[비즈한국] Perhatian tertuju pada dampak pemilihan presiden yang dijadwalkan pada 3 Juni mendatang terhadap pasar properti. Para kandidat presiden utama telah menyatakan akan menstabilkan harga properti melalui perluasan pasokan perumahan. Namun, muncul kritik bahwa mereka hanya mengajukan janji-janji abstrak tanpa rencana yang konkret.
Menurut KB Real Estate, harga rata-rata transaksi perumahan di Seoul pada bulan Mei tahun ini mencapai 1,0398 miliar won. Ini adalah pertama kalinya harga rata-rata transaksi perumahan di Seoul melampaui 1 miliar won sejak KB Real Estate mulai mengumpulkan statistik pada tahun 2008. Membeli rumah bagi masyarakat kelas bawah menjadi semakin sulit.
Calon presiden dari Partai Demokrat, Lee Jae-myung, berjanji untuk meningkatkan pasokan perumahan melalui pembangunan kembali (redevelopment) dan rekonstruksi. Dalam janji politiknya untuk wilayah metropolitan, Lee menyatakan, "Kami akan sepenuhnya meremajakan infrastruktur lama di kota mandiri generasi pertama (Bundang, Ilsan, Sanbon, Jungdong, Pyeongchon) untuk meningkatkan fungsi kota dan kualitas hunian." Ia menambahkan, "Untuk pusat kota lama di Seoul, kami akan melonggarkan hambatan masuk untuk pembangunan kembali dan rekonstruksi, mendorong kenaikan rasio luas lantai (floor area ratio), dan meringankan biaya kontribusi. Kami juga akan menyiapkan pembangunan kota pintar generasi ke-4 yang memiliki akses transportasi mudah untuk menyediakan hunian yang layak dan terjangkau bagi mereka yang tidak memiliki rumah, seperti generasi muda dan pasangan pengantin baru."
Calon presiden dari Partai Kekuatan Rakyat (People Power Party), Kim Moon-soo, menjanjikan pasokan perumahan 'Youth Marriage 3·3·3' yang berisi dukungan biaya hunian atau bunga pinjaman selama 3 tahun saat menikah, dan hingga 9 tahun jika memiliki anak. Ia berjanji untuk mendorong zona sewa setengah harga di sekitar kampus dan melonggarkan rasio luas lantai secara signifikan. Selain itu, ia menyatakan akan mengalihkan wewenang pembangunan kembali dan rekonstruksi ke pemerintah daerah untuk mempersingkat durasi proyek.
Kim Moon-soo menjelaskan bahwa ia juga akan melonggarkan pajak terkait properti. Rencananya adalah mereformasi pajak kepemilikan properti komprehensif (Comprehensive Real Estate Tax) dan menghapus sistem pemulihan keuntungan berlebih dari rekonstruksi. Meskipun calon Lee Jae-myung tidak mengumumkan janji spesifik mengenai pajak, ia menunjukkan sikap yang lebih moderat terhadap pajak properti dibandingkan masa lalu. Dalam sebuah diskusi dengan YouTuber ekonomi pada 8 Mei lalu, Lee menyatakan, "Janganlah kita menekan orang-orang yang ingin membeli rumah dengan membebani mereka pajak yang berat."
Calon dari Partai Reformasi (New Reform Party), Lee Jun-seok, juga mengusung janji perluasan pasokan properti dan pelonggaran pajak. Dalam dokumen penjelasan kebijakannya, Lee menyampaikan, "Kami akan memperluas pasokan dengan meningkatkan kelayakan bisnis melalui kenaikan drastis rasio luas lantai, dan meningkatkan jumlah unit yang ditawarkan melalui fokus pada pasokan tipe 59㎡." Ia menambahkan, "Kami akan memberikan potongan pajak dan biaya tambahan yang fleksibel, seperti pajak perolehan dan pajak keuntungan modal, saat membeli atau menjual rumah sesuai dengan perubahan siklus hidup."
Jika mencermati janji properti ketiga kandidat, terdapat perbedaan dalam detailnya, namun mereka satu suara dalam hal meningkatkan pasokan perumahan. Namun, janji properti bukanlah isu utama. Suasana ini berbeda dengan pemilihan presiden ke-20 pada tahun 2022 di mana masalah properti menjadi agenda utama.
Muncul pula kritik mengenai kurangnya detail terkait kebijakan tersebut. Dikatakan bahwa mereka hanya bicara secara teoritis tentang peningkatan pasokan, namun minim penjelasan mengenai rencana pasokan konkret dan cara pendanaan. Janji pembangunan properti calon Lee Jae-myung juga dinilai telah bergeser ke arah konservatif.
Citizens' Coalition for Economic Justice (CCEJ) menyatakan mengenai janji properti Lee Jae-myung, "Janji-janji yang berpusat pada pembangunan dan perluasan pasar swasta—seperti rekonstruksi kota mandiri generasi pertama dan persiapan pengembangan kota mandiri generasi ke-4, perluasan jalur kereta ekspres metropolitan (GTX), dan pelonggaran regulasi rekonstruksi—menunjukkan arah kebijakan yang bergeser ke kanan." Mereka menambahkan, "Terkait pajak properti, tidak terlihat tekad untuk normalisasi pajak properti komprehensif dan pajak bumi dan bangunan, serta tidak ada janji untuk menormalisasi realisasi harga penilaian resmi atau memperkuat pajak bagi pemilik rumah jamak."
Mengenai janji Kim Moon-soo, CCEJ menilai, "Fokusnya pada perluasan pasokan berbasis swasta, pelonggaran pajak, dan proyek konstruksi skala besar seperti pembangunan GTX. Keuntungan besar yang dihasilkan dari proyek pembangunan ini hanya akan terkonsentrasi pada pemilik tanah dan pengembang, yang dapat memperparah polarisasi sosial kronis." CCEJ juga mencatat, "Agenda reformasi inti seperti perluasan sistem penjualan pasca-konstruksi, reorganisasi fungsi Korea Land and Housing Corporation (LH), dan penguatan sistem pengembalian keuntungan pembangunan tidak dimasukkan dalam janji politik." Mengenai Lee Jun-seok, mereka mengkritik, "Bidang properti tampak menekankan kebijakan yang berfokus pada pasokan dan pengurangan pajak. Janji reformasi struktural seperti sistem penjualan pasca-konstruksi, pemublikan lahan umum, dan reorganisasi LH tidak disebutkan, serta pendekatan untuk memulihkan aksesibilitas hunian secara publik masih kurang. Janji di bidang properti memberikan kesan kurang persiapan."
People's Solidarity for Participatory Democracy (PSPD) juga mengkritik, "Secara keseluruhan, janji mengenai hunian dan properti sangat lemah, dan yang sangat mengecewakan adalah absennya kebijakan kesejahteraan hunian bagi masyarakat rentan." Mereka menambahkan, "Kebijakan parsial saja tidak cukup untuk menstabilkan harga rumah dan hunian masyarakat. Kami harus bertanya apakah para calon presiden ini memiliki tekad untuk menyelesaikan masalah hunian di Korea Selatan."
Dunia industri properti memperkirakan bahwa tidak akan ada perubahan besar di pasar properti untuk sementara waktu, bahkan setelah pemilihan presiden. Hal ini dikarenakan baik Lee Jae-myung maupun Kim Moon-soo tidak menjadikan properti sebagai fokus utama. Jung Bo-hyun, peneliti properti di NH Investment & Securities 005940, menganalisis, "Sebagian besar efek kebijakan sebenarnya diperkirakan membutuhkan waktu untuk tercermin di pasar. Karena arah janji properti para kandidat dalam pemilu kali ini serupa, dalam jangka pendek, arus pasar kemungkinan besar akan lebih ditentukan oleh lingkungan perdagangan global, waktu penurunan suku bunga, status pencabutan regulasi di zona utama seperti Gangnam dan Yongsan, serta kondisi pasokan dan permintaan."
Kim Ji-yeon, peneliti senior di Real Estate R114, menjelaskan, "Diharapkan para pelaku pasar akan bersikap menunggu hingga kebijakan properti pemerintahan berikutnya konkret setelah pemilihan presiden. Selain itu, kekhawatiran akan kekurangan pasokan dan peraturan pinjaman seperti *stress* DSR tahap ke-3 dapat berpadu dan meningkatkan kecemasan pasar." Ia menambahkan, "Dalam situasi di mana suasana pasar sulit berubah drastis dalam jangka pendek dan pasokan perumahan di Seoul serta wilayah metropolitan masih kurang, fenomena preferensi terhadap 'satu hunian berkualitas' (satu properti unggulan) diperkirakan akan terus berlanjut."