[비즈한국] Muncul kritik bahwa kebijakan perumahan bagi masyarakat kelas bawah mengalami kemunduran seiring dengan pemangkasan besar-besaran skala pinjaman dana kebijakan pemerintah. Komisi Jasa Keuangan (FSC) pada 27 Juni lalu mengadakan 'Rapat Darurat Pemeriksaan Utang Rumah Tangga' bersama lembaga terkait dan mengeluarkan langkah-langkah pengelolaan utang rumah tangga yang ketat, yang di dalamnya termasuk pinjaman 'Diditdol' dan 'Beurtimmok' sebagai objek regulasi, padahal keduanya merupakan bantuan perumahan bagi masyarakat kecil.
Berdasarkan langkah-langkah pengelolaan utang rumah tangga yang diumumkan FSC, target manajemen total pinjaman sektor keuangan dan pinjaman kebijakan akan dikurangi. Target total pinjaman rumah tangga di seluruh sektor keuangan, tidak termasuk pinjaman kebijakan, akan dikurangi menjadi setengah dari rencana awal mulai Juli 2025, sementara pinjaman kebijakan akan dikurangi 25% dari rencana pasokan tahunan.
Bagi pemilik dua rumah atau lebih di wilayah ibu kota dan daerah yang diatur, atau pemilik satu rumah yang membeli rumah tambahan, rasio LTV (Loan to Value) akan menjadi 0%. Hal ini bertujuan untuk memblokir permintaan pembelian rumah tambahan yang bukan untuk tujuan hunian tetap.
FSC juga membatasi batas pinjaman hipotek untuk tujuan dana stabilitas kehidupan dengan jaminan rumah di wilayah ibu kota dan daerah yang diatur hingga maksimal 100 juta won. Selain itu, untuk menekan pembelian rumah tujuan investasi gap, pinjaman sewa rumah dengan syarat pengalihan hak milik juga dilarang. Batas pinjaman kredit juga akan dibatasi dalam kisaran 1-2 kali lipat dari pendapatan tahunan.
Masalahnya adalah pinjaman 'Diditdol' dan 'Beurtimmok' yang merupakan kebijakan pinjaman bagi masyarakat kecil turut menjadi objek regulasi kali ini. Pinjaman Diditdol adalah pinjaman untuk tujuan pembelian rumah, sementara pinjaman Beurtimmok adalah pinjaman dana sewa (jeonse). Kedua dana kebijakan yang dikelola oleh Dana Perkotaan dan Perumahan ini adalah produk yang disediakan dengan suku bunga rendah untuk masyarakat kecil yang tidak memiliki rumah. Oleh karena itu, syarat pinjamannya cukup ketat. Seluruh anggota keluarga harus tidak memiliki rumah, dengan syarat pendapatan tahunan di bawah 50 juta won untuk Beurtimmok dan di bawah 60 juta won untuk Diditdol.
Menurut rencana operasional yang diumumkan FSC, pinjaman Diditdol umum dikurangi dari sebelumnya 250 juta won menjadi 200 juta won. Pinjaman Beurtimmok untuk kaum muda juga dikurangi dari 200 juta won menjadi 150 juta won.
Pinjaman Diditdol untuk pembelian rumah pertama seumur hidup pun tidak luput dari regulasi. Batas maksimalnya dikurangi dari 300 juta won menjadi 240 juta won. Baik pinjaman Diditdol maupun Beurtimmok, keduanya mengalami pemangkasan skala yang juga berlaku bagi pasangan pengantin baru dan keluarga yang baru melahirkan bayi.
Karena pemerintah menerapkan pengurangan pinjaman dana kebijakan ini tepat sehari setelah pengumuman, kekacauan pun terjadi di lapangan. Seseorang berinisial A, yang terancam kehilangan uang muka karena pengurangan batas pinjaman Beurtimmok, mengeluh, "Saya sudah mendapatkan pra-penilaian dari bank dan sudah menulis kontrak sewa. Sekarang tinggal pengajuan pinjaman sewa, namun tiba-tiba batasnya dipangkas dan penjelasan mengenai kriteria penerapannya berbeda-beda. Pihak bank mengatakan baru bisa tahu pasti setelah melalui proses evaluasi, dan tidak jelas apakah tanggal standar penerapan kebijakan baru adalah tanggal pembuatan kontrak atau tanggal pengajuan pinjaman sewa. Jika pinjaman tidak cair, saya akan kehilangan uang muka."
Suku Bunga Naik di Pemerintahan Yoon, Batas Pinjaman Dipangkas di Pemerintahan Ini
Pemerintahan sebelumnya di bawah Yoon Suk-yeol telah menaikkan suku bunga pinjaman dana kebijakan setiap tahunnya, kecuali pada tahun pertama menjabat. Dengan dalih mengatur utang rumah tangga, suku bunga pinjaman Diditdol dan Beurtimmok dinaikkan sebesar 0,3% poin pada Agustus 2023 dan maksimal 0,4% poin pada Agustus tahun lalu. Pada Maret tahun ini, meskipun suku bunga acuan diturunkan, suku bunga pinjaman justru dinaikkan sebesar 0,2% poin. Ini adalah arah kebijakan yang berlawanan dengan apa yang diumumkan pada Agustus 2022, di mana pemerintah menyatakan akan membekukan suku bunga pinjaman Diditdol dan Beurtimmok tanpa mencerminkan kenaikan suku bunga acuan demi meringankan beban perumahan masyarakat kecil yang tidak memiliki rumah.
Pemerintahan baru di bawah Lee Jae-myung memangkas batas pinjaman hanya berselang tiga bulan setelah suku bunga pinjaman Diditdol dan Beurtimmok dinaikkan. Meskipun FSC berencana untuk fokus pada penyediaan perumahan dan dukungan dana perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah alih-alih memangkas batas pinjaman kebijakan, pinjaman kebijakan itu sendiri merupakan bagian dari kebijakan dukungan dana perumahan yang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Di kalangan pakar, muncul pendapat bahwa sangat disayangkan regulasi kali ini menyasar pinjaman dana kebijakan. Park Won-gab, kepala peneliti real estat di KB Kookmin Bank, menilai, "Stabilitas ekonomi makro memang tidak boleh diabaikan, namun karena pasar perumahan sudah terfragmentasi, sangat disayangkan jika kebijakan pinjaman tidak dibedakan antara apartemen dan non-apartemen. Saya berharap ada waktu tenggang setidaknya sepuluh hari sebelum aturan berlaku."
Ada juga analisis bahwa regulasi dana kebijakan ini lebih bertujuan untuk mengatasi kesulitan keuangan Dana Perkotaan dan Perumahan daripada menstabilkan pasar properti. Hingga tahun 2023, aset bersih Dana Perkotaan dan Perumahan tercatat sebesar 35,7284 triliun won. Namun, muncul kritik bahwa dana cadangan Dana Perkotaan dan Perumahan menyusut drastis setelah Kementerian Ekonomi dan Keuangan menggunakan 3,2 triliun won dari dana tersebut untuk menutupi defisit penerimaan pajak tahun lalu.
Kim In-man, Kepala Institut Ekonomi Real Estat Kim In-man, menganalisis, "Sangat disayangkan pinjaman dana kebijakan yang ditujukan bagi masyarakat kecil ikut masuk dalam objek regulasi. Ini terkait dengan Dana Perkotaan dan Perumahan, yang tampaknya mulai menipis. Dari dana cadangan yang tadinya sekitar 40 triliun won, sekarang hanya tersisa sekitar 7 triliun won. Jadi sepertinya mereka memangkasnya bersamaan dengan kesempatan ini. Sulit untuk melihat bahwa pembelian rumah pertama dan pinjaman dana sewa bagi masyarakat kecil berdampak besar pada kenaikan harga properti. Sisi positifnya adalah mereka ingin meningkatkan perumahan sewa publik alih-alih memberikan pinjaman, namun masalahnya adalah bagian ini memakan waktu dan tidak memberikan hasil dalam jangka pendek."
Sementara itu, FSC belum mengungkapkan rencana rinci mengenai penyediaan perumahan dan dukungan dana perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang direncanakan untuk dioperasikan secara intensif sebagai pengganti pengurangan batas pinjaman kebijakan.