[비즈한국] Dikabarkan bahwa pemerintah sedang sibuk mempertimbangkan untuk menaikkan rasio harga pasar wajar untuk Pajak Properti Komprehensif (Jongbuse) dari 60% menjadi 80%. Realita ini mengungkap bahwa pernyataan presiden yang mengatakan "tidak akan menstabilkan pasar properti dengan pajak" hanyalah sebuah kebohongan.
Kita telah menyaksikan pemandangan seperti ini berkali-kali. Pemerintahan Moon Jae-in pada awal masa jabatannya menyatakan "tidak akan mengendalikan harga rumah dengan pajak", namun pada akhirnya mengeluarkan 26 langkah kebijakan properti dan menaikkan tarif pajak tertinggi hingga 6%. Pemerintahan Yoon Suk-yeol mengedepankan "pelonggaran regulasi pajak", namun berbalik memperketat regulasi saat harga rumah naik. Pemerintahan Lee Jae-myung kini menempuh langkah yang sama.
Lingkaran Setan Kegagalan Kebijakan Selama 20 Tahun
Jika kita melihat kebijakan properti dari pemerintahan-pemerintahan terdahulu, lingkaran setan di mana kebijakan yang bertolak belakang diulangi setiap kali pergantian rezim terus berlanjut. Pemerintahan Kim Dae-jung menerapkan kebijakan pelonggaran regulasi untuk mengatasi krisis IMF, sedangkan pemerintahan Roh Moo-hyun beralih ke pengenalan pajak properti komprehensif dan regulasi ketat. Pemerintahan Lee Myung-bak kembali melonggarkan regulasi, pemerintahan Park Geun-hye bersikap lunak, dan pemerintahan Moon Jae-in beralih ke regulasi yang kuat. Pemerintahan Yoon Suk-yeol melonggarkannya, dan pemerintahan Lee Jae-myung kini kembali memperketatnya.
Dalam pola perubahan kebijakan ini, korban sebenarnya adalah pembeli rumah untuk tempat tinggal dan masyarakat umum. Politisi membungkusnya sebagai "kebijakan untuk rakyat kecil" setiap kali pemilu, namun kenyataannya mereka hanya meningkatkan ketidakpastian pasar properti dan memberikan beban yang lebih besar kepada orang-orang yang benar-benar membutuhkan rumah. Pihak yang diuntungkan dari pelonggaran pajak properti komprehensif adalah 84,6% pemilik 3 rumah atau lebih, dan penerima manfaat dari perubahan kebijakan pajak selalu kelompok berpenghasilan tinggi dan pemilik rumah ganda.
Penyebab Sebenarnya Panic Buying adalah Ketidakpercayaan pada Kebijakan
Saat ini, fenomena panic buying kembali muncul, terutama di Seoul. Bank Sentral Korea (Bank of Korea) memperingatkan bahwa indeks risiko pasar perumahan berada di level tertinggi dalam 3 tahun, dan indeks prospek harga rumah telah melonjak ke level yang mirip dengan masa panic buying tahun 2021. Apa penyebab mendasar dari fenomena ini? Yakni ketidakpercayaan yang mengakar kuat dari masyarakat terhadap kebijakan pemerintah.
Masyarakat sudah belajar. Mereka tahu bahwa jika politisi mengatakan "tidak akan mengendalikan harga rumah dengan pajak", maka bom pajak akan segera meledak, dan jika mereka meneriakkan "perluasan pasokan", maka regulasi akan segera diperketat. Ketidakpercayaan ini membuat penilaian pasar yang rasional menjadi mustahil dan menjadi penyebab utama yang mendorong pembelian irasional akibat rasa takut (panic buying).
Baik lonjakan harga rumah hingga dua kali lipat pada masa pemerintahan Moon Jae-in, maupun dimulainya kembali kenaikan harga rumah di bawah pemerintahan Yoon Suk-yeol, semuanya bersumber dari kurangnya konsistensi dan kredibilitas kebijakan. Politisi menggunakan kebijakan properti sebagai alat untuk kelangsungan hidup politik mereka, dan kerugiannya ditanggung sepenuhnya oleh rakyat.
Batasan dan Realita Strategi Respon Pajak
Dalam situasi ini, apa langkah yang bisa diambil oleh pemilik properti? Para ahli menawarkan berbagai strategi penghematan pajak. Penghematan pajak melalui kepemilikan jangka panjang, manfaat melalui pendaftaran sebagai pengusaha persewaan, dan distribusi aset antar anggota keluarga adalah contoh utamanya. Namun, strategi-strategi ini pun tidak berdaya menghadapi perubahan kebijakan pemerintah.
Masyarakat umum terjebak dalam struktur di mana mereka harus menanggung beban pajak yang meningkat tanpa bisa memprediksi perubahan kebijakan. Bahkan dengan bantuan tenaga ahli, jika kebijakan berubah dalam semalam, semua persiapan menjadi sia-sia.
Pada akhirnya, kelas menengah dan rakyat kecil yang terkena dampak langsung dari peningkatan beban pajak. Penghuni rumah tunggal pun menjadi subjek pajak properti komprehensif karena kenaikan harga jual resmi (gongsi-gajeok), dan tidak semua pemilik rumah ganda adalah orang kaya. Banyak kasus di mana mereka hanya memiliki satu rumah tambahan yang diperoleh dengan susah payah untuk persiapan masa tua atau pendidikan anak, namun realitanya mereka tetap dicap sebagai "spekulan".
Biaya Ekonomi Akibat Inkonsistensi Kebijakan
Inkonsistensi kebijakan bukan hanya masalah individu, tetapi meningkatkan biaya ekonomi bagi seluruh negara. Perusahaan menunda investasi atau pindah ke luar negeri dalam lingkungan kebijakan yang tidak pasti, sementara individu terjebak dalam respon jangka pendek yang bergantung pada variabel politik daripada penilaian ekonomi yang rasional.
Fenomena ini lebih parah di pasar properti. Perubahan kebijakan pajak yang tidak dapat diprediksi merusak efisiensi pasar dan menyebabkan distorsi alokasi sumber daya. Karena premi ketidakpastian—yaitu keharusan untuk memprediksi perubahan kebijakan—tercermin dalam harga properti, pada akhirnya semua biaya ditanggung oleh konsumen.
Masalah yang lebih serius adalah runtuhnya kredibilitas kebijakan yang menyebabkan mekanisme pasar normal tidak berfungsi. Alih-alih pembentukan harga berdasarkan penawaran dan permintaan, transaksi spekulatif berdasarkan variabel politik dan prediksi perubahan kebijakan justru meningkat. Ini adalah masalah serius yang merusak fondasi ekonomi pasar yang sehat.
Apa yang harus kita lakukan menghadapi realita yang menyedihkan ini? Pertama, kita harus memahami dengan tepat janji kebijakan properti dari para politisi. Kita tidak boleh lagi tertipu oleh kata-kata manis seperti "kebijakan untuk rakyat kecil" atau "stabilisasi harga rumah" yang selalu diulang setiap kali pemilu.
Kita harus meningkatkan suara untuk menuntut konsistensi dan kredibilitas kebijakan. Kita harus mengawasi agar politisi tidak sembarangan mengubah kebijakan, dan menuntut mereka bertanggung jawab atas perubahan kebijakan yang dilakukan. Kita harus menyebarkan kesadaran bahwa kebijakan properti bukanlah alat politik, melainkan masalah serius yang berdampak langsung pada kehidupan masyarakat.
Secara pribadi, kita harus menetapkan strategi manajemen aset jangka panjang yang tidak mudah goyah oleh perubahan kebijakan. Lebih penting untuk membangun struktur keuangan yang kokoh yang tidak terguncang meskipun kebijakan berubah, daripada sekadar menghindari pajak jangka pendek. Terutama, hindari transaksi spekulatif yang bergantung pada variabel politik.
Perlunya Netralitas Politik dalam Kebijakan Properti
Pada akhirnya, solusi mendasar untuk semua masalah ini adalah netralitas politik dalam kebijakan properti. Dengan sistem saat ini di mana kebijakan berubah 180 derajat setiap kali rezim berganti, tidak ada masalah yang bisa diselesaikan. Kebijakan properti harus ditetapkan oleh lembaga independen dan profesional dari perspektif jangka panjang, serta membangun sistem yang meminimalkan intervensi politik.
Selain itu, diperlukan perangkat kelembagaan yang meningkatkan prediktabilitas kebijakan pajak dan mencegah perubahan mendadak. Saat melakukan amandemen undang-undang pajak, harus ada masa tenggang yang ditentukan, larangan penerapan surut, dan proses konsensus sosial melalui referendum atau dengar pendapat publik jika terjadi perubahan besar.
Transparansi pasar properti juga harus ditingkatkan secara signifikan. Melalui keterbukaan harga transaksi riil, transparansi perhitungan harga jual resmi, dan keterbukaan data akurat mengenai dampak kebijakan, diskusi kebijakan yang didasarkan pada fakta objektif—bukan kemasan politik—dapat dilakukan.
Kebijakan properti dari para politisi hanyalah alat untuk mendapatkan suara dari rakyat, dan solusi sebenarnya harus kita ciptakan sendiri. Inilah saatnya untuk menjadi warga negara yang sadar, tidak lagi tertipu oleh kebohongan mereka, dan bertanggung jawab atas masa depan kita sendiri.
Kim Hak-ryul, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Buku-bukunya antara lain 'Gyeonggi Real Estate Power (2024)', 'Seoul Real Estate Absolute Principle (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryul's Real Estate Investment Absolute Principle (2022)', 'South Korea Real Estate Future Map (2021)', 'From Now On, Only Places That Will Rise Will Rise (2020)', dan 'South Korea Real Estate User Guide (2020)'.