[비즈한국] Musim panas 2025, suasana pasar properti terasa cukup berat. Meskipun harga apartemen di Seoul terlihat sedikit pulih dalam beberapa bulan terakhir, tidak ada yang bisa menjamin apakah tren kenaikan ini akan bertahan atau justru kembali meredup setelah sempat bersinar sebentar. Volume transaksi masih rendah, dan baik pembeli maupun penjual masih saling mengamati sembari menunggu waktu.
Dalam situasi pasar yang tidak pasti ini, tekanan nyata yang dirasakan investor bukanlah fluktuasi harga, melainkan pajak. Hal ini terutama dirasakan oleh mereka yang memiliki lebih dari satu rumah. Regulasi terhadap pemilik banyak rumah (multi-home owner) telah mengguncang fondasi pasar, dan tampaknya tidak akan berubah dalam waktu dekat.
Regulasi terhadap pemilik banyak rumah telah menjadi lingkungan struktural di pasar properti Korea, bukan sekadar kebijakan sementara. Meski pemerintahan berganti dan peta politik berubah, kebijakan penguatan pajak bagi pemilik banyak rumah tidak pernah goyah. Perangkat institusional seperti pajak kepemilikan properti (Comprehensive Real Estate Tax) yang tinggi dan pajak keuntungan modal (Capital Gains Tax) memang sempat dilonggarkan, namun tingkat pelonggarannya terbatas dan tidak ada pencabutan yang mendasar.
Di baliknya, terdapat ekonomi politik yang melampaui sekadar upaya mengamankan pendapatan pajak. Masalah harga rumah di Korea dapat langsung berkembang menjadi masalah politik. Khususnya, ketidakpuasan warga wilayah ibu kota mengenai tempat tinggal adalah variabel sensitif yang dapat mengubah arah pemilihan umum. Rumus bahwa 'pelonggaran pajak pemilik banyak rumah sama dengan lonjakan harga rumah' sangat kuat di kalangan politisi. Kebijakan meregulasi pemilik banyak rumah hampir tidak berisiko kehilangan suara, namun kebijakan pelonggaran dapat mengundang kritik publik. Dalam kalkulasi politik seperti ini, regulasi terhadap pemilik banyak rumah tetap bertahan tanpa mempedulikan pergantian rezim.
Dalam situasi ini, investor yang selama ini berfokus pada apartemen berada dalam posisi sulit. Ingin menjual properti, namun pajak keuntungan modal yang tinggi menjadi penghalang. Ingin mempertahankan, namun tagihan pajak kepemilikan properti terasa sangat berat. Cara untuk menghindari pajak terbatas, dan strategi masa lalu yang hanya berulang kali melakukan beli dan jual sudah tidak berlaku lagi. Namun, mereka juga tidak bisa hanya berdiam diri. Pasar properti selalu berputar. Jika sekarang adalah gelombang regulasi, suatu saat gelombang peluang pasti akan datang. Masalahnya adalah, apakah Anda bisa membangun struktur yang mampu bertahan sampai saat itu tiba?
Pada akhirnya, yang dibutuhkan saat ini bukanlah memiliki 'banyak', melainkan memiliki 'kualitas'. Pada awal hingga pertengahan 2010-an, saat metode memaksimalkan leverage untuk mengamankan banyak properti dan menjumlahkan keuntungan modal masih efektif, volume adalah kekuatan. Namun sekarang, semakin banyak jumlah properti yang dimiliki, beban pajak akan meningkat secara eksponensial dan menggerogoti keuntungan.
Kepemilikan berkualitas bukan sekadar berarti rumah dengan lokasi atau merek yang bagus. Itu berarti aset yang memiliki efisiensi pajak tinggi, berpotensi besar naik nilainya dalam jangka panjang, dan dapat memberikan arus kas stabil selama masa kepemilikan.
Efisiensi pajak berarti meminimalkan beban pajak dalam batas yang diizinkan oleh sistem. Misalnya, aturan pengecualian pajak untuk pemilik sementara dua rumah masih menjadi cara penghematan pajak yang efektif. Anda dapat membeli apartemen dengan lokasi yang lebih baik sembari tetap mempertahankan rumah lama, lalu menjual rumah lama dalam waktu 2 tahun agar tidak perlu membayar pajak keuntungan modal.
Dengan memanfaatkan aturan ini, Anda bisa mendapatkan keuntungan ratusan juta won tanpa pajak. Namun, syaratnya ketat. Tanggal pembelian, durasi tempat tinggal, dan waktu penjualan harus sesuai dengan standar yang ditentukan hukum. Jika melanggar meskipun hanya satu hari, manfaat pembebasan pajak akan hilang. Oleh karena itu, jika ingin menggunakan strategi pindah rumah, rencana pindah dan rencana pendanaan harus disusun dengan matang.
Distribusi pajak kepemilikan melalui hibah keluarga juga merupakan salah satu cara. Dengan mendistribusikan jumlah rumah per kepala keluarga melalui kepemilikan bersama pasangan atau hibah kepada anak, beban pajak kepemilikan properti dapat berkurang. Namun, pajak hibah dan pajak perolehan harus dipertimbangkan dengan cermat. Baru-baru ini, otoritas pajak telah memperketat pengawasan terhadap hibah yang dilakukan secara akal-akalan, sehingga jika Anda hanya sekadar memindahkan nama kepemilikan, Anda bisa terkena bom pajak yang tidak terduga.
Alih status menjadi badan hukum juga merupakan metode yang dipertimbangkan oleh beberapa investor. Memiliki rumah atas nama badan hukum dapat meringankan beban pajak kepemilikan properti dan juga menguntungkan untuk memperluas bisnis penyewaan. Namun, jika tidak memperhitungkan pajak penghasilan badan, pajak dividen, serta biaya pendirian dan pemeliharaan, hal ini justru bisa merugikan.
Selain mengurangi beban pajak, hal yang tidak kalah penting adalah membaca momentum pasar. Seberapa tinggi pun pajaknya, jika kenaikan harga pasar lebih besar, investasi tetap layak dilakukan. Masalahnya adalah kemampuan memilih area yang kenaikannya pasti. Area di mana jalur GTX akan dibuka, daerah dengan rencana pengembangan skala besar, dan daerah di mana pasokan baru sulit dilakukan karena regulasi atau batasan geografis adalah contohnya.
Area seperti ini, meskipun mengalami penyesuaian dalam jangka pendek, akan terus mendapat permintaan dalam jangka panjang. Sebagai contoh, beberapa kompleks di dekat stasiun sebelum dan sesudah pembukaan jalur GTX-A mencatat tingkat kenaikan 30% hingga lebih dari 50% selama beberapa tahun. Meski memperhitungkan pajak, bisnis ini tetap menguntungkan. Namun, peluang ini cepat hilang dan persaingan sangat ketat. Pada akhirnya, waktu adalah kuncinya.
Hal berikutnya yang penting adalah arus kas. Risiko terbesar investasi properti adalah tidak mampu bertahan selama masa kepemilikan. Jika tidak mampu bertahan, Anda terpaksa menjual dengan rugi sebelum pasar pulih. Pendapatan sewa bulanan adalah bahan bakar utama untuk bertahan. Peralihan dari sewa tahunan (jeonse) ke sewa bulanan (wolse) kini juga menjadi tren zaman. Masalah penipuan sewa dan sewa yang tidak aman membuat penyewa lebih memilih sewa bulanan, dan proporsi sewa bulanan di wilayah ibu kota sudah melebihi separuh.
Bagi investor, pendapatan sewa bulanan yang stabil sangat membantu menutupi pajak kepemilikan dan bunga. Terutama apartemen kecil, officetel, dan pusat industri pengetahuan memiliki beban pengelolaan yang relatif lebih ringan dan risiko kekosongan yang rendah. Model seperti rumah toko (shophouse), di mana lantai satu digunakan untuk komersial dan lantai atas untuk hunian, juga efektif untuk menjaga stabilitas arus kas.
Berfokus hanya pada apartemen itu berbahaya. Jika Anda hanya berinvestasi pada kelas aset yang menjadi target regulasi, struktur keuntungan Anda akan terguncang oleh perubahan kebijakan. Oleh karena itu, disarankan untuk mendiversifikasi sebagian aset ke luar properti apartemen. Investasi tidak langsung seperti ruko kecil, investasi saham pusat logistik, dan REITs dapat berpartisipasi di pasar properti komersial dengan jumlah modal yang relatif kecil, serta berperan mengurangi volatilitas pasar apartemen dan beban pajak.
Kemampuan membaca pasar juga penting. Pasar properti bergerak seiring dengan politik, suku bunga, dan kebijakan. Ketika jadwal politik seperti pemilihan presiden dan pemilu legislatif mendekat, langkah-langkah perluasan pasokan atau pelonggaran regulasi yang sadar akan suara pemilih mungkin muncul. Ketika ada tanda-tanda penurunan suku bunga, minat beli akan bangkit kembali. Dengan mempertimbangkan pengumuman kebijakan dan perubahan suku bunga secara komprehensif, Anda dapat menangkap waktu terbaik untuk membeli di titik terendah dan menjual di titik tertinggi. Namun, yang penting dalam proses ini adalah jangan terburu-buru. Di masa lalu, tidak sedikit kasus investor yang terburu-buru membeli karena rumor 'regulasi akan dilonggarkan', namun akhirnya malah merugi karena tingkat pelonggarannya lebih kecil dari yang diharapkan.
Pada akhirnya, inti dari semua strategi ini diringkas menjadi 'sedikit, lama, dan arus kas'. Memiliki sedikit untuk mengurangi beban pajak, mempertahankan aset berharga dalam jangka waktu lama untuk memaksimalkan kenaikan harga, dan mengamankan arus kas yang stabil selama periode tersebut. Memiliki sedikit bukan berarti harus menjual semuanya. Artinya adalah merapikan properti yang memiliki beban pajak tinggi dan potensi kenaikan harga rendah terlebih dahulu. Mempertahankan lama berarti tidak tergoyahkan oleh fluktuasi harga jangka pendek dan menunggu puncak siklus pasar. Arus kas adalah sandaran yang memungkinkan Anda untuk menunggu.
Regulasi bagi pemilik banyak rumah tidak akan hilang. Namun, bukan berarti tidak ada peluang selama regulasi tersebut ada. Pasar selalu bergerak, dan di tengah perubahan, selalu ada cara untuk mendapatkan keuntungan. Bukan menghindari pajak, melainkan membangun struktur yang tetap memberikan keuntungan meskipun harus menanggung pajak, itulah kompetensi baru yang dituntut dari para investor apartemen saat ini.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang terkenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver 'Perjalanan Dunia Pashong' dan kanal YouTube 'StuTV'. Buku-bukunya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.