[비즈한국] Saat membahas pasar properti di bawah pemerintahan Lee Jae-myung, kita tidak boleh sekadar melihat perubahan kebijakan. Kita perlu meninjau secara menyeluruh realitas struktural pasar properti Korea Selatan, psikologi para partisipan pasar, serta arah pergerakan pasar ke depan.
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar properti Korea Selatan dapat diringkas dalam tiga kata kunci: volatilitas ekstrem, kelelahan kebijakan, dan polarisasi. Awal pemerintahan Lee Jae-myung menandakan adanya paradigma baru yang pragmatis dan berfokus pada pasokan, beranjak dari kebijakan yang sebelumnya hanya berorientasi pada regulasi. Kolom ini akan membahas secara mendalam arah kebijakan properti pemerintahan Lee Jae-myung, perubahan pasar yang menyertainya, serta strategi yang harus diambil oleh pembeli rumah untuk kebutuhan sendiri maupun investor.
Pertama, banyak orang mungkin bertanya-tanya tentang dampak hasil pemilihan presiden terhadap pasar properti. Ada anggapan bahwa jika Partai Demokrat berkuasa, harga rumah akan naik. Namun, kenyataannya yang menentukan pergerakan pasar properti bukanlah warna politik pemerintah, melainkan variabel ekonomi seperti suku bunga, pasokan, dan kondisi ekonomi. Pada masa pemerintahan Lee Myung-bak, harga rumah sempat naik karena ekspektasi pelonggaran regulasi sebelum anjlok akibat krisis keuangan global. Pada masa pemerintahan Park Geun-hye, penurunan harga melambat karena ekspektasi pelonggaran regulasi pembangunan kembali (rekonstruksi).
Pada masa pemerintahan Moon Jae-in, kenaikan harga memang melambat akibat regulasi seperti penguatan pajak kepemilikan, namun harga rumah justru semakin naik karena suku bunga yang sangat rendah dan likuiditas yang melimpah. Pada masa pemerintahan Yoon Suk-yeol, harga sempat menunjukkan tren kenaikan akibat ekspektasi pelonggaran regulasi, namun kemudian beralih ke tren penurunan karena suku bunga tinggi. Pada akhirnya, pemilihan presiden bisa menjadi titik balik pasar, namun hasil akhir dari harga rumah ditentukan oleh kondisi ekonomi itu sendiri.
Kebijakan properti pemerintahan Lee Jae-myung harus jauh berbeda dari pemerintahan sebelumnya. Pemerintah kali ini memperjelas bahwa mereka “tidak akan mengendalikan harga rumah melalui pajak.” Ini adalah pendekatan pragmatis yang menitikberatkan pada peningkatan pasokan secara nyata dan dukungan bagi pembeli rumah untuk kebutuhan sendiri, alih-alih menekan permintaan melalui pajak. Presiden Lee Jae-myung berkomitmen untuk meningkatkan peremajaan kota di kota baru generasi pertama (seperti Bundang dan Ilsan) menjadi proyek renovasi perkotaan skala nasional serta memperluas perumahan sewa publik berkualitas tinggi.
Intinya adalah kemauan untuk menyebarkan tekanan kenaikan harga yang terpusat di kawasan Gangnam, Seoul, ke zona penyangga dengan menambah pasokan di tempat-tempat di mana permintaan terkonsentrasi. Selain itu, pemerintah berencana menyesuaikan regulasi secara presisi berbasis DSR (Debt Service Ratio) dengan menerapkan regulasi pinjaman yang fleksibel bagi generasi muda yang mencerminkan pendapatan masa depan. Dari sisi perpajakan, pemerintah berjanji mempertahankan status quo pajak kepemilikan, yang mencerminkan efek pembelajaran untuk meminimalkan ketidakstabilan kebijakan.
Arah kebijakan pemerintahan Lee Jae-myung dapat diringkas menjadi tiga poin utama.
Pertama, mengaktifkan proyek peremajaan swasta melalui pelonggaran regulasi rekonstruksi dan pembangunan kembali, percepatan perizinan, serta peningkatan rasio lantai bangunan (floor area ratio) dan rasio cakupan bangunan. Kedua, mendorong peningkatan pasokan secara nyata seperti perumahan sewa publik yang dekat dengan tempat kerja di pusat kota, platform hunian kompleks yang dekat dengan fasilitas rekreasi dan kenyamanan (seperti konsep 'seul-se-kwon' atau area yang nyaman dengan pakaian santai), dan pengembangan kawasan lahan menganggur (seperti depo kereta api, stasiun transit GTX, kantor pemerintahan, dll.). Ketiga, mendorong penurunan harga jual dan biaya proyek melalui penyelesaian masalah harga jual yang terlalu tinggi dan memastikan transparansi biaya konstruksi.
Perubahan kebijakan ini sangat bermakna karena tidak sekadar menambah volume pasokan, tetapi berfokus pada kualitas hunian dan stabilitas pasar yang berpusat pada pembeli rumah untuk kebutuhan sendiri. Khususnya, pemerintahan Lee Jae-myung menekankan pendekatan pragmatis untuk menstabilkan pasar properti melalui peningkatan pasokan bagi kelas menengah dan rendah sebagai ganti regulasi pajak.
Per tahun 2025, pasar properti dapat diringkas dengan kata ‘polarisasi ekstrem’. Harga rumah di kawasan utama Seoul dan wilayah metropolitan—khususnya di tiga distrik Gangnam, Yongsan, Mapo, dan Seongdong—terus melambung tinggi, dengan fenomena kelangkaan unit serta konsentrasi permintaan untuk kebutuhan sendiri dan investasi. Kota baru generasi pertama kini menonjol karena ekspektasi peremajaan dan nilainya sebagai pengganti kawasan Seoul. Sebaliknya, wilayah pinggiran metropolitan dan daerah pedesaan berada dalam fase stagnasi yang kompleks seperti penumpukan unit yang tidak terjual, penurunan populasi, kelesuan transaksi, dan penurunan harga. Polarisasi seperti ini tidak hanya sekadar perbedaan harga, tetapi telah mengarah pada kesenjangan nilai masa depan dan daya tahan aset.
Kekosongan pasokan menjadi faktor kunci ketidakstabilan pasar. Pasokan apartemen nasional pada tahun 2025 diperkirakan sekitar 280.000 unit, turun 23,3% dibandingkan tahun sebelumnya, dan diperkirakan akan turun lagi sebesar 24,3% menjadi 210.000 unit pada tahun 2026. Untuk wilayah Seoul, pasokan diperkirakan anjlok dari 46.000 unit tahun ini menjadi 24.000 unit tahun depan. Hal ini secara jangka menengah hingga panjang mau tidak mau akan meningkatkan ketidakstabilan di pasar jual-beli dan sewa (jeonse).
Suku bunga dan regulasi pinjaman juga sangat memengaruhi pasar. Pada Mei 2025, Bank of Korea menurunkan suku bunga acuan dari 2,75% menjadi 2,5%, yang menjadi sinyal masuknya dana dan peningkatan permintaan perumahan. Namun, penerapan DSR tahap 3 mulai Juli akan mengurangi batas pinjaman dengan menerapkan suku bunga stres pada semua pinjaman rumah tangga. Hal ini akan sangat mengurangi daya beli rumah bagi pembeli rumah kelas menengah ke bawah dan generasi muda, serta memperdalam polarisasi antara kompleks harga tinggi di kawasan utama dan pasar rumah kebutuhan sendiri di pinggiran atau daerah.
Bagi pembeli rumah untuk kebutuhan sendiri maupun investor, memiliki "satu properti yang berharga (tto-ttol-han han-chae)" dan "kepemilikan jangka panjang" adalah strategi kunci. Dengan kombinasi regulasi pemerintah terhadap pemilik banyak properti, kurangnya pasokan, ekspektasi penurunan suku bunga, dan pengetatan regulasi pinjaman, struktur di mana hanya apartemen dengan lokasi dan nilai masa depan yang teruji yang akan bertahan menjadi semakin kuat. Kawasan dengan nilai tambah pembangunan seperti Gangnam, Yongsan, dan kota baru generasi pertama menarik perhatian, dan strategi kepemilikan jangka panjang di atas 10 tahun akan lebih efektif daripada mengejar keuntungan jangka pendek. Pembeli rumah untuk kebutuhan sendiri harus memanfaatkan pinjaman sebelum penerapan DSR tahap 3 untuk mengamankan premi lokasi dan mengelola arus kas dengan cermat, sementara investor harus membangun struktur aset yang tahan lama, mampu memegang aset jangka panjang, serta tidak tergoyahkan oleh perubahan regulasi dan volatilitas pasar.
Industri perumahan mendesak pemerintahan Lee Jae-myung untuk menghapus regulasi yang berlebihan, meningkatkan pasokan, dan mendukung likuiditas. Perbaikan rasio pembangunan hunian komersial di kawasan bisnis, kenaikan biaya konstruksi standar, izin konversi sewa swasta menjadi hak milik lebih awal, perluasan dukungan pajak, dan pelonggaran regulasi pinjaman dianggap sebagai tugas mendesak. Khususnya, terdapat seruan kuat agar pemerintah membantu penyelesaian unit yang tidak terjual di daerah dan normalisasi pembiayaan proyek (PF).
Dalam jangka pendek, fluktuasi volume transaksi diperkirakan terjadi sebelum dan sesudah penerapan DSR tahap 3. Di kawasan populer Seoul dan wilayah metropolitan, kemungkinan penurunan harga rendah karena adanya penurunan suku bunga acuan dan struktur kurangnya pasokan; meskipun volume transaksi menurun, keunggulan penjual diperkirakan akan terus berlanjut. Sementara di daerah atau pinggiran, stagnasi bisa berkepanjangan karena unit tidak terjual, penurunan populasi, dan ketiadaan basis permintaan. Dalam jangka menengah hingga panjang, berbagai risiko seperti risiko kegagalan PF, efektivitas pelaksanaan kebijakan, dan pergeseran pasar sewa dari sistem jeonse ke bulanan akan terus ada.
Kesimpulannya, pasar properti Korea Selatan tahun 2025 dapat diringkas dalam tiga kata kunci: kelelahan kebijakan, polarisasi, dan kekosongan pasokan. Peralihan kebijakan pragmatis pemerintahan Lee Jae-myung memberikan sinyal positif ke pasar, namun efektivitas pelaksanaan yang konkret dan pemulihan kepercayaan pasar jauh lebih penting. Di saat seperti ini, kita harus berfokus pada esensi properti—yaitu lokasi, nilai masa depan, dan basis permintaan nyata—serta berpegang pada strategi "satu properti yang berharga" dengan sikap kepemilikan jangka panjang daripada terpaku pada keuntungan jangka pendek. Itulah cara untuk bertahan di pasar properti Korea Selatan setelah tahun 2025.
Properti bukan tentang prediksi, melainkan tentang respons. Pasar tidak bergerak sesuai keinginan kita, tetapi aliran aset kita dapat kita kendalikan sendiri. Hanya "satu properti yang berharga" yang memiliki lokasi, struktur, dan rencana keuangan yang matang yang dapat melindungi masa depan.
Kim Hak-ryeol, yang dikenal dengan nama pena Pasion, adalah Kepala Institut Penelitian Properti Smart Tube dan mantan kepala tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan membawakan blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘Stew TV’. Buku karyanya antara lain ‘The Power of Gyeonggi Property (2024)’, ‘Absolute Principles of Seoul Property (2023)’, ‘The Future of Incheon Property (2022)’, ‘Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Property Investment (2022)’, ‘Korea’s Future Property Map (2021)’, ‘From Now On, Only Places That Rise Will Rise (2020)’, dan ‘Instruction Manual for Korea’s Property (2020)’.