[비즈한국] Seiring dirilisnya musim ketiga Netflix 'Squid Game', perhatian dunia kembali tertuju pada kisah tentang persaingan ekstrem. Aturan permainan di mana hanya satu orang yang bisa bertahan hidup memang memicu ketegangan, namun belakangan ini, tidak sedikit orang yang teringat pada Squid Game saat melihat pasar properti Korea. Harga rumah di wilayah ibu kota meroket, ada yang nekat berutang demi membeli rumah, sementara yang lain bahkan tidak bisa masuk ke pasar karena harga yang terlalu tinggi. Struktur di mana jika seseorang mendapatkan kesempatan, orang lain harus kehilangan kesempatan tersebut, benar-benar terasa seperti permainan bertahan hidup di dalam Squid Game.
Dalam situasi ini, otoritas keuangan baru-baru ini mengumumkan regulasi baru yang membatasi jumlah maksimum pinjaman hipotek (kredit pemilikan rumah/KPR) untuk pembelian rumah di wilayah ibu kota dan daerah yang diatur menjadi 600 juta won. Harga apartemen di Seoul baru-baru ini naik 0,43% hanya dalam seminggu, yang merupakan kenaikan terbesar dalam 6 tahun 9 bulan terakhir. Ditambah dengan harapan bahwa harga rumah akan terus naik serta kemungkinan penurunan suku bunga, permintaan untuk membeli rumah meski harus berutang pun kembali meningkat. Lampu peringatan menyala bahwa jika pemerintah membiarkan hal ini, rumah tangga bisa terlilit utang terlalu besar dan sistem keuangan bisa terguncang.
Menurut Komisi Jasa Keuangan (FSC), sebenarnya jumlah orang yang meminjam lebih dari 600 juta won untuk KPR tidak mencapai 10% dari total peminjam. Dengan kata lain, kebijakan ini lebih menyasar permintaan pembelian rumah mahal yang bersifat spekulatif daripada berdampak langsung pada mayoritas pembeli nyata. FSC menekankan, "Target regulasi ini hanya sebagian kecil, dan tujuannya adalah untuk memblokir permintaan yang membuat pasar tidak stabil melalui pinjaman yang nekat."
Inti dari regulasi ini bukanlah sekadar "mempersulit pemberian pinjaman", melainkan "mencegah masyarakat berutang secara berlebihan untuk membeli rumah". Dengan adanya batas KPR maksimal 600 juta won, permintaan yang mengandalkan pinjaman besar untuk membeli apartemen mahal akan berkurang. Rencana otoritas keuangan adalah jika spekulasi dan pinjaman nekat dapat dicegah, maka kecepatan kenaikan harga rumah yang berlebihan dapat ditekan dan pasar properti dapat distabilkan.
Faktanya, alasan banyak orang bersedia menanggung pinjaman nekat bukan semata-mata karena "membutuhkan rumah". Hal itu disebabkan oleh keyakinan bahwa "harga rumah pasti akan selalu naik". Semakin kuat keyakinan ini, orang akan rela berutang meskipun harus menanggung beban cicilan bulanan hingga jutaan won yang termasuk bunga pinjaman. Hal terpenting yang harus dilakukan pemerintah untuk menstabilkan pasar adalah mematahkan "mitos harga rumah yang tak terkalahkan" ini. Membuat orang tidak berpikir bahwa "jika tidak membeli sekarang, akan celaka", itulah inti dari kebijakan tersebut.
Komisi Jasa Keuangan berharap regulasi ini dapat mencegah pembelian rumah untuk tujuan spekulasi dan mengembalikan pasar ke fokus pembeli nyata yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal. Bahkan dikabarkan bahwa setelah pengumuman regulasi, beberapa agen properti mulai melihat penurunan pertanyaan dari pembeli dan sikap untuk menunggu (wait-and-see). Jika suasana terburu-buru untuk membeli rumah mereda, kemungkinan besar kecepatan kenaikan harga rumah juga akan melambat.
Namun, regulasi saja tidak cukup. Salah satu alasan utama meroketnya harga rumah adalah banyaknya orang yang ingin tinggal di Seoul dan wilayah ibu kota, sementara pasokan terbatas. Jika tidak didukung oleh pasokan, meskipun regulasi diperketat, akan terjadi efek balon di mana harga rumah di wilayah lain justru naik, atau spekulan akan kembali masuk begitu regulasi dilonggarkan. Pemerintah harus menyusun langkah komprehensif mulai dari perluasan pasokan, peningkatan perumahan sewa publik, hingga dukungan perumahan bagi mereka yang tidak memiliki rumah. Ini seperti permainan kursi musik; jika kursinya cukup, tidak ada orang yang perlu berebut dengan nekat untuk mendudukinya.
Pasar properti tidak boleh menjadi permainan di mana hanya sebagian yang menang dan sisanya tersingkir. Rumah adalah kebutuhan dasar hidup, dan setiap orang harus memiliki tempat tinggal yang aman. Pasar properti tidak boleh memiliki struktur seperti Squid Game di mana hanya segelintir orang yang menjadi pemenang. Diharapkan regulasi pinjaman ini dapat meredakan kecemasan akan keharusan membeli rumah meski harus berutang, serta menjadi titik awal bagi pasar yang berfokus pada pembeli nyata dengan meredam permintaan spekulatif.