[비즈한국] Pada tanggal 27 Juni, pemerintah secara mengejutkan meluncurkan langkah-langkah properti dengan alasan untuk menekan lonjakan harga rumah dan utang rumah tangga. Intinya adalah serangkaian regulasi super kuat yang belum pernah terjadi sebelumnya, seperti membatasi plafon kredit perumahan (KPR) secara seragam hingga 600 juta won di wilayah metropolitan dan area yang diregulasi, kewajiban untuk menempati rumah secara nyata dalam waktu 6 bulan setelah pembelian, serta larangan total KPR bagi pemilik rumah lebih dari satu.
Pasar dilanda keterkejutan oleh langkah-langkah yang diluncurkan tanpa pemberitahuan ini, dan keluhan dari para pengguna nyata yang bertanya, “Bukankah sekarang benar-benar tidak bisa membeli rumah?” semakin membesar. Dalam beberapa hari, kasus pembatalan transaksi rumah bermunculan, dan kebingungan meluas karena bank-bank terburu-buru menyesuaikan produk pinjaman untuk menerapkan regulasi tersebut. Jika sesuai dengan niat pemerintah, regulasi pinjaman ini diharapkan dapat menekan permintaan spekulatif dan mendinginkan harga rumah yang terlalu panas. Memang ada prediksi bahwa wilayah yang padat dengan apartemen mahal seperti Seoul akan mengalami kontraksi permintaan dan memasuki fase ‘jeda sejenak’ dalam jangka pendek akibat langkah ini.
Namun, kekhawatiran akan dampak negatifnya jauh lebih besar. Bom regulasi yang mendadak ini justru menjadi pukulan telak bagi masyarakat kelas menengah ke bawah dan pengguna nyata, serta menimbulkan efek samping seperti efek balon dan kemacetan transaksi di seluruh pasar. Lebih jauh lagi, langkah ini bahkan menekan pinjaman biaya pindah untuk proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi, yang menunjukkan tanda-tanda menyusutnya pasokan perumahan di pusat kota.
Dampak Balik Regulasi Pinjaman… Pukulan Fatal bagi Pengguna Nyata, Hanya Si Kaya Tunai yang Tersenyum
Pemerintah menjelaskan bahwa langkah kali ini “menargetkan secara tepat area di mana harga rumah terlalu panas seperti 3 distrik Gangnam”, namun dampaknya menjadi beban yang luas bagi seluruh pengguna nyata. Di atas segalanya, ambang batas untuk memiliki rumah sendiri telah meningkat drastis bagi kelompok berpenghasilan menengah ke bawah dan generasi muda usia 20-an hingga 30-an yang tidak memiliki porsi uang tunai yang besar dibandingkan dengan harga rumah.
Sebagai contoh, karena pinjaman dibatasi maksimal 600 juta won terlepas dari harga rumah, situasi menjadi di mana seseorang harus menyediakan uang tunai sendiri lebih dari 900 juta won untuk membeli apartemen di Seoul dengan rata-rata harga jual 1,5 miliar won. Dalam kasus apartemen baru dengan luas eksklusif 84㎡ yang disebut sebagai ukuran standar nasional, ketika rata-rata harga jualnya adalah 1,578 miliar won, pengguna nyata harus menanggung sekitar 978 juta won uang tunai tambahan bahkan setelah mengambil pinjaman sebesar 600 juta won.
Bahkan untuk ukuran menengah-kecil dengan luas eksklusif 59㎡, rata-rata harga jualnya mencapai 1,18 miliar won, sehingga tanpa modal sendiri mendekati 600 juta won, orang bahkan tidak berani memikirkan untuk mendaftar. Ambang batas ini semakin tinggi untuk kompleks populer di wilayah metropolitan. Misalnya, harga jual untuk 84㎡ di 'Jamsil Le-El', kompleks rekonstruksi di Songpa-gu yang akan segera dibuka penjualannya, diperkirakan sekitar 2 miliar won, sehingga dana pribadi yang diperlukan pemenang mencapai lebih dari 1,4 miliar won, yang memunculkan komentar bahwa “Anda tidak bisa bertahan kecuali Anda orang kaya tunai”.
Sebuah analisis menunjukkan bahwa sekitar 74% apartemen di Seoul terkena dampak langsung maupun tidak langsung akibat kebijakan pembatasan pinjaman pemerintah yang membatasi plafon hingga 600 juta won. Konsumen di area seperti Gangnam dan Seocho-gu, yang sebelumnya bisa mendapatkan pinjaman ratusan juta won tergantung pada pendapatan dan harga rumah, kini harus menutupi kelebihan di atas 600 juta won dengan uang tunai, sehingga pembelian bagi lapisan pengguna nyata yang kurang memiliki kekuatan finansial secara faktual menjadi mustahil.
Masalah lainnya adalah pengecilan manfaat bagi pembeli rumah pertama atau masyarakat kelas bawah yang tidak memiliki rumah. Dengan langkah ini, batas atas LTV istimewa yang diterima oleh mereka yang tidak memiliki rumah di wilayah metropolitan diturunkan dari 80% menjadi 70%, dan bahkan hipotek kebijakan seperti pinjaman Didimdol dan pinjaman Bogeumjari pun harus tunduk pada batas seragam 600 juta won. Hal ini memicu kritik bahwa tangga untuk memiliki rumah bagi kaum muda dan masyarakat kelas bawah yang sangat bergantung pada pinjaman pada dasarnya telah ditendang.
Di masa lalu, di bawah pemerintahan Moon Jae-in, pinjaman untuk rumah di atas 1,5 miliar won diblokir, namun harganya justru naik. Pada akhirnya, hanya orang yang tidak punya uang yang terjepit, sementara orang kaya tunai tidak terpengaruh. Faktanya, kelompok kelas atas dengan aset yang cukup dapat menghindari regulasi dengan kekuatan uang tunai mereka, sementara pengguna nyata dengan aset sedikit justru menghadapi dampak balik di mana peluang mereka untuk membeli rumah berkurang.
Ada kemungkinan besar bahwa regulasi ini akan memperburuk penderitaan pengguna nyata dengan juga menghalangi pemilik rumah yang ada untuk berpindah ke rumah baru. Karena aturan DSR (Debt Service Ratio) stress tahap 3 mulai berlaku tambahan pada 1 Juli, yang menghitung kemampuan bayar peminjam dengan lebih konservatif, situasi di mana sulit untuk mendapatkan pinjaman bahkan hingga batas maksimal 600 juta won pun kini mulai terjadi.
Dengan penerapan DSR stress tahap 3 yang mencerminkan risiko kenaikan suku bunga, jumlah pinjaman yang bisa didapatkan diperkirakan akan menyusut sekitar 15–20% lebih lanjut dibandingkan sebelumnya. Ini mengacaukan rencana para kepala keluarga biasa yang berniat membeli rumah dengan mengandalkan pinjaman. Lonjakan pinjaman rumah tangga sebesar lebih dari 7 triliun won selama bulan Juni sesaat sebelum pengumuman regulasi DSR, yang mencerminkan adanya 'permintaan menit terakhir', juga merupakan cerminan dari rasa putus asa tersebut.
Banyak calon pembeli yang ketinggalan kereta sekarang frustrasi di depan ambang pintu pinjaman yang semakin tinggi. Bersamaan dengan pengakuan diri bahwa “seandainya tahu akan begini, saya tidak akan membeli rumah lebih awal”, muncul juga kasus di mana beberapa orang membatalkan kontrak jual beli yang telah ditandatangani karena kekurangan dana. Ini adalah situasi ironis di mana kebijakan yang dimaksudkan untuk membantu pengguna nyata justru menjadi yang paling mencekik mereka.
Apakah Pasokan Juga Membeku Akibat Regulasi? Dampak Samping dari Pembatasan Pinjaman Biaya Pindah dan Pembayaran Cicilan
Dampak dari langkah 6·27 ini memberikan pengaruh negatif ke seluruh struktur penawaran dan permintaan pasar properti. Khususnya, kekhawatiran muncul mengenai efek samping dari sisi pasokan perumahan. Pemerintah menerapkan batas atas 600 juta won pada pinjaman cicilan (intermediate payment) dan pinjaman pelunasan (balance payment) di pasar penjualan atas nama pengelolaan utang rumah tangga. Akibatnya, ke depannya, beban uang tunai yang harus disiapkan pemenang hingga saat pindah ke kompleks dengan harga jual tinggi akan meningkat secara geometris, dan pemohon yang kekurangan dana harus menyerah untuk pindah bahkan jika mereka memenangkan undian.
Sebagai contoh nyata, kompleks rekonstruksi 'Otier Foret' di Seongdong-gu, Seoul, yang mengumumkan penjualan pada 27 Juni, beruntung mendapatkan aturan yang ada sebelumnya sehingga bisa mendapatkan pinjaman cicilan. Namun, muncul masalah di mana mereka yang meminjam 1,4 miliar won sebagai cicilan dari harga jual 84㎡ sebesar 2,4 miliar won tidak bisa pindah jika tidak melunasi 800 juta won sebelum pelunasan akhir. Hal ini dikarenakan hanya 600 juta won yang dapat dikonversi menjadi pinjaman pelunasan, dan sisa pinjaman cicilan harus dilunasi sebelum pindah.
Untuk kompleks yang belum memasuki tahap penjualan, pembatasan 600 juta won diterapkan sejak tahap pinjaman cicilan, sehingga semakin mahal harga jual kompleks tersebut hingga miliaran won, semakin terstruktur menjadi tempat yang pada dasarnya hanya bisa dibeli oleh orang kaya tunai. Ini adalah poin yang dapat menyebabkan menyusutnya pasar penjualan baru dan peningkatan jumlah unit yang tidak terjual di masa depan.
Dari sisi perusahaan konstruksi, akan menjadi sulit untuk menjual kepada pengguna nyata umum, dan jika gagal dalam kesuksesan penjualan, kemungkinan untuk menunda atau membatalkan jadwal pasokan akan meningkat. Faktanya, prospek bahwa “rasio persaingan undian akan mereda setelah regulasi” menyebar di industri, dan beberapa jadwal kompleks 'Lotto Subscription' yang direncanakan mulai tertunda, sehingga kondisi sangat tegang muncul di antara perusahaan konstruksi.
Situasi darurat juga terjadi di lokasi proyek perbaikan seperti pembangunan kembali dan rekonstruksi. Dalam langkah 6·27, pemerintah juga memperketat regulasi pinjaman biaya pindah bagi anggota serikat proyek perbaikan. Secara spesifik, bagi anggota pembangunan kembali/pembangunan kembali yang memiliki 2 rumah atau lebih di tahap sebelum izin rencana manajemen disposisi, pinjaman biaya pindah dilarang sama sekali, dan bagi anggota yang tidak memiliki rumah (memiliki status anggota tetapi tidak memiliki rumah secara terpisah), batas pinjaman biaya pindah diakui hanya hingga 600 juta won.
Bagi anggota serikat, ini berarti ada batasan besar dalam menyediakan biaya pindah yang diperlukan untuk merobohkan rumah lama dan pindah. Secara khusus, area pembangunan kembali di pusat kota seperti Seoul memiliki harga rumah lama yang tinggi, sehingga biaya pindah 600 juta won seringkali tidak mencukupi, dan anggota serikat pemilik banyak rumah mungkin menjadi sulit untuk berpartisipasi dalam proyek sama sekali karena pinjaman diblokir. Kekhawatiran bahwa jika pinjaman biaya pindah tidak dipasok dengan lancar, persetujuan pindah anggota akan tertunda dan pada akhirnya proyek juga akan melambat, kini menjadi kenyataan.
Hal ini secara langsung berhubungan dengan menyusutnya pasokan perumahan di pusat kota. Pembangunan kembali dan rekonstruksi adalah sumber pasokan perumahan baru yang penting di daerah seperti Seoul, dan jika kecepatan proyek melambat atau dibatalkan, kekurangan pasokan perumahan di masa depan tidak terelakkan. Lampu merah telah menyala pada pasokan apartemen baru karena penurunan volume hunian. Faktanya, volume hunian apartemen di Seoul diperkirakan akan terpotong setengahnya dari sekitar 46.700 unit tahun ini menjadi sekitar 24.000 unit tahun depan, dan secara nasional, volume yang dijadwalkan untuk dihuni pada tahun 2025 diprediksi akan turun lebih dari 100.000 unit dibandingkan tahun sebelumnya. Dalam situasi ini, jika biaya pindah proyek perbaikan juga dipersulit, kemungkinan besar akan mengarah pada krisis perumahan jangka panjang. Dampak samping pada pasar sewa (Jeonse) juga tidak bisa diabaikan.
Dengan langkah ini, 'pinjaman sewa dengan syarat perpindahan kepemilikan' dilarang sepenuhnya, sehingga praktik mengisi apartemen baru dengan penyewa dan menutupi pelunasan akhir dengan uang jaminan tersebut telah diputus. Karena kewajiban pindah dalam waktu 6 bulan saat meminjam, seseorang harus masuk dan tinggal setelah memiliki rumah sendiri, sehingga ada kemungkinan pasokan sewa bulanan berkurang.
Selain itu, batas jaminan pinjaman sewa juga diturunkan dari 90% menjadi 80%, sehingga besaran uang jaminan yang bisa disiapkan penyewa dengan meminjam juga berkurang. Hal ini berpotensi menambah beban tempat tinggal bagi masyarakat kelas bawah yang tidak memiliki rumah dan tidak mampu menanggung harga sewa yang tinggi.
Di satu sisi, seiring dengan beralihnya penyewa yang kesulitan mendapatkan pinjaman dana sewa ke sewa bulanan, 'perubahan sewa menjadi sewa bulanan' semakin cepat, dan seiring dengan ekspektasi penurunan suku bunga, harga sewa bisa kembali naik. Pada akhirnya, pengguna nyata dari kalangan kelas bawah bisa menghadapi kesulitan ganda di mana membeli rumah sulit dan mencari sewa pun terasa sesak.
Regulasi Sepihak Memiliki Batasan… Solusi Fundamentalnya Adalah Perluasan Pasokan
Pemerintah menyatakan akan menenangkan pasar properti melalui penguatan regulasi pinjaman, namun para ahli menilai bahwa kebijakan ini tidak akan menjadi solusi struktural dan berisiko tinggi hanya akan meningkatkan dampak samping. Pertama, itu adalah regulasi yang terlalu seragam dan mendadak.
Jelas ada batasan dalam menekan permintaan hanya dengan regulasi, dan beban tersebut sepenuhnya kembali kepada masyarakat kelas bawah. Oleh karena itu, untuk menstabilkan harga rumah, strategi dua sisi berupa perluasan pasokan bersama dengan langkah penekanan permintaan diperlukan. Untuk membangun tatanan pasar perumahan yang sehat dalam jangka panjang melampaui stagnasi transaksi sementara, pasokan perumahan yang cukup sesuai dengan permintaan dan langkah dukungan yang cermat bagi pengguna nyata harus berjalan beriringan.
Kita telah mengalami berkali-kali pelajaran bahwa kebijakan properti yang hanya bersifat regulasi sepihak hanya menghasilkan banyak dampak buruk seperti efek balon, kemacetan transaksi, penyusutan pasokan, dan krisis sewa, yang pada akhirnya hanya memproduksi korban yang tidak bersalah. Kali ini tidak terkecuali. Niat untuk menangkap dua ekor kelinci, yaitu pengelolaan utang rumah tangga dan stabilitas harga rumah, dapat dimengerti, namun "terlalu banyak sama buruknya dengan terlalu sedikit".
Sekarang, dasar kebijakan harus ditinjau kembali secara mendasar. Alternatif seimbang yang berpusat pada perlindungan pengguna nyata dan perluasan pasokan perumahan sangat mendesak. Pemerintah harus melakukan langkah-langkah efektif yang dapat meningkatkan pasokan perumahan secara bersamaan. Pemerintah perlu melonggarkan regulasi yang tidak masuk akal agar proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali swasta dapat berjalan dengan cepat, dan rencana pasokan perumahan publik juga harus segera diwujudkan.
Perlu menyiapkan perangkat dukungan keuangan secara cermat untuk pengguna nyata seperti kaum muda dan pasangan baru. Diperlukan penyesuaian kebijakan yang cermat seperti perluasan kembali cakupan LTV istimewa bagi pembeli rumah pertama dan fleksibilitas plafon pinjaman yang disesuaikan dengan realitas harga rumah berdasarkan wilayah. Bahkan jika tujuan menekan permintaan spekulatif pemilik banyak rumah dicapai dengan cara lain seperti pajak dan regulasi kepemilikan, tangga untuk memiliki rumah bagi pengguna nyata yang tidak memiliki rumah tidak boleh ditendang.
Agar kepercayaan diri pemerintah bahwa “regulasi pinjaman hanyalah sekadar mencicipi, ada banyak langkah penekanan permintaan dan tindakan pasokan” dapat memberikan efek realistis, maka sekarang pun harus berbalik dari regulasi sepihak ke kebijakan komprehensif yang mencakup pengguna nyata dan sisi pasokan. Harus diingat bahwa solusi berkelanjutan yang dapat dirasakan oleh pasar dan masyarakat tidak terletak pada belenggu pinjaman yang berlebihan, melainkan pada pasokan perumahan yang stabil dan pemulihan tangga tempat tinggal bagi masyarakat kelas bawah.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai ketua tim di Real Estate Research Division, Korea Gallup Research Institute. Ia menjalankan dan mengelola blog Naver 'Pasyon's World Exploration' dan YouTube 'Stu TV'. Bukunya antara lain 'Gyeonggi-do Real Estate Power (2024)', 'Seoul Real Estate Absolute Principle (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Real Estate Investment Absolute Principle (2022)', 'Republic of Korea Real Estate Future Map (2021)', 'From Now On, Only Places That Will Rise Will Rise (2020)', 'Republic of Korea Real Estate User Manual (2020)', dan lainnya.