dan Keuangan, Koo Yoon-cheol, memimpin 'Komite Kebijakan Properti Negara ke-27' di Kompleks Pemerintah Seoul pada tanggal 12 dan mengumumkan bahwa pemerintah akan memasok lebih dari 35.000 unit perumahan publik bagi kaum muda dan masyarakat kurang mampu dengan memanfaatkan kantor pemerintah yang sudah tua serta lahan negara yang menganggur. Dari jumlah tersebut, 20.000 unit merupakan pasokan perumahan publik seperti sewa untuk kaum muda. Pemerintah juga memutuskan untuk mencari tambahan kantor pemerintah yang sudah tua di pusat kota serta lahan menganggur di dekat stasiun untuk memasok lebih dari 15.000 unit perumahan publik baru.
Sebelumnya, pada tanggal 10 Juli, pemerintah juga telah mengumumkan rencana perluasan perumahan penjualan publik yang menggunakan sistem akumulasi ekuitas (share-equity) dan tipe berbagi keuntungan melalui rapat menteri terkait urusan kenegaraan yang pertama, yang dipimpin oleh Perdana Menteri Kim Min-seok. Sistem akumulasi ekuitas adalah metode di mana pemenang undian hanya perlu menanggung 10-25% dari nilai hunian, dan sisanya dicicil hingga maksimal 30 tahun. Tipe berbagi keuntungan adalah sistem di mana pemenang undian hanya membayar sebagian dari harga jual untuk mulai menempati, dan dapat menjual kembali setelah memenuhi masa tinggal wajib selama 5 tahun. Kedua model ini dinilai dapat meringankan beban pendanaan pembelian rumah di era harga jual yang tinggi.
Langkah pemerintah untuk merilis pasokan sewa publik bagi kaum muda serta perumahan penjualan publik sistem akumulasi ekuitas dan berbagi keuntungan ini ditafsirkan sebagai perbaikan atas masalah yang muncul karena kebijakan perumahan publik belakangan ini lebih berfokus pada penjualan daripada penyewaan. Dalam kasus sewa publik, harganya yang relatif lebih murah dibanding harga pasar sangat membantu mengatasi kesulitan perumahan bagi kaum muda, pengantin baru, dan masyarakat berpenghasilan rendah. Namun, penjualan publik secara struktur lebih memberikan manfaat bagi kelas menengah karena masalah harga jual. Selain itu, berbeda dengan sewa nasional atau sewa publik, penjualan publik pada akhirnya menjadikan rumah sebagai milik pribadi, sehingga muncul masalah bahwa pemerintah sebenarnya mendukung investasi kepemilikan rumah pribadi, bukan mendukung tempat tinggal bagi masyarakat kecil.
Jika kita melihat rekam jejak izin pembangunan perumahan, pada tahun 2014, dari 63.320 unit izin di sektor publik, 90,7% atau 57.431 unit adalah sewa nasional dan sewa publik, sementara penjualan publik hanya 9,3% atau 5.892 unit. Namun, pada tahun 2018, izin sektor publik mencapai 81.082 unit, di mana sewa nasional dan sewa publik turun menjadi 87,0% atau 63.274 unit, sementara penjualan publik meningkat menjadi 22,0% atau 17.808 unit.
Tahun lalu, tren ini semakin parah, di mana dari total izin sektor publik (129.047 unit), sewa nasional dan sewa publik hanya mencapai 63.032 unit (48,8%), kurang dari setengahnya. Secara khusus, izin untuk perumahan sewa nasional anjlok dari 23.946 unit pada tahun 2018 menjadi hanya 291 unit tahun lalu. Sebaliknya, tahun lalu porsi penjualan publik mencapai 51,2% atau 66.015 unit, melampaui sewa nasional dan sewa publik. Dengan kata lain, pasokan perumahan publik telah berjalan dengan fokus pada kelas menengah yang memiliki dana dan mengincar penjualan, bukan kaum muda atau masyarakat kurang mampu yang membutuhkan perumahan sewa karena kekurangan dana.
Selain itu, ada kritik bahwa kebijakan perumahan publik sulit mengatasi kesulitan tempat tinggal kaum muda atau masyarakat kurang mampu karena metode sewa beli rumah yang sudah ada meningkat dibandingkan pembangunan perumahan baru. Sewa beli rumah yang sudah ada bukanlah metode untuk menambah jumlah rumah secara keseluruhan, melainkan hanya memutar rumah yang ada. Akibatnya, pasokan rumah yang kurang menyebabkan harga perumahan secara keseluruhan naik, sehingga kaum muda dan masyarakat kurang mampu mau tidak mau harus terkena dampaknya.
Jika melihat status pengeluaran Dana Perumahan dan Perkotaan, biaya yang dihabiskan untuk pembangunan sewa nasional dan sewa publik adalah 2,1609 triliun won pada tahun 2020, namun turun hampir setengahnya menjadi 1,4223 triliun won pada tahun 2024. Sebaliknya, biaya yang dihabiskan untuk sewa beli rumah meningkat dari 2,4026 triliun won menjadi 4,3712 triliun won pada periode yang sama.