[비즈한국] Perusahaan perwalian properti yang tidak dapat memenuhi tenggat waktu penyelesaian dalam proyek perwalian tanah dengan tanggung jawab penyelesaian konstruksi (trust penyelesaian bertanggung jawab) kini terancam menanggung risiko proyek secara utuh. Selama ini, perwalian penyelesaian bertanggung jawab dinilai memiliki risiko rendah karena perusahaan perwalian (trustee) tidak perlu menyuntikkan dana sendiri, melainkan hanya memberikan penguatan kredit pada proyek *Project Financing* (PF). Namun, dengan semakin banyaknya lokasi proyek di mana kontraktor gagal menyelesaikan konstruksi tepat waktu, kini sering terjadi kasus di mana perusahaan perwalian terpaksa menanggung tidak hanya pinjaman PF proyek, tetapi juga penalti untuk pembeli properti serta risiko unit yang tidak terjual.
Janji penyelesaian bertanggung jawab adalah komitmen di mana kontraktor proyek konstruksi akan menyelesaikan konstruksi dalam jangka waktu yang ditentukan kecuali terjadi keadaan kahar, dan jika gagal, maka kontraktor akan mengambil alih kewajiban pengembang. Hal ini biasanya digunakan untuk memperkuat kredit ketika pengembang proyek PF yang kekurangan dana atau jaminan mengajukan pinjaman PF. Perwalian penyelesaian bertanggung jawab adalah produk perwalian di mana perusahaan perwalian mengambil alih kewajiban jika kontraktor gagal memenuhi janji penyelesaian tersebut. Ini adalah struktur di mana perusahaan perwalian memberikan penguatan kredit kembali pada proyek PF yang bahkan kredit kontraktornya sudah tidak stabil.
Pembeli properti membatalkan kontrak dan menuntut penalti
Menurut industri perwalian, pada tanggal 3 lalu, Kyobo Asset Trust kalah dalam gugatan penalti yang diajukan oleh 18 pembeli apartemen 'Gijang Station Yurim Norwegian Forest Central' di Gijang-gun, Busan. Pembeli tersebut mengajukan pembatalan kontrak dan gugatan penalti pada Juni tahun lalu dengan alasan bahwa Kyobo Asset Trust, sebagai penerima amanat (trustee) dalam perwalian penyelesaian bertanggung jawab, gagal memenuhi tenggat waktu penyelesaian apartemen. Total ada 16 unit yang dikontrak oleh mereka dengan nilai penjualan mencapai 6,74 miliar won, dan penalti yang dituntut sekitar 670 juta won (40 juta won per unit). Saat ini, diperkirakan sekitar 50 unit di apartemen tersebut telah membatalkan kontrak karena kegagalan penyelesaian konstruksi, yang mengakibatkan kewajiban penalti sekitar 3 miliar won.
Gijang Station Yurim Norwegian Forest Central adalah apartemen setinggi 26 lantai dengan 2 gedung (219 unit) yang dibangun di dekat Stasiun Gijang, Gijang-gun, Busan. Wookyung Development, sebagai pengembang proyek, menjalin kontrak perwalian penyelesaian bertanggung jawab bersama Kyobo Asset Trust sebagai penerima amanat, Daewoo Shipbuilding & Marine Engineering Construction sebagai kontraktor, dan lembaga keuangan pemberi pinjaman untuk menjalankan proyek melalui pinjaman PF. Dalam kontrak ini, kontraktor berjanji menyelesaikan apartemen dalam waktu 31 bulan sejak tanggal eksekusi pinjaman, namun gagal ditepati. Kyobo Asset Trust, yang memikul kewajiban penyelesaian bertanggung jawab, juga tidak dapat memenuhi tenggat waktu yang telah diperpanjang 6 bulan. Akhirnya, apartemen tersebut baru selesai dibangun setelah melewati tenggat waktu sekitar 1 tahun 4 bulan.
Seorang perwakilan Kyobo Asset Trust menyatakan, "Kontraktor awal terus meminta tambahan biaya konstruksi, dan ketika perusahaan tidak menerimanya, konstruksi dihentikan. Kami memang gagal memenuhi tenggat waktu, namun setelah itu kami mengganti kontraktor untuk menyelesaikan pembangunan," dan menambahkan, "Kami berencana mengembalikan bunga keterlambatan yang ditetapkan dalam kontrak kepada pembeli yang membatalkan kontrak akibat tidak terpenuhinya janji penyelesaian bertanggung jawab." Sisa pinjaman PF dilaporkan sebesar 17 miliar won dengan jatuh tempo pada bulan November mendatang. Dengan demikian, perusahaan perwalian kini berisiko menanggung tidak hanya penalti pembeli, tetapi juga pinjaman PF dari sindikasi perbankan serta risiko unit yang tidak terjual di masa depan.
Sindikasi pemberi pinjaman menuntut pembayaran pokok, bunga, dan bunga keterlambatan
Kasus di mana perusahaan perwalian properti menanggung utang lokasi proyek akibat kegagalan kontraktor juga mulai muncul. Sebelumnya, pada bulan Mei, Pengadilan Distrik Pusat Seoul memenangkan penggugat dalam gugatan ganti rugi yang diajukan oleh sindikasi pemberi pinjaman PF proyek pembangunan pusat logistik di Pyeongtaek, Gyeonggi-do, yang dijalankan dengan skema perwalian penyelesaian bertanggung jawab terhadap Shinhan Asset Trust. Pengadilan memutuskan bahwa Shinhan Asset Trust, yang gagal memenuhi tenggat waktu penyelesaian, harus membayar seluruh pokok pinjaman PF sebesar 25,6 miliar won beserta bunga keterlambatan kepada Saemaul Geumgo. Ini adalah putusan pertama yang mengakui kewajiban ganti rugi perusahaan perwalian yang gagal memenuhi kewajiban penyelesaian bertanggung jawab.
Proyek ini mencakup pembangunan fasilitas gudang 3 lantai (total luas lantai 18.589㎡) di Eoyeon-ri, Cheongbuk-eup, Pyeongtaek-si, Gyeonggi-do. Pengembang menandatangani kontrak perwalian penyelesaian bertanggung jawab dengan Shinhan Asset Trust sebagai penerima amanat, kontraktor, dan sindikasi pemberi pinjaman untuk mengeksekusi pinjaman PF senilai 30 miliar won. Kontraktor berjanji menyelesaikan gedung dalam waktu 16 bulan sejak tanggal eksekusi pinjaman. Shinhan Asset Trust menyatakan akan menyelesaikan konstruksi hingga batas waktu 6 bulan setelah tenggat awal jika kontraktor gagal menyelesaikannya tepat waktu. Mereka juga berjanji memberikan ganti rugi kepada sindikasi jika tenggat tersebut terlampaui. Namun, kedua belah pihak gagal memenuhi tenggat waktu tersebut.
Perwakilan Shinhan Asset Trust menyampaikan, "Konstruksi tertunda karena perselisihan dengan kontraktor awal mengenai kenaikan biaya konstruksi, sehingga kami tidak dapat memenuhi tenggat waktu. Saat ini, kami telah menunjuk kontraktor pengganti untuk menyelesaikan konstruksi," dan menambahkan, "Karena bunga pinjaman PF terus menumpuk, kami telah melunasinya melalui pembayaran talangan. Kami berharap bisa mendapatkan kembali sebagian atau seluruh dana tersebut tergantung pada hasil gugatan dengan sindikasi yang sedang berjalan. Saat ini, kami telah mengajukan banding dengan argumen yang sama seperti pada tingkat pertama."
Belakangan ini, semakin banyak proyek perwalian penyelesaian bertanggung jawab di mana perusahaan perwalian gagal memenuhi kewajiban mereka. Sebagian besar kasus disebabkan oleh tertundanya konstruksi akibat konflik antara kontraktor dan pengembang terkait kenaikan biaya konstruksi, seperti contoh di atas. Menurut Korea Investors Service, per akhir tahun lalu, terdapat 43 lokasi proyek perwalian penyelesaian bertanggung jawab dari 5 perusahaan, yaitu KB Real Estate Trust, Kyobo Asset Trust, Korea Investment Real Estate Trust, Daishin Asset Trust, dan Daehan Land Trust, yang gagal memenuhi tenggat waktu. Sisa pinjaman PF dari proyek-proyek tersebut diperkirakan mencapai 1,6128 triliun won.
Seorang perwakilan industri perwalian mengatakan, "Perwalian penyelesaian bertanggung jawab mulai berkembang pesat terutama di kalangan perusahaan perwalian milik grup keuangan sejak awal tahun 2020-an, saat pasar properti sedang *booming*. Perusahaan perwalian yang enggan menyuntikkan dana sendiri karena manajemen risiko, mulai terjun ke skema ini di mana mereka hanya memberikan kredit pada proyek PF," seraya menambahkan, "Masa di mana semua properti pasti terjual habis telah berlalu, dan dengan naiknya suku bunga serta harga bahan baku, banyak lokasi proyek terlambat selesai akibat konflik biaya konstruksi. Kasus di mana perusahaan perwalian harus menanggung risiko karena gagal memenuhi penyelesaian bertanggung jawab kini meningkat drastis."