[비즈한국] Pada 27 Juni 2025, pemerintah kembali mengeluarkan langkah-langkah intensif yang mengguncang pasar properti. Poin utamanya adalah membatasi plafon kredit kepemilikan rumah (KPR) di wilayah metropolitan dan wilayah regulasi hingga 600 juta won, serta mewajibkan penghunian (pindah alamat) dalam waktu 6 bulan jika membeli rumah dengan memanfaatkan pinjaman. Penilaian yang mendominasi di pasar adalah bahwa kebijakan ini secara khusus menargetkan pasar apartemen di wilayah Gangnam dan sabuk Sungai Han yang baru-baru ini menunjukkan tanda-tanda panas (overheat).
Kebijakan properti pemerintah selalu mengubah arus pasar. Inti dari langkah kali ini sangat jelas.
· Pertama, membatasi plafon KPR di wilayah metropolitan dan wilayah regulasi menjadi 600 juta won.
· Kedua, jika membeli rumah dengan pinjaman, harus segera ditempati dalam waktu 6 bulan.
Kedua tindakan ini melampaui niat untuk sekadar mengurangi total volume pinjaman, melainkan secara spesifik menargetkan permintaan spekulatif di pasar apartemen kelas atas di Gangnam dan sabuk Sungai Han yang memicu lonjakan harga rumah baru-baru ini. Faktanya, sebagian besar pembelian apartemen di wilayah Gangnam berawal dari strategi pindah ke kawasan yang lebih unggul, investasi "gap" (membeli dengan selisih harga sewa), dan strategi "satu properti berharga" dengan memanfaatkan pinjaman secara agresif. Melalui langkah ini, pemerintah bermaksud untuk memotong permintaan tersebut dari akarnya.
Tiga distrik Gangnam dan sabuk Sungai Han (Mapo, Yongsan, Seongdong, dll.) telah mencatatkan harga tertinggi baru selama beberapa tahun terakhir. Meskipun ada yang mengatakan "hanya orang kaya yang bisa membeli rumah", kenyataannya permintaan untuk pindah ke kawasan yang lebih unggul dengan memanfaatkan pinjaman sangatlah besar.
Dengan adanya kebijakan yang secara efektif memblokir pinjaman di atas 600 juta won ini, transaksi di wilayah-wilayah tersebut kemungkinan besar akan menyusut tajam dalam jangka pendek. Mengingat bahwa semakin mahal apartemennya, ketergantungan pada pinjaman semakin tinggi, sehingga mau tidak mau wilayah tersebut akan terkena dampak langsung dari regulasi ini. Bahkan bagi pembeli rumah untuk dihuni sendiri (end-user), disarankan untuk menahan diri dari pembelian pengejaran (chasing) yang berlebihan dan menyusun strategi untuk menargetkan pembelian di titik terendah setelah harga mengalami koreksi sampai batas tertentu.
Tentu saja, permintaan mungkin bergeser sebagian ke properti seharga 600 hingga 800 juta won di pinggiran Seoul atau apartemen harga menengah-bawah di wilayah metropolitan yang masih bisa dibeli dalam batas plafon pinjaman. Namun, karena kewajiban untuk menempati rumah dalam waktu 6 bulan juga berlaku saat mengambil pinjaman, pembelian untuk tujuan investasi menjadi terbatas. Diperkirakan efek balon yang jelas seperti masa lalu tidak akan mudah terjadi.
Hal yang penting di sini adalah bukan sekadar pergeseran permintaan ke wilayah yang memiliki pelonggaran regulasi pinjaman, tetapi fakta bahwa kewajiban untuk menghuni rumah dan keterbatasan realistis dalam pendanaan mencegah terjadinya pemanasan pasar lebih lanjut.
Di daerah (luar wilayah metropolitan), prospeknya menunjukkan dampak yang relatif lebih kecil karena tidak termasuk dalam pembatasan pinjaman ini. Pemerintah juga menjalankan berbagai kebijakan "penghangat" secara paralel, seperti pelonggaran pajak perolehan hak dan relokasi perusahaan publik untuk mengatasi unit apartemen yang tidak terjual di daerah.
Dengan demikian, pasar properti di daerah kemungkinan akan mengalami fase konsolidasi sambil menyerap stok properti yang ada. Pada periode ini, perlu untuk secara selektif memperhatikan wilayah yang diperkirakan akan mengalami kekurangan pasokan, yakni tempat di mana volume hunian akan berkurang dalam 2-3 tahun ke depan.
Dalam kebijakan ini, pinjaman cicilan (jungsangum) tidak termasuk dalam plafon 600 juta won, namun pembatasan 600 juta won akan berlaku saat beralih ke pinjaman pelunasan (jan-geum) pada saat serah terima. Pencari hunian yang bersiap untuk ikut undian (cheongyak) bisa menghadapi masalah jika tidak membuat rencana pendanaan jauh-jauh hari sebelum waktu serah terima. Berharap hanya pada kemenangan undian dan nekat ikut serta adalah hal yang berisiko. Terutama karena kewajiban untuk menghuni rumah dalam 6 bulan akan diberlakukan, undian untuk tujuan investasi akan menjadi lebih sulit.
Kewajiban menghuni dalam 6 bulan juga berdampak pada pasar sewa. Karena tidak bisa langsung menyewakan rumah setelah dibeli, pasokan properti untuk sewa mau tidak mau akan berkurang. Di tengah situasi di mana permintaan sewa apartemen terkonsentrasi akibat penurunan pasokan unit apartemen baru dan dampak penipuan uang jaminan sewa (jeonse) pada vila, ketidakstabilan harga sewa bisa semakin membesar. Fenomena transisi ke sewa bulanan (wolse) juga diperkirakan akan berakselerasi. Pemerintah, pemerintah daerah, dan pelaku pasar semuanya perlu memperkuat pemantauan terhadap ketidakstabilan pasar sewa.
Bagi pembeli untuk hunian pribadi, karena kemungkinan besar transaksi di area populer akan melambat secara signifikan dalam jangka pendek dan harga akan terkoreksi, pembelian pengejaran yang tidak masuk akal harus dihindari. Jika muncul properti murah (geup-mae) akibat dampak regulasi, diperlukan strategi pendekatan yang selektif dan hati-hati.
Selain itu, sangat penting untuk memeriksa jumlah pinjaman yang bisa didapatkan terlebih dahulu. Seiring dengan ambang batas pinjaman yang semakin tinggi, disarankan untuk mengecek jumlah pinjaman yang tersedia di bank sebelum mengontrak rumah. Jika Anda adalah pemilik satu rumah yang ingin pindah, pastikan untuk mengikuti prinsip "jual dulu baru beli", yaitu menjual rumah yang ada terlebih dahulu sebelum membeli rumah baru. Membeli dulu sebelum menjual untuk pindah ke area populer bisa menimbulkan kesulitan jika rumah lama tidak kunjung terjual. Saat melakukan undian atau pembelian, periksa dengan teliti peraturan detail seperti plafon pinjaman cicilan dan pelunasan, waktu serah terima, dan kewajiban tinggal. Terutama, harus diingat bahwa plafon 600 juta won akan berlaku saat beralih ke pinjaman pelunasan.
Hal yang paling penting dalam investasi properti adalah lokasi dan nilai masa depan. Jangan mudah terbawa fluktuasi jangka pendek, melainkan analisis data, kebijakan, dan permintaan masa depan setiap wilayah secara tenang. Untuk wilayah Gyeonggi, nilai masa depan tinggi di area seperti Gwacheon, Seongnam, Hwaseong, dan Pyeongtaek, di mana lapangan kerja terus bertambah dan populasi terus berdatangan.
Seoul selalu menjadi lokasi strategi yang valid untuk memiliki rumah sendiri, dan semakin pasar menurun, semakin banyak permintaan yang akan tertuju pada Seoul yang aman. Penting untuk berinvestasi berfokus pada properti yang menghasilkan keuntungan, kawasan pembangunan kembali/rekonstruksi, serta wilayah pengembangan GTX yang diperkirakan mengalami kenaikan nilai di masa depan.
Hindari investasi dengan leverage yang berlebihan dan buat strategi pengelolaan dana yang stabil. Manfaatkan pinjaman dengan suku bunga tetap untuk meminimalkan risiko kenaikan suku bunga dan pastikan memiliki dana darurat untuk menanggapi perubahan pasar yang tidak terduga.
Kebijakan kali ini tampaknya akan memberikan efek "jeda" jangka pendek bagi pasar Seoul dan wilayah metropolitan yang sedang panas. Penurunan minat beli di pasar apartemen kelas atas seperti tiga distrik Gangnam dan sabuk Sungai Han akan terlihat jelas. Namun, kepemilikan rumah bagi end-user seperti kaum muda dan pasangan baru yang memiliki kapasitas pinjaman terbatas akan semakin sulit, dan pasar bisa mengalami polarisasi saat permintaan beralih ke apartemen harga menengah-bawah. Selain itu, ada kekhawatiran mengenai efek samping di pasar sewa seperti penurunan pasokan dan ketidakstabilan harga. Kebijakan pasokan tambahan pemerintah dan langkah-langkah stabilisasi pasar sewa sangat mendesak.
Kebijakan 27 Juni jelas akan mengguncang pasar saat ini. Namun, pasar properti selalu menjadi rentetan perubahan dan peluang. Meskipun kebijakan ini akan membuat transaksi melambat dalam jangka pendek dan memicu fase jeda, peluang tetap ada di dalamnya.
End-user harus fokus pada manajemen risiko, seperti pendekatan hati-hati, perencanaan dana, dan pengecekan ketersediaan pinjaman sebelumnya. Investor harus menyusun strategi dengan memperhatikan lokasi, nilai masa depan, dan perubahan kebijakan. Pemerintah pun harus menjalankan upaya perlindungan end-user, stabilisasi pasar sewa, dan perluasan pasokan secara bersamaan.
Bukan berarti tidak ada peluang hanya karena pasar properti memasuki masa stagnasi. Sadarilah bahwa justru di masa koreksi terdapat banyak peluang untuk mengamankan aset berharga, dan carilah strategi bertahan di pasar properti berdasarkan analisis dan strategi yang matang.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengoperasikan dan membawakan blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ dan YouTube ‘StuTV’. Buku-bukunya termasuk ‘Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)’, ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)’, dan ‘Buku Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)’.