[비즈한국] Pasar properti Korea Selatan berada di persimpangan perubahan fundamental. Sistem Jeonse (sewa dengan deposit besar), yang telah mendominasi pasar sewa hunian selama puluhan tahun, kini mengalami kemunduran pesat, dan ekosistem sewa baru yang berpusat pada sewa bulanan (Wolse) mulai terbentuk. Ini bukan sekadar perubahan tren pasar, melainkan menandakan transformasi mendasar dalam paradigma investasi properti di Korea.
Hingga tahun 2025, porsi sewa bulanan dalam transaksi sewa nasional tercatat sebesar 61,6%, melampaui angka 60% untuk pertama kalinya. Di Seoul, porsi sewa bulanan mencapai 63,9%, menunjukkan percepatan keruntuhan sistem Jeonse. Perubahan ini merupakan pergeseran dramatis jika dibandingkan dengan tahun 2020, di mana porsi Jeonse mencapai 70,5%.
Penyebaran pesat pasar sewa bulanan merupakan hasil dari berbagai faktor struktural. Pertama, suku bunga tinggi yang berkepanjangan meningkatkan beban pinjaman dana Jeonse, sehingga penyewa lebih memilih sewa bulanan dengan beban awal yang relatif lebih ringan. Kedua, kepercayaan sosial terhadap sistem Jeonse rusak akibat seringnya terjadi kasus penipuan Jeonse. Ketiga, peningkatan jumlah rumah tangga dengan 1-2 orang memperluas permintaan akan sewa bulanan dibandingkan deposit Jeonse yang besar.
Dari sisi pemilik properti, preferensi terhadap sewa bulanan juga terlihat jelas. Di tengah melambatnya kenaikan harga properti yang mengurangi ekspektasi keuntungan dari selisih harga (capital gain), sewa bulanan muncul sebagai instrumen investasi menarik yang mampu menciptakan arus kas stabil setiap bulan. Khususnya, pemilik properti lebih memilih sewa bulanan untuk menghindari risiko pengembalian deposit Jeonse sekaligus memastikan pendapatan berkelanjutan.
Kecepatan transisi ke sewa bulanan bervariasi antar wilayah. Di Seoul dan wilayah ibu kota, harga properti yang tinggi menambah beban deposit Jeonse, sehingga mempercepat transisi ke sewa bulanan. Di sisi lain, di daerah-daerah, kekhawatiran akan penurunan harga properti yang menyebabkan 'Jeonse terbalik' (reverse Jeonse) membuat pemilik lebih memilih sewa bulanan daripada Jeonse. Porsi sewa bulanan untuk properti non-apartemen di daerah bahkan telah melampaui 83%.
Daya tarik investasi sewa bulanan untuk apartemen juga meningkat signifikan. Secara tradisional, apartemen dianggap sebagai objek investasi untuk mendapatkan keuntungan dari selisih harga, namun baru-baru ini tingkat imbal hasil sewa bulanan telah membaik ke tingkat yang cukup baik, sehingga nilainya sebagai properti penghasil pendapatan kini dinilai kembali. Di Seoul, imbal hasil sewa bulanan untuk apartemen kecil mencapai 3-5% per tahun, dan di wilayah pinggiran ibu kota, imbal hasil 5-7% pun dapat diharapkan.
Terutama dengan turunnya rasio harga Jeonse terhadap harga jual, daya tarik investasi sewa bulanan melalui metode 'gap investment' semakin meningkat. Dengan rasio harga Jeonse terhadap harga jual yang turun ke level 50-60%, terbentuk struktur di mana keuntungan sewa bulanan yang stabil dapat diperoleh meski dengan modal sendiri yang kecil.
Optimasi pajak sangat penting untuk keberhasilan investasi sewa bulanan. Melalui pendaftaran sebagai pengusaha persewaan (rental business), efek penghematan pajak yang signifikan dapat diperoleh. Pengusaha terdaftar dapat menerapkan rasio biaya operasional hingga 60% (tidak terdaftar hanya 50%), dan jumlah potongan pajak juga ditingkatkan menjadi 4 juta won (tidak terdaftar 2 juta won). Selain itu, pengurangan pajak penghasilan sebesar 30-75% dapat diterapkan sehingga beban pajak berkurang drastis.
Khusus bagi pengusaha terdaftar dengan pendapatan sewa tahunan di bawah 10 juta won, tidak ada pajak yang harus dibayar, sehingga pemilik properti bisa mendapatkan pendapatan sewa tanpa beban pajak yang nyata. Ini adalah kondisi yang sangat menguntungkan bagi investor sewa bulanan skala kecil.
Untuk investasi sewa bulanan skala besar, optimasi pajak melalui pendirian badan hukum (perusahaan) dapat dipertimbangkan. Badan hukum dikenakan tarif pajak yang lebih rendah dibandingkan individu (9-25%) dan pengurusan berbagai pengeluaran biaya menjadi lebih mudah. Namun, perlu dicatat bahwa mulai tahun 2025, tarif pajak korporasi untuk perusahaan skala kecil yang bergerak di bidang persewaan properti akan dinaikkan menjadi 19%, sehingga diperlukan pertimbangan yang matang.
Investasi sewa bulanan memberikan arus kas yang lebih stabil dibanding investasi Jeonse, namun tetap memiliki risiko unik. Risiko kekosongan hunian (vacancy) adalah risiko terbesar, dan untuk meminimalkannya, pemilihan lokasi dengan aksesibilitas transportasi yang baik dan kepadatan tempat kerja yang tinggi adalah kunci. Untuk risiko penurunan harga sewa, daya saing harus tetap dijaga melalui perbaikan fasilitas secara berkelanjutan dan peningkatan layanan manajemen.
Risiko kenaikan biaya manajemen dan beban pajak dapat dikurangi secara signifikan melalui pembangunan sistem manajemen yang efisien dan pendaftaran sebagai pengusaha persewaan. Untuk risiko perubahan kebijakan, pemantauan berkelanjutan diperlukan agar dapat merespons secara proaktif.
Diversifikasi portofolio penting untuk pendapatan sewa bulanan yang stabil. Investasi harus disebar berdasarkan wilayah, tipe hunian, dan profil penyewa untuk meminimalkan dampak dari perubahan pasar tertentu. Selain itu, menyebar investasi ke berbagai jenis properti seperti apartemen, officetel, dan ruko dapat meningkatkan stabilitas pendapatan.
Pertumbuhan pasar sewa bulanan diprediksi akan berlanjut untuk sementara waktu. Perubahan struktur demografi, diversifikasi pola hunian, dan keterbatasan struktural sistem Jeonse kemungkinan besar akan memantapkan pasar sewa bulanan. Investor global pun kini memperhatikan pasar sewa bulanan Korea, sehingga diharapkan lingkungan investasi sewa bulanan akan semakin membaik seiring dengan pertumbuhan pasar perumahan sewa korporasi.
Dampak kebijakan pemerintah dalam memperluas pasokan perumahan sewa publik terhadap pasar sewa bulanan swasta juga harus dipertimbangkan. Perumahan sewa publik, yang disediakan dengan harga sewa lebih murah daripada harga pasar, dapat bertindak sebagai faktor penstabil harga di pasar swasta. Namun, karena keterbatasan jumlah pasokan dan pembatasan syarat penghuni, permintaan pasar sewa bulanan swasta diperkirakan tidak akan tergantikan sepenuhnya.
Pasar properti Korea sedang mengalami masa transisi struktural dari sistem Jeonse ke sewa bulanan. Perubahan ini menciptakan peluang investasi baru yang melampaui tren pasar biasa. Investasi sewa bulanan apartemen muncul sebagai alternatif investasi menarik yang dapat memberikan arus kas stabil dan tingkat imbal hasil yang masuk akal secara bersamaan.
Analisis pasar yang menyeluruh, perhitungan profitabilitas yang akurat, optimasi pajak yang sistematis, dan manajemen risiko yang efisien sangat penting untuk keberhasilan investasi sewa bulanan. Terutama, pentingnya memanfaatkan keuntungan pajak melalui pendaftaran sebagai pengusaha persewaan dan pemilihan lokasi yang tepat tidak bisa ditekankan terlalu berlebihan.
Pasar sewa bulanan diprediksi akan berkembang menjadi pasar yang lebih matang dan profesional ke depannya. Bagi investor yang membaca arus perubahan ini secara proaktif dan mempersiapkannya secara sistematis, gerbang peluang baru akan terbuka. Namun, tentu saja, seperti semua jenis investasi, penelitian yang cukup dan pendekatan yang hati-hati harus menjadi prasyarat.
Jika kebijakan perluasan pasokan perumahan sewa publik pemerintah dan kompetisi yang sehat di pasar sewa swasta terbentuk, pada akhirnya akan tercipta struktur yang saling menguntungkan bagi penyewa dan pemilik properti. Dari sudut pandang ini, investasi sewa bulanan apartemen dapat dianggap sebagai aktivitas investasi yang bermakna yang berkontribusi pada penciptaan ekosistem pasar sewa yang sehat, melampaui sekadar pengejaran keuntungan.
Kim Hak-ryul, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai kepala tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan saluran YouTube 'StuTV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryul (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Naik (2020)', dan 'Buku Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.