[비즈한국] Persaingan untuk memenangkan hak konstruksi proyek rekonstruksi Apartemen Gaepo Woosung 7-cha, yang disebut sebagai kepingan terakhir dari distrik Gaepo di Gangnam-gu, Seoul, kini mempertemukan Samsung C&T028260, perusahaan konstruksi nomor satu, dan Daewoo E&C047040, perusahaan nomor tiga. Ini adalah pertama kalinya kedua perusahaan tersebut bertarung dalam proyek perbaikan lingkungan setelah lima tahun sejak proyek rekonstruksi Banpo Jugong Kompleks 1 Blok 3 di Seocho-gu, Seoul. Samsung C&T mengunggulkan kemampuan pendanaan berdasarkan kredit yang kuat dan durasi konstruksi yang singkat, sementara Daewoo E&C meningkatkan intensitas persaingan dengan menjanjikan jaminan penyelesaian konstruksi dan suku bunga pinjaman yang kompetitif.
Menurut industri perbaikan lingkungan, Samsung C&T dan Daewoo E&C telah berpartisipasi dalam tender pemilihan kontraktor proyek rekonstruksi Apartemen Gaepo Woosung 7-cha di Gangnam-gu, Seoul, yang ditutup pada tanggal 19 bulan lalu. Kedua perusahaan telah menyetorkan uang jaminan penawaran sebesar 30 miliar won hingga hari itu untuk meresmikan persaingan. Samsung C&T mengusulkan nama hunian 'Raemian Lumione', sementara Daewoo E&C mengusulkan 'Summit Pranity'. Ini adalah kali pertama kedua perusahaan bersaing memperebutkan hak konstruksi sejak proyek rekonstruksi Banpo Jugong Kompleks 1 Blok 3 di Seocho-gu, Seoul, pada Mei 2020. Saat itu, Samsung C&T berhasil mengalahkan Daewoo E&C dan memenangkan hak konstruksi.
Proyek rekonstruksi Apartemen Gaepo Woosung 7-cha adalah proyek perbaikan lingkungan untuk merobohkan apartemen lama (802 unit) di 615, Ilwon-dong, Gangnam-gu, Seoul, dan membangun apartemen baru (1.122 unit) dengan ketinggian maksimal 35 lantai. Proyek ini dinilai memiliki prospek bisnis yang tinggi karena lokasinya yang berdekatan dengan Stasiun Daecheong (Jalur 3) dan Stasiun Daemosan (Jalur Suin-Bundang), serta memiliki rasio lantai bangunan (floor area ratio) yang rendah, yaitu 157%. Asosiasi rekonstruksi Apartemen Gaepo Woosung 7-cha berencana mengadakan rapat umum anggota pada 23 Agustus mendatang untuk memilih kontraktor. Estimasi biaya konstruksi mencapai 677,9 miliar won.
Dalam hal durasi dan biaya konstruksi yang ditawarkan untuk Gaepo Woosung 7-cha, Samsung C&T lebih unggul. Durasi konstruksi terhitung sejak tanggal dimulainya pekerjaan fisik oleh Samsung C&T adalah 43 bulan, 4 bulan lebih singkat dibandingkan Daewoo E&C (47 bulan). Biaya konstruksi berdasarkan desain alternatif oleh Samsung C&T juga lebih murah, yakni 675,7 miliar won (8,69 juta won per 3,3㎡), sekitar 2,1 miliar won (110.000 won per 3,3㎡) lebih rendah daripada Daewoo E&C. Sebelumnya, estimasi biaya konstruksi untuk desain asli yang diusulkan oleh asosiasi Gaepo Woosung 7-cha adalah 677,9 miliar won (8,8 juta won per 3,3㎡), dan biaya konstruksi kedua perusahaan berdasarkan desain asli sama dengan estimasi asosiasi.
Samsung C&T mengandalkan kemampuan pendanaannya yang didasarkan pada kredit yang sangat kuat. Saat ini, peringkat kredit Samsung C&T adalah AA+ dari Korea Investors Service dan AAA dari Korea Housing & Urban Guarantee Corp (HUG), yang setingkat atau lebih tinggi dibandingkan Daewoo E&C (A/Stabil, AA). Berdasarkan peringkat kredit tertinggi di industri ini, Samsung C&T menawarkan pendanaan biaya promosi proyek—termasuk biaya proyek esensial, biaya relokasi tambahan (LTV lebih dari 100%), dan biaya pengembalian deposit sewa—tanpa batas dan dengan suku bunga terendah. Daewoo E&C dalam tender kali ini membatasi biaya relokasi tambahan hingga LTV 50% dan biaya promosi proyek sebesar 1 triliun won.
Di sisi lain, Daewoo E&C melawan dengan komitmen jaminan penyelesaian konstruksi. Dalam tender pemilihan kontraktor kali ini, Daewoo E&C menyerahkan surat jaminan penyelesaian konstruksi bersama dengan proposal penawaran, sementara Samsung C&T tidak menyerahkannya. Jaminan penyelesaian konstruksi adalah janji bahwa kontraktor akan menyelesaikan pekerjaan dalam jangka waktu yang ditentukan kecuali terjadi keadaan kahar (force majeure). Biasanya, ketika proyek pembiayaan proyek (PF) dengan kredit atau agunan yang kurang memadai melakukan pinjaman PF, perusahaan konstruksi menyediakan ini sebagai metode peningkatan kredit. Baru-baru ini, beberapa proyek perbaikan lingkungan menuntut jaminan penyelesaian konstruksi karena kekhawatiran akan penghentian konstruksi akibat sengketa biaya.
Selain itu, Daewoo E&C juga mengunggulkan suku bunga pinjaman biaya proyek dan metode pembayaran kontribusi. Suku bunga pinjaman biaya proyek yang ditawarkan oleh Daewoo E&C adalah suku bunga CD (Certificate of Deposit) + 0%, yang merupakan level terendah dalam proyek perbaikan lingkungan. Sebaliknya, Samsung C&T berargumen akan menyediakan biaya proyek dengan suku bunga terendah di pasar melalui dukungan kredit internalnya berdasarkan peringkat kredit tertinggi di industri. Selain itu, dalam tender ini, Daewoo E&C juga menawarkan manfaat penangguhan pembayaran kontribusi hingga maksimal 6 tahun setelah likuidasi. Masa penangguhan pembayaran kontribusi yang diusulkan Samsung C&T adalah maksimal 4 tahun, 2 tahun lebih singkat daripada Daewoo E&C.
Masalah penyesuaian biaya konstruksi akibat kenaikan harga, yang menjadi sumber sengketa di lokasi perbaikan lingkungan akhir-akhir ini, juga menjadi poin menarik untuk diamati. Dalam tender ini, Samsung C&T menyatakan akan merefleksikan kenaikan indeks biaya konstruksi dan indeks harga konsumen ke dalam biaya konstruksi hingga dimulainya pekerjaan fisik, namun akan menanggung sendiri kenaikan hingga 10 miliar won. Daewoo E&C merespons dengan menyatakan akan merefleksikan biaya konstruksi berdasarkan nilai yang lebih rendah antara indeks biaya konstruksi dan indeks harga konsumen hingga dimulainya pekerjaan fisik, serta menangguhkan kenaikan selama 18 bulan sejak tanggal penutupan tender. Dengan proposal tersebut, kedua perusahaan mengklaim bahwa asosiasi dapat menghemat biaya konstruksi masing-masing setara dengan sekitar 19 bulan atau sekitar 36,4 miliar won.
Seorang pejabat asosiasi mengatakan, “Sebagai kompleks perumahan di Gangnam yang memiliki akses ke Stasiun Daecheong, prospek bisnisnya yang luar biasa telah menarik persaingan dari perusahaan konstruksi besar. Kami berencana mengadakan sesi penjelasan gabungan pertama untuk pemilihan kontraktor pada tanggal 20, dan sesi penjelasan gabungan kedua pada hari rapat umum pemilihan kontraktor untuk menentukan pemenangnya.”