[비즈한국] “Di Kota Baru Geomdan, tidak ada infrastruktur yang bisa dibanggakan. Ditambah lagi dengan situasi politik pemakzulan saat ini, harga di sebagian besar kompleks apartemen tidak bergerak sama sekali.” (Agen properti A di Wondang-dong, Incheon)
Pada sore hari tanggal 2 lalu, kawasan Wondang-dong dan Bullo-dong di Seo-gu, Incheon tampak sibuk dengan pembangunan perpanjangan Jalur 1 Incheon yang dijadwalkan akan dibuka akhir bulan ini. Bagian perpanjangan ini mencakup jalur sepanjang 6,8 km dari Stasiun Gyeyang hingga Stasiun Taman Danau Geomdan, dengan tiga stasiun baru yakni Stasiun Ara, Stasiun Pusat Geomdan Baru, dan Stasiun Taman Danau Geomdan. Waktu tempuh ke Stasiun Gyeyang diprediksi akan terpangkas dari 20 menit menjadi 8 menit, dan waktu tempuh ke Stasiun Seoul diperkirakan akan menjadi sekitar 40 menit.
Meskipun ekspektasi terhadap peningkatan kenyamanan transportasi cukup tinggi, suasana transaksi apartemen di wilayah tersebut tidak mendukung hal itu. Berdasarkan Sistem Pengungkapan Harga Transaksi Nyata Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, unit seluas 84,89㎡ di 'Hoban Summit 1st', Wondang-dong, Seo-gu, hampir mencapai harga tertinggi (820 juta won) pada September tahun lalu dengan angka 805 juta won. Namun, setelah itu trennya menurun dan baru-baru ini terjual di angka 725 juta won.
Empat kompleks apartemen utama yang dianggap sebagai patokan di sekitar kawasan tersebut, yang dikenal dengan singkatan 'Hougeumpu' (Hoban Summit 1st, Umi Lynn The Signature, Kumho Eoullim Central, Prugio The Venue), juga tidak mengalami transaksi yang aktif dan harganya tidak menunjukkan perubahan signifikan.
Umi Lynn The Signature, yang dianggap sebagai 'kompleks royal' di Kota Baru Geomdan, mencatatkan 2-3 transaksi per bulan pada Januari-Februari dan 5-6 transaksi pada Maret-April tahun ini, namun jumlahnya kembali turun menjadi 4 transaksi pada bulan Mei. Harga transaksi untuk unit 84,97㎡ sempat mencapai puncaknya pada September tahun lalu (815 juta won), namun kini stagnan di angka 700 juta-an won. Analisis menyebutkan bahwa sentimen positif transportasi sudah terantisipasi sejak awal, ditambah dengan situasi politik pemakzulan dan kelesuan pasar properti, membuat transaksi hampir terhenti kecuali di kompleks yang baru dihuni.
Agen properti B di dekat Umi Lynn The Signature menjelaskan, “Sentimen positif perpanjangan Jalur 1 Incheon sudah tercermin pada harga tahun lalu. Hanya ada beberapa pertanyaan dari investor, namun tidak berlanjut ke transaksi nyata. Transaksi hanya terjadi sesekali, terutama untuk unit dengan harga rendah, dan selain beberapa kompleks yang mulai dihuni awal tahun ini, sebagian besar transaksi telah terhenti.”
Memasuki tahun ke-4 penghunian, Kota Baru Geomdan adalah kota baru generasi ke-2 terakhir di kawasan metropolitan yang dibangun di wilayah Dangha-dong, Majeon-dong, Bullo-dong, dan Wondang-dong, Seo-gu, Incheon. Berkat harga jual yang relatif murah, perhatian generasi 2030-an yang merasa terbebani oleh harga rumah di Seoul terpusat di sini. Namun, kurangnya infrastruktur utama seperti transportasi, medis, dan fasilitas pendukung hidup, serta keterlambatan proyek pengembangan utama secara berturut-turut, membuat respons pasar tidak memenuhi ekspektasi.
Kurangnya Infrastruktur dan Akses Jalan... Dituding sebagai "Sentimen Positif Setengah Matang"
Menjelang pembukaan perpanjangan Jalur 1 Incheon, muncul keluhan di kalangan warga bahwa ini hanyalah "sentimen positif setengah matang". Khususnya, muncul kekhawatiran bahwa akses ke kereta bawah tanah akan sulit karena kurangnya jalan penghubung dan infrastruktur di sekitar Stasiun Taman Danau Geomdan sebagai stasiun akhir.
Menanggapi hal ini, Korea Land and Housing Corporation (LH) sedang membangun jalan sementara agar selesai bersamaan dengan waktu pembukaan. Namun, ini pun terbatas pada bagian yang menghubungkan Stasiun Pusat Geomdan Baru ke Stasiun Taman Danau Geomdan (sekitar 360m) dan arah Bullo-dong. Akses jalan ke arah barat dan selatan masih belum memadai.
Terlebih lagi, karena jalan sementara harus dilapisi ulang dengan aspal kedap suara sesuai hasil penilaian dampak lingkungan, pembongkaran dan pemasangan kembali di masa depan tidak terelakkan. Hal ini diperkirakan akan menyebabkan ketidaknyamanan bagi warga karena pembangunan akan terus berlanjut lebih dari satu tahun setelah pembukaan.
Seorang pejabat LH menyatakan, “Ada jalan di sebelah barat Stasiun Taman Danau Geomdan yang ditargetkan selesai akhir tahun ini, dan satu bagian jalan yang menghubungkan utara dan selatan juga sedang ditinjau. Kami berencana untuk membukanya secara bertahap pada semester pertama dan kedua tahun depan setelah berdiskusi dengan Incheon Urban Corporation (iH).”
“Katanya Sedang Ditinjau...” Proyek Utama Mengalami Keterlambatan Beruntun
Perluasan infrastruktur pendukung hidup juga masih berjalan lambat. Fasilitas seperti supermarket besar atau rumah sakit tingkat lanjut hanya sekadar "wacana akan didatangkan", tanpa kemajuan yang terlihat.
Lahan fasilitas medis terpadu (16.528㎡) yang terletak di Bullo-dong, Seo-gu sempat didiskusikan untuk mendatangkan rumah sakit tingkat lanjut, namun terjadi konflik dengan masyarakat setempat karena iH (Incheon Urban Corporation) berniat menjual lahan tersebut secara terpisah. Saat ini penjualan ditunda sementara, namun muncul analisis bahwa rencana mendatangkan rumah sakit tingkat lanjut kurang realistis karena masalah profitabilitas.
Pengadilan Negeri Incheon Cabang Utara juga dijadwalkan mulai dibangun pada tahun 2023, namun waktu penyelesaiannya diundur menjadi Maret 2026. Dengan dimulainya pengerjaan lahan tahun lalu, pembukaan secara nyata kemungkinan baru bisa dilakukan pada semester pertama 2027.
Rencana perluasan jaringan transportasi utama seperti perpanjangan Jalur 5 Seoul ke Geomdan-Gimpo dan jalur GTX-D juga ditargetkan selesai pada pertengahan 2030-an, namun rencana proyek secara konkret belum disusun, sehingga sulit untuk diharapkan.
Agen properti C di dekat Stasiun Ara mengatakan, “Untuk pergi ke supermarket besar atau rumah sakit tingkat lanjut, warga harus pergi ke Gimpo atau Ilsan. Di sekitar Stasiun Ara pun tidak ada infrastruktur untuk menarik orang, sehingga permintaan tidak meningkat.”
Dengan kombinasi kelesuan pasar dan kurangnya infrastruktur seperti ini, pemulihan harga rumah diperkirakan akan memakan waktu. Seo Jin-hyeong, profesor Departemen Real Estat Universitas Kwangwoon, mengatakan, “Kota baru generasi ke-2 sulit mendapatkan perhatian dibandingkan kota baru generasi ke-1 yang sudah menua atau kota baru generasi ke-3 yang baru saja dibangun. Agar pasar pulih, berbagai syarat harus dipenuhi seperti perbaikan ekonomi dan pembangunan infrastruktur. Masih banyak tugas yang harus diselesaikan seperti tinjauan ekonomi atau kesepakatan antarwarga, sehingga akan memakan waktu yang cukup lama.”