[비즈한국] Fenomena yang baru-baru ini terjadi di tiga distrik Gangnam, Seoul, telah menarik perhatian industri properti. Menurut status transaksi apartemen dari Korea Real Estate Board, jumlah kasus hibah di distrik Gangnam, Seocho, dan Songpa dari Januari hingga Mei 2025 tercatat sebanyak 898 kasus, angka yang meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan 428 kasus pada periode yang sama tahun lalu. Yang lebih mencengangkan, angka ini melonjak 3,2 kali lipat dibandingkan dengan 279 kasus pada periode yang sama di tahun 2023.
Di balik perubahan ini, terdapat tren di mana pemilik properti tidak lagi menjual "satu hunian berkualitas" (똘똘한 한 채) milik mereka, melainkan menghibahkannya kepada keluarga. Di kalangan pemilik properti di wilayah Gangnam, efek pembelajaran bahwa "semakin naik harganya, semakin tidak untuk dijual" mulai menyebar. Muncul prediksi bahwa jika calon pembeli berkurang akibat regulasi pinjaman yang ketat di masa depan, pemilik properti di Gangnam akan memperkuat strategi kepemilikan jangka panjang daripada menjual apartemen mereka dengan harga murah.
Jika dilihat per wilayah, tren peningkatan hibah yang paling mencolok ada di distrik Seocho. Dari 157 kasus pada Januari-Mei 2024 melonjak drastis sebesar 284% menjadi 603 kasus pada periode yang sama di tahun 2025. Hal ini menunjukkan bahwa karena karakteristik distrik Seocho yang memiliki banyak apartemen baru di tepi sungai Han, pemilik properti berharga tinggi secara aktif memanfaatkan strategi penghematan pajak melalui hibah. Sebaliknya, distrik Gangnam hanya meningkat 22% dari 127 menjadi 155 kasus, sedangkan distrik Songpa justru mengalami sedikit penurunan dari 144 menjadi 140 kasus.
Efek Domino dari Pengetatan Regulasi Pinjaman
Bahkan setelah regulasi pinjaman 6.27, tren peningkatan hibah tidak berhenti. Dari tanggal 1 hingga 25 Juli 2025, jumlah kasus hibah di tiga distrik Gangnam mencapai 119 kasus, melampaui rata-rata bulanan 111,7 kasus pada paruh pertama tahun ini, dan meningkat 36,8% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Hal ini menandakan bahwa karena sulitnya transaksi jual beli properti secara umum akibat aturan pinjaman yang ketat, para pemilik aset memilih hibah melalui "bantuan orang tua" sebagai alternatif.
Khususnya, dengan semakin sulitnya generasi muda membeli rumah akibat pengetatan regulasi DSR (Debt Service Ratio), membeli apartemen di wilayah Gangnam praktis menjadi mustahil tanpa dukungan langsung dari orang tua. Hal ini memicu permintaan untuk cara-cara alternatif seperti pinjaman atas nama bisnis, transaksi peralihan sewa (jeonse), pinjaman P2P, dan hibah antar keluarga, yang mengarah pada semacam efek balon.
Penyebaran Hibah Antar Pasangan untuk Penghematan Pajak Properti Komprehensif
Seiring dengan melonjaknya harga rumah di wilayah Gangnam, hibah antar pasangan untuk penghematan pajak juga semakin meningkat. Pajak Properti Komprehensif (Comprehensive Real Estate Holding Tax) memungkinkan pengurangan masing-masing 900 juta won jika kepemilikan atas nama pasangan, sehingga total pembebasan pajak bisa mencapai 1,8 miliar won. Yoon Su-min, komisaris spesialis properti di Nonghyup Bank, menganalisis, "Karena harga apartemen di Gangnam sangat tinggi, pasangan mengubah kepemilikan menjadi atas nama bersama sebagai bagian dari alokasi aset. Mereka merasakan tekanan karena pajak kepemilikan juga naik seiring dengan kenaikan harga jual resmi (indeks pemerintah)."
Faktanya, untuk apartemen Eunma di Daechi-dong, Gangnam-gu, Seoul, karena harga jual resmi turun dari 2,042 miliar won pada 2024 menjadi 1,556 miliar won pada 2025, beban Pajak Properti Komprehensif bagi pemilik dengan nama bersama pasangan berkurang drastis. Pemilik apartemen yang membayar 2,26 juta won pajak pada 2024, kini tidak perlu lagi membayar pajak tersebut pada 2025.
Prinsip Dasar dan Strategi Utama Penghematan Pajak Hibah
Hal terpenting dalam hibah properti adalah meminimalkan beban pajak hibah. Berdasarkan undang-undang pajak warisan dan hibah saat ini, pemotongan pajak hibah diterapkan berdasarkan penerima hibah dengan akumulasi dalam jangka waktu 10 tahun. Untuk pasangan, hibah hingga 600 juta won selama 10 tahun bebas pajak, untuk anak dewasa hingga 50 juta won, dan anak di bawah umur hingga 20 juta won.
Prinsip pertama penghematan pajak hibah adalah pembagian. Pajak hibah memiliki struktur tarif progresif dari 10% hingga 50%, sehingga semakin banyak penerima hibah, semakin rendah tarif pajak yang dikenakan pada masing-masing orang. Contohnya, menghibahkan 250 juta won kepada anak saja akan dikenakan tarif 20% untuk 200 juta won setelah dikurangi potongan. Namun, jika dibagi menjadi 150 juta won untuk anak dan 100 juta won untuk menantu, masing-masing hanya akan dikenakan tarif 10%.
Prinsip kedua adalah rencana hibah siklus 10 tahun. Pemotongan pajak hibah diatur ulang setiap 10 tahun, sehingga penting untuk menyusun rencana hibah dari perspektif jangka panjang. Khusus untuk aset mahal seperti properti, strategi membagi hibah dalam interval 10 tahun atau menghibahkan properti secara bertahap dengan membaginya menjadi beberapa bagian kepemilikan dapat dipertimbangkan.
Hibah dengan Beban (Burdened Gift): Kunci Strategi Penghematan Pajak Tinggi
Salah satu metode yang paling diperhatikan dalam penghematan pajak hibah properti adalah hibah dengan beban (burdened gift). Ini adalah metode menghibahkan properti sekaligus mengalihkan utang seperti deposit sewa (jeonse) atau pinjaman yang terikat pada properti tersebut kepada penerima hibah. Kunci dari metode ini adalah bahwa bagian utang dianggap sebagai pengalihan (transfer) bukan hibah, sehingga mengurangi beban total pajak hibah.
Jika dilihat dari efek penghematan pajaknya, mari kita asumsikan apartemen seharga 600 juta won dengan deposit sewa 200 juta won. Dalam hibah biasa, anak harus menanggung pajak sekitar 100 juta won. Namun, dengan hibah dengan beban, orang tua menanggung pajak keuntungan modal sekitar 15 juta won, dan anak hanya menanggung pajak hibah sekitar 60 juta won. Total pajak berkurang menjadi sekitar 75 juta won, memberikan efisiensi penghematan pajak sebesar 25 juta won.
Namun, syarat terpenting dalam metode ini adalah anak yang menerima hibah harus mampu melunasi utang yang dialihkan secara mandiri. Jika orang tua nantinya melunasi utang tersebut, jumlah itu akan dianggap sebagai hibah tambahan dan akan dikenakan pajak hibah tambahan serta denda. Selain itu, jika orang tua memenuhi syarat pembebasan pajak untuk kepemilikan satu rumah, tidak ada pajak keuntungan modal atas utang tersebut, sehingga efek penghematan pajak menjadi jauh lebih besar.
Manajemen Risiko Pajak Saat Memanfaatkan 'Bantuan Orang Tua'
Layanan Pajak Nasional (NTS) terus memperketat pengawasan terhadap hibah yang tidak sah. Pada tahun 2022 saja, NTS melakukan audit pajak terhadap 227 orang atas dugaan hibah ilegal. Kasus yang sering ditemukan antara lain mempekerjakan anak secara palsu di rumah sakit dan memberikan gaji fiktif, orang tua yang melunasi pinjaman hipotek anak, atau pembuatan surat pinjaman (I.O.U) namun tanpa ada pelunasan pokok atau bunga yang sebenarnya.
Untuk memproses transaksi dana antar keluarga sebagai pinjaman, persyaratan harus dipenuhi seperti pembuatan surat pinjaman resmi, penerapan suku bunga hukum saat ini sebesar 4,6% per tahun, dan pelunasan nyata pokok serta bunga melalui transfer bank. Perlu diingat bahwa jika meminjamkan tanpa bunga, pajak hibah akan dikenakan atas keuntungan yang melebihi 10 juta won per tahun.
Selain itu, pajak hibah harus dilaporkan dalam waktu 3 bulan sejak tanggal hibah, dan jika dilaporkan tepat waktu, akan mendapatkan potongan pajak 3%. Kelalaian dalam melapor akan dikenakan denda, sehingga persiapan yang matang sangat diperlukan.
Respons Strategis di Pasar Properti yang Berubah
Fenomena melonjaknya hibah properti yang berpusat di tiga distrik Gangnam adalah indikator penting yang menunjukkan respons strategis para pemilik aset di lingkungan pasar properti yang sedang berubah, melampaui sekadar tujuan penghematan pajak. Faktor-faktor kompleks seperti pengetatan regulasi pinjaman, ketidakpastian kebijakan, dan perubahan sistem perpajakan mendorong penyebaran hibah melalui 'bantuan orang tua'.
Bahkan jika pemerintah tidak segera melakukan reformasi pajak properti, tren hibah ini diperkirakan akan terus berlanjut mengingat adanya kemungkinan peningkatan pajak kepemilikan untuk apartemen mewah dalam jangka panjang. Dalam lingkungan ini, kunci sukses hibah properti adalah optimalisasi batas potongan dasar, rencana jangka panjang 10 tahun, pemanfaatan strategi canggih seperti hibah dengan beban atau penjualan harga murah, dan manajemen risiko pajak yang ketat.
Terlebih lagi, karena strategi optimal hibah properti bergantung pada situasi masing-masing, sangat penting untuk melakukan konsultasi mendalam dengan ahli perpajakan properti guna mendapatkan pendekatan yang komprehensif dan jangka panjang. Dengan strategi yang tepat dan persiapan yang matang, penghematan pajak yang sah dan efektif dapat dicapai. Di pasar properti yang terus berubah, 'bantuan orang tua' kini menjadi strategi wajib, bukan lagi pilihan, dan memanfaatkannya dengan bijak akan menjadi kunci utama dalam menjaga dan mengembangkan kekayaan keluarga.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai pemimpin tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyon's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.