[비즈한국] Tahun 2026 akan tercatat sebagai titik balik bersejarah bagi pasar perumahan di wilayah metropolitan (Seoul dan sekitarnya). Menurut statistik komprehensif dari Korea Real Estate Board, Real Estate R114, dan KB Real Estate, jumlah apartemen yang siap huni di Seoul diperkirakan akan anjlok sebesar 47,6% dari 46.710 unit pada tahun 2025 menjadi 24.462 unit pada tahun 2026, yang merupakan level terendah sejak statistik mulai dicatat. Di Gyeonggi-do, penurunan serupa diperkirakan terjadi sebesar 43,2% (dari 129.449 menjadi 73.575 unit), dan Incheon sebesar 36,9%. Di tengah penurunan pasokan yang belum pernah terjadi sebelumnya di seluruh wilayah metropolitan, para ahli mendefinisikannya bukan sebagai penurunan siklus biasa, melainkan sebagai 'krisis pasokan struktural'.
Fenomena ini tidak hanya berasal dari pengurangan penjualan oleh perusahaan konstruksi atau keengganan sektor swasta terhadap perumahan. Sebaliknya, ini adalah hasil dari kombinasi berbagai faktor, termasuk regulasi pemerintah yang terakumulasi selama bertahun-tahun, krisis pendanaan akibat suku bunga tinggi, arah kebijakan properti yang membingungkan, dan keterlambatan dalam prosedur perizinan.
Penyebab Utama Penurunan Pasokan
Pertama adalah penurunan tajam volume pembangunan dan krisis PF (Project Financing). Indikator pertama yang harus dibahas saat membicarakan pasokan perumahan adalah 'volume pembangunan yang dimulai'. Kenyataannya, krisis pasar PF pada tahun 2022 telah meruntuhkan struktur perputaran modal perusahaan konstruksi, yang menyebabkan banyak proyek yang siap dibangun terhenti. Volume pembangunan apartemen di wilayah metropolitan pada tahun 2022 mencapai 428.000 unit, namun pada tahun 2023 turun 23% menjadi 330.000 unit. Mengingat durasi rata-rata pembangunan perumahan adalah sekitar 2-3 tahun, gelombang kejut ini mulai tercermin di pasar secara nyata sejak tahun 2025 dan akan mencapai puncaknya pada tahun 2026.
Hambatan dalam proyek pembangunan kembali (redevelopment) dan rekonstruksi juga menjadi masalah. Meskipun proyek renovasi perkotaan tampak kembali bergairah di sekitar Seoul, kenyataannya tidaklah mudah. Jumlah kompleks yang lolos uji keamanan rekonstruksi melonjak dari rata-rata 2 unit per tahun pada 2019-2022 menjadi 71 unit pada tahun 2023, namun dibutuhkan rata-rata 4,6 tahun hingga benar-benar mulai dibangun. Proses yang rumit seperti prosedur administrasi, persetujuan warga, pembentukan asosiasi, dan pemilihan kontraktor memakan waktu lama, yang berarti waktu transisi menuju ketersediaan hunian menjadi tertunda. Per semester pertama tahun 2024, rasio proyek pembangunan kembali di Seoul yang benar-benar masuk tahap konstruksi hanya sebesar 23%.
Selain itu, terdapat ketidakpastian pasar penjualan dan risiko harga jual yang tinggi. Alasan lain perusahaan konstruksi enggan membuka penjualan adalah karena regulasi batas atas harga jual dan kekhawatiran akan unit yang tidak terjual. Di tengah adanya sistem pembatasan harga jual (price ceiling), biaya material dan tenaga kerja terus meningkat, sehingga harga jual mau tidak mau harus naik. Namun, daya beli konsumen stagnan, sehingga harga jual yang tinggi langsung berujung pada unit yang tidak terjual. Daripada menanggung risiko ini, pilihan untuk menunda penjualan atau menangguhkan proyek itu sendiri semakin meningkat.
2026, Akankah Menjadi ‘Titik Balik Kenaikan Harga’?
Premi kelangkaan apartemen baru akan meningkat. Preferensi pembeli masih terpusat pada unit 'baru'. Namun, jumlah pasokan hunian apartemen baru di wilayah metropolitan pada tahun 2026 diperkirakan turun ke level setengah dari tahun 2025, sehingga kemungkinan premi untuk apartemen baru akan meroket. Faktanya, Bundang Geumho Eoullim Green Park mencatat rasio kompetisi pendaftaran sebesar 45:1 pada tahun 2024, dan beberapa kompleks di wilayah Gangnam telah melampaui ekspektasi pasar dengan harga jual menembus 100 juta won per 3,3㎡ (1 pyeong).
Ketidakstabilan struktural pasar sewa (jeonse) akan meluas. Permintaan sewa di Seoul pada tahun 2026 diperkirakan mencapai sekitar 235.000 unit, namun pasokan hunian hanya sekitar 89.000 unit. Ini berarti ketidakseimbangan pasokan sekitar 140.000 unit, yang dapat memicu lonjakan harga sewa. Terutama karena permintaan sewa tetap stabil atau bahkan meningkat akibat berkurangnya pasokan sewa dari pemilik properti ganda, sementara pasokan justru menyusut. Akibatnya, tren kenaikan harga sewa yang berlanjut sejak 2024 bisa menjadi lebih tajam pada tahun 2026.
Terjadi distorsi permintaan untuk perumahan harga menengah-bawah. Permintaan untuk apartemen di pinggiran wilayah metropolitan dan apartemen dengan harga menengah-bawah juga bisa ikut naik. Harga sewa apartemen Sanggye Jugong Complex 6 di distrik Nowon sempat turun menjadi 245 juta won pada tahun 2023, namun kembali naik pada tahun 2024, yang menunjukkan konsumen kembali meminati perumahan harga menengah-bawah. Jika kekurangan pasokan memburuk, kemungkinan kenaikan harga sewa dan harga jual secara bersamaan sangat tinggi.
Sejauh Mana Strategi Respons Pemerintah dan Swasta Efektif?
Peningkatan pasokan yang dipimpin publik memiliki batasan. LH (Korea Land and Housing Corporation) berencana membeli 110.000 unit bangunan baru hingga tahun 2025, dengan rencana memusatkan lebih dari 80% di sekitar area stasiun transit. Untuk sewa beli, mereka menyatakan akan mempercepat proses dengan mengumumkan rekrutmen segera setelah pembangunan dimulai, memangkas waktu hingga 18 bulan. Namun, fakta bahwa 143.000 unit atau 76,5% dari 187.000 unit yang direncanakan untuk dijual oleh swasta pada tahun 2024 menjadi target pembelian LH, sulit untuk menghindari kontroversi mengenai gangguan terhadap otonomi pasar. Peningkatan pasokan sepihak yang dipimpin publik mungkin memiliki efek jangka pendek, namun berpotensi memicu distorsi pasar dalam jangka menengah hingga panjang.
Perlu ada reformasi sistem untuk mendorong partisipasi swasta. Pemerintah mendorong partisipasi swasta melalui pengurangan beban pajak pembangunan kembali, penyederhanaan prosedur perizinan, dan perluasan dukungan PF. Memangkas periode penetapan rencana perbaikan dari 24 bulan menjadi 18 bulan serta menambah item tinjauan terpadu menjadi 15 item adalah perubahan positif. Namun, regulasi utama seperti pajak keuntungan berlebih rekonstruksi dan sistem batas atas harga jual masih dipertahankan, sehingga hambatan masuk bagi pihak swasta masih tetap ada.
Solusi Jangka Panjang Harus Berupa Transformasi Kualitatif
Daripada sekadar memperluas pasokan, strategi 'Urban Regeneration 2.0' yang mengubah kawasan perumahan bertingkat rendah yang menua menjadi pengembangan kompleks berdensitas tinggi sangat diperlukan. Misalnya, mengizinkan rasio luas lantai (floor area ratio) di atas 500% dan melakukan pengembangan yang berpusat pada kompleks yang mengintegrasikan infrastruktur transportasi, pendidikan, dan lapangan kerja. Kasus seperti Godeok Internationalization Zone di Seoul bisa menjadi kompas arah kebijakan di masa depan.
Diperlukan kepastian permintaan-pasokan berbasis digital. Diperlukan sistem yang memprediksi dan mengelola secara real-time volume hunian yang akan tersedia dan permintaan melalui teknologi digital twin. 'Sistem Publikasi Volume Hunian' yang dimulai oleh Pemerintah Kota Seoul sejak 2024 harus diperluas ke seluruh negeri dan diintegrasikan ke dalam sistem hubungan data yang dipimpin oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi. Kelebihan atau kekurangan pasokan per wilayah harus dapat disesuaikan secara real-time.
2026, Tahun di Mana Krisis dan Peluang Bertemu
Tahun 2026 akan menjadi titik balik di mana krisis struktural pasar perumahan wilayah metropolitan dan transformasi kebijakan terjadi secara bersamaan. Anjloknya volume hunian kemungkinan besar akan berujung pada kenaikan harga jangka pendek dan ketidakstabilan sewa, yang dapat memperburuk kecemasan tempat tinggal bagi konsumen riil. Namun, di saat yang sama, ini juga merupakan tahun peluang di mana kebijakan perumahan Korea dapat beralih dari sekadar 'pasokan kuantitatif' menuju 'inovasi kualitatif'.
Pemerintah harus menyusun kebijakan berbasis prediksi yang memanfaatkan teknologi digital serta rencana jangka menengah-panjang sambil tetap menjaga keseimbangan antara otonomi pasar dan intervensi publik. Ini adalah saat yang tepat untuk menetapkan strategi pasokan perumahan terpadu yang mencakup tidak hanya wilayah metropolitan tetapi juga wilayah regional. Hanya kebijakan yang berpusat pada konsumen dan efektif yang dapat meredam guncangan tahun 2026 dan membuka generasi berikutnya bagi pasar properti Korea.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengoperasikan dan membawakan blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ dan saluran YouTube ‘Stu TV’. Karyanya termasuk ‘The Power of Gyeonggi Real Estate (2024)’, ‘The Absolute Principle of Seoul Real Estate (2023)’, ‘The Future of Incheon Real Estate (2022)’, ‘Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)’, ‘South Korea Real Estate Future Map (2021)’, ‘Only Places That Will Rise, Rise From Now On (2020)’, dan ‘South Korea Real Estate User Guide (2020)’.