[비즈한국] Tingginya permintaan pendaftaran untuk program Rumah Hunian Aman Pemuda (Cheongnyeon Ansim Jutaek), yang menyediakan hunian di area dekat stasiun dengan harga di bawah harga pasar bagi kaum muda, memicu kritik bahwa tanpa status prioritas ke-1, hampir mustahil untuk mendapatkan manfaat dari kebijakan ini. Di tengah terus berkurangnya pasokan sewa publik akibat lesunya sektor konstruksi, muncul kekhawatiran bahwa ketidakseimbangan pasokan dan permintaan akan semakin memburuk di masa depan.
Menurut Seoul Housing & Communities Corporation (SH) pada tanggal 29, rata-rata rasio persaingan langganan untuk Rumah Hunian Aman Pemuda tahap pertama tahun 2025 yang pendaftarannya ditutup pada 23 April tercatat mencapai 146 berbanding 1.
Tipe 23㎡ di Yongsan Namyeong Station Lotte Castle Heritage, yang dianggap sebagai area populer, mencatatkan rasio persaingan 177,8 berbanding 1 dengan 7.111 orang mendaftar untuk 40 unit yang tersedia, sementara tipe 33㎡ di sebuah hunian pemuda di Dangsan mencapai rasio persaingan hingga 2.742 berbanding 1.
Rumah Pemuda, memenangkan undian bagi pendaftar prioritas ke-2 dan ke-3 itu 'seperti memetik bintang di langit'
Rumah Hunian Aman Pemuda adalah proyek kerja sama antara Pemerintah Kota Seoul dan sektor swasta untuk menyediakan officetel sewa publik maupun swasta dengan harga lebih terjangkau dibanding harga pasar bagi pemuda berusia 19-39 tahun yang belum memiliki rumah, di lokasi yang dekat dengan stasiun kereta atau memiliki akses transportasi umum yang sangat baik.
Dalam kategori sewa publik, program ini dianggap sebagai alternatif bagi pasar saat ini di mana harga jual dan sewa melonjak, karena menawarkan biaya sewa hingga 30% lebih murah dari harga pasar. Namun, karena pasokan yang terbatas dibandingkan dengan permintaan, perlunya peningkatan pasokan terus disuarakan.
Secara khusus, dalam proses seleksi, prioritas penghuni dibagi menjadi prioritas 1, 2, dan 3 berdasarkan status kepemilikan rumah, pendapatan, dan aset. Banyak pihak menilai bahwa selain prioritas ke-1, praktis sangat sulit untuk bisa terpilih sebagai pemenang.
Faktanya, dalam analisis batas nilai (cut-off) calon peserta seleksi dokumen Rumah Hunian Aman Pemuda tahun 2024 yang dirilis oleh SH, dari 124 lokasi tipe pasokan pemuda tahap 1, 2, dan 3, hanya ada 5 lokasi yang menghasilkan pemenang dari prioritas ke-3.
Lee, seseorang yang terpilih sebagai kandidat cadangan pada pendaftaran tahap pertama ini, mengatakan, "Saya mendaftar untuk tipe yang hanya memilih 4 orang dengan status prioritas ke-2 dan mendapatkan nomor cadangan 14, tetapi karena persaingannya sangat ketat, saya tidak berharap banyak. Tahun lalu saya juga mendapat nomor cadangan, tetapi karena giliran saya tidak pernah sampai, saya akhirnya menyerahkan hak tersebut," ujarnya.
Peluang menang tipis, pemuda terpaksa menanggung biaya sewa mahal
Pemuda yang tidak terpilih untuk Rumah Hunian Aman Pemuda akhirnya harus menghadapi beban biaya perumahan yang tinggi, terutama karena meningkatnya permintaan sewa bulanan di pasar properti yang membuat biaya hidup semakin berat.
Menurut Sistem Statistik Ekonomi Bank Sentral Korea (ECOS), indeks harga konsumen untuk sewa bulanan di Seoul pada Maret tahun ini naik 1,6% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Ini adalah kenaikan tertinggi dalam 11 tahun 2 bulan sejak Januari 2014 (1,7%).
Yeom (26), yang saat ini bekerja sebagai pekerja magang di Seoul, mengatakan, "Saya sudah beberapa kali mendaftar Rumah Hunian Aman Pemuda, tetapi karena saya masuk dalam kategori prioritas ke-3, saya bahkan tidak pernah lolos seleksi dokumen. Karena takut terkena penipuan sewa (jeonse), saya terpaksa tinggal di tempat sewa bulanan. Dengan gaji sekitar 2 juta won, jika harus membayar sewa bulanan 700 ribu won, uang yang tersisa di tangan hampir tidak ada," keluhnya.
Khawatir akan krisis pasokan Rumah Hunian Aman Pemuda, ketidakseimbangan pasokan dan permintaan semakin dalam
Di tengah permintaan yang meledak dari kaum muda, jumlah pasokan justru cenderung menurun tajam setiap tahunnya. Jumlah unit yang dijadwalkan untuk dihuni tahun depan hanya sebanyak 2.020 unit, angka yang turun drastis dibandingkan 8.050 unit yang dijadwalkan untuk dipasok tahun ini.
Seorang pejabat Pemerintah Kota Seoul mengatakan, "Masih ada unit yang dijadwalkan untuk tahun 2026, namun karena penyelesaian konstruksinya belum bisa dipastikan, kami biasanya tidak mengungkapkan informasi kompleks perumahan sampai mendekati tanggal kepastian. Selain itu, situasi saat ini sulit untuk meningkatkan pasokan karena penurunan pesanan baru akibat lesunya sektor konstruksi."
Jumlah izin operasional untuk situs Rumah Hunian Aman Pemuda pun terus menurun hingga menimbulkan kekhawatiran akan penghentian pasokan. Menurut Pemerintah Kota Seoul, per April tahun ini, jumlah izin untuk lokasi Rumah Hunian Aman Pemuda terus berkurang, yakni 45 kasus pada 2021, 22 kasus pada 2022, 10 kasus pada 2023, hingga tersisa 4 kasus pada 2024, dan hingga saat ini belum ada lokasi baru yang mendapatkan izin tahun ini.
Analisis menunjukkan bahwa kondisi pasokan memburuk karena perusahaan konstruksi sulit menjamin profitabilitas akibat kenaikan biaya konstruksi.
Faktanya, Hyundai E&C000720 tahun lalu telah menyerahkan hak konstruksi untuk Rumah Hunian Aman Pemuda di Deungchon-dong, Distrik Gangseo, Seoul, yang berkapasitas 616 unit. Keputusan ini diambil karena biaya konstruksi yang ditetapkan sekitar 7,5 juta won per 3,3㎡ dianggap tidak menguntungkan.
Seorang sumber dari industri konstruksi mengungkapkan, "Akibat lesunya sektor konstruksi, biaya tenaga kerja dan harga bahan baku terus naik, yang meningkatkan beban biaya. Jika dukungan bagi pengembang tidak ditingkatkan, akan sulit untuk mewujudkan pasokan sesuai rencana," tuturnya.
Para ahli menekankan perlunya pelonggaran regulasi bagi pengembang swasta untuk memperluas pasokan.
Park Hap-soo, profesor tambahan di Sekolah Pascasarjana Real Estat Universitas Konkuk, mengatakan, "Di tengah meningkatnya permintaan rumah tangga tunggal, perlu dilakukan penambahan kuota dan segmentasi wilayah untuk meningkatkan pasokan demi mengatasi krisis perumahan bagi pemuda. Pemerintah perlu memberikan insentif, seperti menaikkan rasio luas lantai (floor area ratio) atau menaikkan harga beli saat pemerintah membeli hunian, agar pihak swasta bisa memastikan profitabilitas dan terdorong untuk berpartisipasi dalam pasokan," ujarnya.