[비즈한국] Hunian Tenang Pemuda (Youth Safe Housing) yang diprakarsai oleh Pemerintah Kota Seoul merupakan program untuk meringankan beban biaya perumahan kaum muda dengan menyediakan hunian sewa murah di dekat stasiun kereta. Namun, baru-baru ini terjadi kasus di mana beberapa unit disewakan tanpa adanya asuransi jaminan sewa. Akibatnya, gedung tersebut terpaksa dilelang atau penyewa tidak dapat memperoleh kembali uang jaminannya. Para pemuda yang menempati hunian ini karena percaya pada promosi aktif Pemkot Seoul kini justru menjadi korban, sehingga tanggung jawab manajemen pasca-proyek oleh Pemkot Seoul pun menjadi sorotan.
Meski Wajib, Asuransi Jaminan Sewa Tetap Tidak Dimiliki Hunian Tenang Pemuda
Hunian Tenang Pemuda adalah rumah sewa yang disediakan di dekat stasiun kereta oleh Pemerintah Kota Seoul untuk stabilitas tempat tinggal kaum muda dan pasangan baru menikah. Dalam satu kompleks, terdapat campuran antara hunian sewa publik yang dikelola oleh Seoul Housing & Communities Corporation (SH) dan hunian sewa swasta dengan dukungan publik yang dikelola oleh pengembang swasta.
Untuk hunian sewa publik, biaya sewanya sekitar 30-70% dari harga pasar di sekitarnya. Biaya sewa hunian swasta untuk suplai umum adalah 85% atau kurang dari harga pasar, sedangkan untuk suplai khusus berdasarkan kriteria pendapatan dan wilayah adalah 75% atau kurang. Sebagai gantinya, pengembang swasta menerima kenaikan rasio luas lantai bangunan (floor area ratio) dan berbagai insentif pajak.
Masalah muncul pada kategori "hunian sewa swasta dengan dukungan publik". Dalam hunian sewa swasta, kontrak dilakukan langsung antara pengembang dan penyewa. Sejak tahun 2020, revisi Undang-Undang Khusus Hunian Sewa Swasta mewajibkan pengembang untuk mendaftarkan asuransi jaminan sewa. Namun, setelah kontrak berjalan, beberapa Hunian Tenang Pemuda gagal mendaftarkan asuransi karena masalah keuangan pengembang. Masalah pun terjadi ketika gedung tersebut dilelang atau uang jaminan tidak dikembalikan di unit yang tidak terproteksi asuransi.
Hunian Tenang Pemuda yang Terpaksa Dilelang
Pada tanggal 24 Februari, sebuah Hunian Tenang Pemuda di Distrik Songpa terpaksa dilelang. Ini adalah kasus pertama di mana Hunian Tenang Pemuda jatuh ke tangan pelelangan.
Pengembang tidak mampu membayar sebagian biaya konstruksi kepada kontraktor, sehingga pihak kontraktor melelang gedung tersebut. Diketahui bahwa jumlah utang kontraktor mencapai sekitar 8 miliar won, atau sekitar 10% dari total biaya konstruksi.
Hingga saat ini, pengembalian uang jaminan masih dilakukan bagi penyewa yang keluar lebih awal, namun penyewa yang masih tinggal saat ini merasa cemas kapan pengembalian uang jaminan akan dihentikan. Pemkot Seoul menjelaskan bahwa karena penyewa memiliki hak prioritas, jika gedung terjual melalui lelang, uang jaminan akan diprioritaskan untuk dikembalikan sehingga tidak akan ada masalah. Namun, pihak penyewa khawatir bahwa selama proses lelang berlangsung, pengembalian uang jaminan justru terhambat atau ada kemungkinan lelang dibatalkan.
Meskipun hunian tersebut sedang mengupayakan pendaftaran asuransi jaminan, prosesnya terhambat karena pengembang memiliki tunggakan pajak. Tanpa asuransi, pengembalian uang jaminan sewaktu-waktu bisa berhenti tergantung pada kondisi keuangan pengembang yang tidak stabil.
Para penyewa menyatakan ketidakpuasan terhadap respon Pemkot Seoul. Seorang penyewa mengeluh, "Saat masuk, kami meminta klausul khusus bahwa kontrak dibatalkan jika asuransi jaminan gagal didaftarkan, namun permintaan itu ditolak. Pemkot Seoul hanya berpendapat bahwa mereka tidak bisa campur tangan karena ini adalah kontrak antara individu."
Kasus Gagal Bayar Uang Jaminan Juga Terjadi
Pada bulan September 2023, kasus gagal bayar uang jaminan terjadi di Hunian Tenang Pemuda di Distrik Dobong. Sebanyak 6 keluarga yang kontraknya telah berakhir menuntut pengembalian uang jaminan, namun pengembang menolak dengan alasan masalah keuangan. Diketahui bahwa pengembang tersebut mengalami kesulitan ekonomi karena biaya konstruksi yang lebih besar dari perkiraan dan masalah pada proyek lainnya.
Beberapa korban berhasil mendapatkan kembali uang jaminannya dengan melakukan penyitaan pada rekening pembayaran sewa pengembang, namun pengembang sempat mempersulit proses tersebut dengan mengganti rekening pembayaran di tengah jalan. Korban lainnya, meskipun telah memenangkan gugatan, hingga kini belum mendapatkan uang jaminan mereka kembali. Kasus ini pun semakin parah karena hunian tersebut tidak memiliki asuransi jaminan.
Korban mengaku terkejut bahwa penipuan terkait uang jaminan bisa terjadi dalam proyek yang dijalankan oleh Pemkot Seoul. Kritik juga muncul karena meskipun bangunan telah selesai sejak tahun 2022 dan tetap tidak memiliki asuransi, Pemkot Seoul hanya mengeluarkan instruksi agar pengembang segera mendaftar tanpa tindakan tegas.
Absennya Manajemen Pasca-Proyek oleh Pemkot Seoul
Munculnya masalah uang jaminan pada Hunian Tenang Pemuda memicu kritik bahwa pengawasan Pemkot Seoul setelah pemberian izin proyek sangat minim. Pihak yang mengkritik menilai bahwa tidak ada pemeriksaan memadai apakah gedung tersebut dijadikan agunan pinjaman atau apakah asuransi jaminan telah didaftarkan setelah izin diberikan. Akibatnya, muncul Hunian Tenang Pemuda yang tidak terdaftar asuransi, sehingga penyewa kehilangan hak atas uang jaminannya.
Mengingat Hunian Tenang Pemuda adalah program di mana Pemkot Seoul memberikan insentif kepada pengembang dan Pemkot Seoul sendiri aktif mempromosikannya, muncul tuntutan agar pemerintah kota bertanggung jawab lebih besar. Pemkot Seoul menyatakan bahwa mereka telah mengirimkan surat edaran kepada kantor distrik agar hunian memastikan asuransi sudah terdaftar sebelum pengumuman rekrutmen penyewa.
Selain itu, Pemkot Seoul sedang bernegosiasi dengan Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) untuk melonggarkan persyaratan pendaftaran asuransi bagi Hunian Tenang Pemuda. Tujuannya adalah untuk mempermudah pendaftaran asuransi dengan menyesuaikan rasio utang bangunan yang diizinkan.
Namun, langkah ini dikritik tidak menjadi solusi mendasar. Seo Dong-gyu, Ketua Union Mindaepangi, mengkritik, "Melonggarkan syarat pendaftaran asuransi meskipun gedung memiliki banyak utang hanyalah membiarkan pendaftaran asuransi tetap terjadi, namun tidak menstabilkan kondisi keuangan gedung tersebut. Itu bukanlah perlindungan penyewa yang layak."