[비즈한국] Yeongtong-gu, Suwon adalah distrik (gu) yang terletak di bagian timur Kota Suwon, Provinsi Gyeonggi. Meskipun merupakan distrik yang paling terakhir dibentuk di Suwon, wilayah ini berkembang paling pesat. Didirikan pada 24 November 2003 setelah dipisahkan dari Paldal-gu, Yeongtong-gu kini mencakup wilayah Yeongtong-dong, Mangpo-dong, Maetan-dong, Woncheon-dong, dan Ui-dong, serta telah mengukuhkan dirinya sebagai pusat baru Kota Suwon. Khususnya, sejak pindahnya Kantor Pemerintah Provinsi Gyeonggi ke Gwanggyo New Town pada 30 Mei 2022, distrik ini juga menyandang status sebagai pusat administrasi provinsi. Transformasi menjadi pusat administratif ini memberikan dampak besar pada nilai properti di Yeongtong-gu dan meningkatkan potensi perkembangannya di masa depan.
Wilayah dengan Struktur Populasi Termuda di Suwon
Lebih dari sekadar kawasan hunian, Yeongtong-gu berperan sebagai pusat industri tempat kantor pusat Samsung Electronics005930 berada, serta pusat pendidikan dengan konsentrasi institusi pendidikan seperti Universitas Ajou dan Universitas Kyonggi. Dengan perpaduan fungsi yang beragam ini, Yeongtong-gu dinilai sebagai wilayah termuda dan paling dinamis di Suwon, yang pada gilirannya mendorong nilai tinggi di pasar properti. Memasuki tahun 2025, pasar properti Yeongtong-gu sedang mempersiapkan masa depan yang lebih cerah berdasarkan tren pertumbuhan masa lalunya.
Yeongtong-gu adalah kota terencana yang dibangun pada pertengahan hingga akhir 1990-an dan telah lama dicintai sebagai tempat tinggal. Seiring berjalannya waktu, masalah penuaan fasilitas dan kurangnya infrastruktur dasar semakin meningkat, sehingga proyek peremajaan kota untuk wilayah tua Yeongtong kini mulai digalakkan untuk mengatasi hal tersebut. Proyek ini merupakan target peremajaan terbesar di Suwon yang mencakup sekitar 27.000 rumah tangga, dengan rencana induk peremajaan yang akan ditetapkan hingga tahun 2025 sebelum memulai konstruksi secara bertahap.
Perkembangan Yeongtong-gu sejalan dengan pertumbuhan Kota Suwon secara keseluruhan, menjadikannya zona hunian utama di Provinsi Gyeonggi. Pengembangan perumahan dimulai secara intensif sejak pertengahan 1980-an, dan kini telah terbentuk kota baru di mana kompleks hunian dan fasilitas komersial berpadu secara harmonis. Baru-baru ini, proyek pembangunan skala besar seperti rekonstruksi Zona 2 Yeongtong juga tengah berlangsung aktif, yang bertindak sebagai katalisator bagi pembangunan daerah.
Yeongtong-gu merupakan wilayah dengan struktur penduduk termuda di Suwon, di mana usia rata-rata penduduknya tetap terjaga di tingkat yang sangat rendah, yakni 29 tahun pada hasil survei tahun 2004 dan 32 tahun pada tahun 2012. Per tahun 2023, usia rata-ratanya adalah 38,4 tahun, menjadikannya salah satu wilayah termuda di Korea bersama dengan Dongtan New Town di sekitarnya. Struktur penduduk yang muda ini adalah indikator penting yang menunjukkan vitalitas dan potensi pertumbuhan Yeongtong-gu.
Jika kita melihat tren perubahan populasi di Yeongtong-gu, jumlah penduduk menunjukkan sedikit penurunan dari tahun 2018 hingga 2025, yaitu turun sekitar 1,9% dari 369.000 jiwa pada 2018 menjadi 361.900 jiwa pada 2025. Namun, yang patut dicatat adalah jumlah keluarga justru meningkat pada periode yang sama. Jumlah keluarga naik sekitar 7,6%, dari 145.000 keluarga pada 2018 menjadi 156.000 keluarga pada 2025. Hal ini mencerminkan tren peningkatan rumah tangga satu orang dan keluarga kecil, yang mengisyaratkan perubahan kualitas dalam permintaan perumahan.
Ditinjau dari komposisi penduduk berdasarkan usia per tahun 2025, kelompok usia 40-49 tahun menempati proporsi tertinggi sebesar 20%, diikuti oleh usia 30-39 tahun (16%), 50-59 tahun (15%), dan 20-29 tahun (14%). Ini menunjukkan bahwa kelompok usia 30 hingga 50 tahun, yang paling aktif secara ekonomi, mencakup lebih dari separuh populasi total. Selain itu, proporsi penduduk remaja usia 0-19 tahun sebesar 20% merupakan yang tertinggi di Suwon, yang menandakan bahwa wilayah ini memiliki permintaan pendidikan yang tinggi.
Karakteristik demografis ini berdampak signifikan terhadap pasar properti Yeongtong-gu. Proporsi penduduk usia muda dan paruh baya yang tinggi berarti adanya basis permintaan yang kuat dengan daya beli perumahan, yang bertindak sebagai faktor pendukung kenaikan harga properti yang stabil. Terutama dengan tingginya proporsi keluarga berusia 30-40-an yang memiliki antusiasme pendidikan tinggi, permintaan terhadap apartemen di area dengan lingkungan sekolah yang baik tetap terjaga dengan konsisten.
‘Kawasan yang Dijelaskan Sepenuhnya Hanya dengan Samsung Electronics’
Untuk memahami karakteristik ekonomi Yeongtong-gu, peran Samsung Electronics tidak bisa diabaikan. Seperti ungkapan ‘kawasan yang dijelaskan sepenuhnya hanya dengan Samsung Electronics’, kantor pusat dan pusat penelitian Samsung, yaitu Samsung Digital City, yang merupakan konglomerat dengan kapitalisasi pasar nomor satu di Korea, terletak di Yeongtong-gu. Hal ini memberikan pengaruh besar pada ekonomi dan struktur industri Yeongtong-gu.
Kepindahan Samsung Electronics membawa perubahan ekonomi bagi Kota Suwon. Segera setelah kepindahan tersebut, Kota Suwon berkembang pesat dengan fokus pada manufaktur, dan banyak perusahaan di wilayah tersebut tumbuh dengan menikmati efek klaster Samsung Electronics. Akibatnya, Kota Suwon memperkuat posisinya sebagai pusat industri elektronik dan berkontribusi pada aktivasi ekonomi lokal. Kepindahan Samsung Electronics juga sangat berkontribusi pada penciptaan lapangan kerja di wilayah tersebut, yang membuat Suwon mempertahankan tingkat lapangan kerja yang tinggi.
Struktur industri Yeongtong-gu telah berubah seiring waktu. Saat ini, struktur industri Suwon didominasi oleh industri tersier, yakni sektor komersial dan jasa sebesar 90,1%, dengan rincian per tahun 2014 mencakup sektor jasa bisnis sebesar 20,1%, grosir dan eceran 13,4%, serta akomodasi dan makanan 10%. Struktur industri berbasis jasa ini juga tercermin serupa di Yeongtong-gu.
Namun, Yeongtong-gu tetap menjalankan peran sebagai pusat manufaktur, khususnya manufaktur berteknologi tinggi. Kota Suwon memiliki industri khusus di bidang komponen elektronik, komputer, peralatan video, audio, dan peralatan komunikasi, serta manufaktur perangkat medis, presisi, dan optik. Yeongtong-gu berada di pusat industri manufaktur canggih tersebut.
Baru-baru ini, struktur industri Yeongtong-gu semakin terdiversifikasi. Rencana peremajaan sedang disusun untuk mengembangkan kawasan industri Yeongtong dan Jangan di Suwon menjadi zona industri strategis masa depan yang menghubungkan sektor industri canggih seperti semikonduktor dan kecerdasan buatan (AI). Secara khusus, bidang-bidang seperti pabrik pintar di sektor AI, komunikasi generasi berikutnya, manufaktur pintar, serta industri bio (kesehatan, farmasi), semikonduktor, dan R&D industri teknologi tinggi tengah ditinjau sebagai industri masa depan Yeongtong-gu.
Sekitar 27.000 Rumah Tangga Menjadi Target Peremajaan… Harapan Meningkat dengan Diberlakukannya UU Khusus Peremajaan Kota Tua
‘Undang-Undang Khusus tentang Peremajaan dan Dukungan Kota Terencana Tua (UU Khusus Kota Tua)’ yang mulai berlaku pada 27 April 2024 memberikan peluang pengembangan baru bagi Yeongtong-gu. Undang-undang khusus ini bertujuan untuk meningkatkan fungsi kota, menjamin lingkungan hunian yang nyaman, dan memfasilitasi transisi menuju kota masa depan bagi kota-kota terencana yang sudah tua melalui pemberian berbagai insentif untuk mendorong peremajaan terintegrasi.
Yeongtong-gu telah ditetapkan sebagai wilayah yang menerapkan UU Khusus Kota Tua. Target penerapan undang-undang ini telah diperluas secara signifikan dari 51 wilayah menjadi 108 wilayah secara nasional, dan Yeongtong di Suwon termasuk di dalamnya. Sebagai kota terencana yang dibangun pada pertengahan hingga akhir 1990-an dan telah berusia lebih dari 20 tahun, Yeongtong-gu memenuhi syarat untuk penerapan undang-undang ini.
Berdasarkan undang-undang tersebut, kota terencana tua seperti Yeongtong-gu praktis dibebaskan dari pemeriksaan keamanan, dan rasio luas lantai (floor area ratio) dapat ditingkatkan hingga 150% dari batas hukum saat melakukan rekonstruksi atau pembangunan kembali. Selain itu, rasio kontribusi publik dibedakan menjadi dua bagian berdasarkan rasio luas lantai standar: 10-40% untuk rasio luas lantai standar, dan 40-70% untuk rentang yang melebihi rasio tersebut.
Untuk Yeongtong-gu, proyek ini akan menjadi proyek peremajaan skala terbesar di Suwon yang mencakup sekitar 27.000 rumah tangga. Saat ini, Panitia Persiapan UU Khusus Peremajaan Kota Tua Yeongtong telah dibentuk untuk menampung pendapat warga dan berperan sebagai saluran komunikasi, sementara Kota Suwon tengah mendorong penunjukan Distrik Peremajaan Terintegrasi Yeongtong melalui ‘Proyek Penciptaan Ulang Pusat Kota Suwon 2.0’.
Untuk investasi yang sukses di pasar properti Yeongtong-gu, pendekatan strategis dengan mempertimbangkan karakteristik dan rencana pengembangan di setiap wilayah sangat diperlukan. Yeongtong-gu secara garis besar dapat dibagi menjadi Gwanggyo New Town, Yeongtong-dong, Mangpo-dong, Maetan-dong, dan Woncheon-dong, di mana masing-masing wilayah memiliki karakteristik dan kisaran harga yang berbeda.
Kompleks di Yeongtong-dong yang mendapatkan penerapan UU Khusus Kota Tua merupakan target investasi yang patut dicermati. Kompleks-kompleks ini mendapatkan keuntungan seperti pengecualian pemeriksaan keamanan, peningkatan rasio luas lantai hingga 150%, dan pelonggaran rasio kontribusi publik, sehingga memiliki kondisi yang lebih menguntungkan untuk mendorong rekonstruksi. Dibandingkan dengan metode rekonstruksi konvensional, kelayakan bisnisnya meningkat secara signifikan, yang diprediksi akan mengurangi beban warga sekaligus menyediakan lingkungan hunian yang lebih baik.
Yeongtong-gu, Suwon yang bermula sebagai kota terencana kini telah menjadi pusat kota Suwon, dan diharapkan akan bertransformasi menjadi wilayah yang jauh lebih maju di masa depan. Kehadiran perusahaan-perusahaan besar termasuk kantor pusat Samsung Electronics, konsentrasi institusi pendidikan seperti Universitas Ajou dan Universitas Kyonggi, serta perpindahan institusi publik utama termasuk kantor baru Pemerintah Provinsi Gyeonggi adalah faktor-faktor penting yang meningkatkan nilai Yeongtong-gu.
Kesimpulannya, Yeongtong-gu, Suwon telah mapan sebagai pusat kota Suwon saat ini berdasarkan pertumbuhannya di masa lalu, dan diharapkan akan bertransformasi menjadi wilayah yang lebih maju di masa depan. Basis industri yang berpusat pada Samsung Electronics, konsentrasi institusi pendidikan, perpindahan lembaga publik, penerapan UU Khusus Kota Tua, serta berjalannya berbagai proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi merupakan elemen kunci yang meningkatkan nilai Yeongtong-gu dan memberikan peluang menarik bagi investor properti. Yeongtong-gu sedang muncul sebagai pusat nilai masa depan, dan tren ini diprediksi akan terus berlanjut.
Kim Hak-ryeol, direktur Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan memandu blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘Stew TV’. Buku-bukunya antara lain ‘Power of Gyeonggi Property (2024)’, ‘Absolute Principles of Seoul Property (2023)’, ‘Future of Incheon Property (2022)’, ‘Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Property Investment (2022)’, ‘Future Map of South Korean Property (2021)’, ‘From Now On, Only Rising Areas Will Rise (2020)’, dan ‘South Korea Property User Manual (2020)’.