[비즈한국] Menjelang pemerintahan baru yang akan muncul bersamaan dengan pemilihan presiden pada tanggal 3 Juni, pasar properti terus menunjukkan sikap menunggu (wait-and-see). Hal ini disebabkan oleh adanya pola yang kontradiktif; pemerintahan konservatif yang menerapkan berbagai kebijakan pelonggaran properti sejak pemerintahan Kim Young-sam—pemerintahan sipil pertama—mencatat kenaikan harga apartemen nasional yang kecil atau bahkan penurunan, sementara pemerintahan progresif yang menerapkan kebijakan regulasi ketat untuk menstabilkan harga justru menyaksikan harga melonjak lebih dari 30%. Efek kebijakan di bawah pemerintahan progresif justru berbalik arah, dan mungkin karena menyadari hal ini, kandidat presiden dari Partai Demokrat, Lee Jae-myung, tidak memasukkan kebijakan terkait properti ke dalam 10 janji utamanya.
Sebaliknya, kandidat presiden dari Partai Kekuatan Rakyat, Kim Moon-soo, memasukkan janji untuk menyediakan 200.000 unit rumah setiap tahun bagi kaum muda, pengantin baru, dan pasangan yang memiliki anak ke dalam 10 janji utamanya. Tingkat ini jauh lebih rendah dibandingkan dengan janji properti dari masing-masing partai pada pemilihan presiden ke-20. Oleh karena itu, muncul perkiraan bahwa pergerakan pasar baru akan dimulai setelah pemerintah baru dilantik dan kebijakan propertinya terungkap.
Menurut Korea Real Estate Board, tingkat perubahan harga jual apartemen mingguan nasional pada minggu ke-3 bulan Mei tetap tidak berubah sebesar 0,00% dibandingkan minggu sebelumnya. Meskipun harga jual apartemen di Seoul naik 0,13%, penurunan di 5 kota metropolitan besar (-0,06%) membuat harga secara nasional tetap stagnan. Sikap menunggu ini telah berlangsung sejak akhir tahun lalu. Pada bulan Agustus tahun lalu, harga jual apartemen nasional naik 0,24% dibandingkan bulan sebelumnya dan memperlebar kenaikan, namun tingkat kenaikan turun menjadi 0,17% pada bulan September, 0,07% pada bulan Oktober, dan melambat menjadi 0,01% pada bulan November.
Setelah itu, pasar properti membeku akibat dampak insiden darurat militer mantan Presiden Yoon Suk-yeol, sehingga berbalik turun menjadi -0,07% pada bulan Desember, dan mencatat -0,10% pada bulan Januari tahun ini serta -0,6% pada bulan Februari. Meski sempat naik 0,01% pada bulan Maret, pasar kembali menunjukkan sikap menunggu dengan penurunan 0,02% pada bulan April karena mempertimbangkan pemilihan presiden.
Sikap menunggu ini disebabkan oleh volatilitas pasar yang besar tergantung pada kebijakan properti. Menurut NH Investment & Securities dan KB Real Estate, sejak pemerintahan sipil dimulai, pasar properti telah menunjukkan tren yang berlawanan tergantung pada apakah pemerintah tersebut progresif atau konservatif. Pemerintahan Kim Young-sam menerapkan kebijakan deregulasi properti seperti pasokan rumah di wilayah metropolitan dan liberalisasi harga jual, namun selama periode ini, harga jual apartemen hanya naik 3% secara nasional dan 2% di Seoul.
Setelah itu, pemerintahan progresif Kim Dae-jung dan Moon Jae-in menerapkan kebijakan yang berfokus pada regulasi untuk menekan harga properti, seperti pengenalan Loan-to-Value (LTV), Debt-to-Income (DTI), pajak properti komprehensif, kewajiban pelaporan transaksi riil, dan sistem pemulihan keuntungan berlebih dari rekonstruksi. Namun, meskipun ada kebijakan regulasi, harga properti justru melonjak; di bawah pemerintahan Kim Dae-jung, harga jual apartemen naik 38% secara nasional dan 60% di Seoul. Tren ini berlanjut di bawah pemerintahan Roh Moo-hyun, dengan kenaikan 34% secara nasional dan 57% di Seoul.
Pemerintahan berikutnya, yakni Lee Myung-bak dan Park Geun-hye, menerapkan kebijakan deregulasi seperti pencabutan zona regulasi, pelonggaran aturan pinjaman, pengurangan pajak perolehan dan pajak keuntungan modal, serta kebijakan pasokan seperti rumah 'Bogeumjari' dan 'New Stay'. Akibatnya, harga jual apartemen di bawah pemerintahan Lee Myung-bak hanya naik 16% secara nasional dan turun 3% di Seoul. Di bawah pemerintahan Park Geun-hye, harga jual apartemen nasional dan Seoul masing-masing hanya naik 10%.
Pemerintahan Moon Jae-in memperketat regulasi seperti kenaikan pajak bagi pemilik banyak rumah dan pengenalan Debt Service Ratio (DSR) untuk menekan tingkat kenaikan tersebut, namun harga jual apartemen justru melonjak 38% secara nasional dan 62% di Seoul. Di bawah pemerintahan Yoon Suk-yeol, pemerintah kembali melakukan deregulasi rekonstruksi dan pembangunan kembali, yang menyebabkan harga jual apartemen turun 11% secara nasional dan 5% di Seoul.
Seperti terlihat, harga properti terus mengalami pembalikan arah tergantung pada pemerintahan, dan terutama lonjakan harga properti di bawah pemerintahan Roh Moo-hyun dan Moon Jae-in memberikan dampak besar pada pemilu, bahkan dianggap sebagai penyebab kekalahan dalam pemilu. Mungkin karena alasan ini, sulit menemukan janji terkait properti dalam pemilu kali ini. Dalam pemilihan presiden ke-20, kandidat Lee Jae-myung menjadikan penyediaan 3,11 juta rumah sebagai janji utama ke-4, namun dalam pemilihan presiden ke-21 saat ini, ia tidak memasukkan kebijakan properti ke dalam 10 janji utamanya. Ia juga menahan diri untuk tidak menyinggung regulasi, termasuk membatalkan niat pengenalan pajak kepemilikan tanah nasional yang ia sebutkan pada pemilu sebelumnya.
Kandidat Kim Moon-soo memasukkan janji penyediaan 200.000 rumah per tahun untuk kaum muda, pengantin baru, dan pasangan dengan anak sebagai janji utama ke-3, namun ini pun merupakan angka yang lebih kecil dibandingkan janji mantan Presiden Yoon untuk menyediakan lebih dari 2,5 juta rumah pada pemilihan presiden ke-20.