[비즈한국] Pasar properti "NoDoGang" (Nowon, Dobong, Gangbuk), yang sempat menarik perhatian karena banyaknya kompleks hunian tua yang akan diremajakan, kini kehilangan vitalitasnya dan mulai meredup. Minat investor tampak memudar akibat sulitnya memastikan keuntungan bisnis proyek peremajaan karena tingginya biaya kontribusi (bunden-geum). Ditambah lagi, kekhawatiran akan stagnasi pasar yang berkepanjangan muncul seiring dengan aturan kredit yang akan diterapkan pada bulan Juli mendatang.
Tanggal 22, di sebuah kantor agen properti dekat Sanggye Jugong, Nowon-gu, Seoul. Para agen properti di sekitar mengeluhkan situasi yang menyulitkan dengan mengatakan, "Pertanyaan dari investor benar-benar terhenti." Hal ini terjadi karena Kompleks 5 Sanggye Jugong, salah satu kompleks yang paling cepat memproses proyek di Nowon-gu, mengalami kesulitan dalam mencari kontraktor. Setelah sebelumnya membatalkan kontrak dengan GS E&C006360 akibat konflik biaya kontribusi, proses lelang untuk mencari kontraktor baru pada tanggal 28 bulan lalu gagal karena tidak ada perusahaan konstruksi yang mengajukan penawaran.
A, seorang agen properti di sekitar Sanggye Jugong, mengatakan, "Bahkan untuk Kompleks 5 yang memiliki kecepatan peremajaan tercepat, penduduk masih harus menunggu beberapa tahun lagi untuk bisa pindah masuk," dan menambahkan, "Seiring gagalnya pemilihan kontraktor untuk Kompleks 5 Sanggye Jugong, muncul respons skeptis mengenai proyek peremajaan di wilayah ini."
Nowon-gu dengan Banyak Kompleks Tua, Terkendala Proyek Peremajaan Akibat Profitabilitas Rendah
Wilayah Nowon, tempat berkumpulnya kompleks apartemen tua, dulunya menerima ekspektasi kenaikan harga akibat proyek perbaikan kota. Menurut Sensus Perumahan dari Badan Statistik Korea, hingga tahun 2023, terdapat 90.559 unit apartemen di Nowon-gu yang telah berusia lebih dari 30 tahun sejak pembangunan. Ini adalah jumlah terbanyak di antara distrik-distrik di Seoul.
Namun, karena karakteristik wilayah pinggiran Seoul, kepemilikan lahan secara relatif lebih rendah dibandingkan wilayah lain dan harga penjualan unit umum tergolong murah, sehingga muncul kritik terus-menerus bahwa profitabilitas bisnis ini secara kronis rendah. Terlebih lagi, sejak tahun 2021, beban biaya kontribusi meningkat akibat kenaikan biaya konstruksi, yang dinilai menurunkan daya dorong proyek-proyek peremajaan utama di kawasan tersebut.
Faktanya, untuk Kompleks 5 Sanggye Jugong, diketahui bahwa pemilik unit seluas 31㎡ harus membayar biaya kontribusi sekitar 400 juta won untuk mendapatkan unit seluas 59㎡, dan hingga saat ini, kontraktor pun belum ditemukan. Proyek peremajaan lainnya, yaitu Ssangmun Hanyang Tahap 2, 3, dan 4 di Dobong-gu, juga mengalami hambatan serupa dengan estimasi biaya kontribusi per rumah tangga anggota koperasi berkisar antara 350 juta hingga 400 juta won.
Agen properti B di Nowon-gu mengatakan, "Sebenarnya, tidak banyak pembeli di wilayah Gangbuk yang mampu menanggung biaya kontribusi ratusan juta won," dan menambahkan, "Satu-satunya kompleks di sekitar sini yang baru menyelesaikan peremajaan adalah Forena Nowon yang rampung pada tahun 2020, sehingga tidak banyak perbandingan untuk melihat keuntungan bisnisnya."
Ada juga analisis yang menyebutkan bahwa penundaan tanpa batas waktu atas penghapusan Pajak Keuntungan Berlebih Peremajaan (Jae-Cho-Hwan) turut memperburuk kekhawatiran pembeli terkait biaya kontribusi. Jae-Cho-Hwan adalah sistem di mana hingga 50% dari keuntungan yang melebihi 80 juta won per anggota koperasi akibat proyek peremajaan akan disita. Pemerintahan Yoon Suk-yeol telah mencoba menghapus sistem ini, namun gagal karena penentangan dari partai oposisi, Partai Demokrat Korea.
Ekspektasi Peremajaan Meredup, Transaksi Penurunan Harga Terjadi di Kompleks Peremajaan NoDoGang
Dengan adanya lampu merah bagi profitabilitas bisnis peremajaan, minat beli untuk kompleks peremajaan lain di wilayah NoDoGang juga tampak mendingin.
Menurut sistem informasi transaksi nyata dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, unit seluas 59㎡ di Samho Tahap 3, bagian dari kompleks utama peremajaan "MiMiSam" (Miryung, Miseong, Samho Tahap 3) di Wolgye-dong, Nowon-gu, terjual seharga 780 juta won pada tanggal 27 bulan lalu, turun 49 juta won dari harga transaksi sebelumnya. Angka ini hanya sekitar 79% jika dibandingkan dengan harga tertinggi yang pernah mencapai 980 juta won.
Di "Sang-a Tahap 1" Chang-dong, Dobong-gu, kontrak penjualan untuk unit seluas 58㎡ ditandatangani pada tanggal 7 bulan lalu seharga 350 juta won. Harga tersebut turun 215 juta won dalam dua bulan dari transaksi sebelumnya yang mencapai 565 juta won.
Seiring lesunya transaksi di kompleks utama, harga rumah secara umum di wilayah NoDoGang juga menunjukkan pelemahan. Menurut Korea Real Estate Board, pada minggu ketiga bulan Mei (per tanggal 19), Nowon, Dobong, dan Gangbuk semuanya menunjukkan angka stagnan (0,00%), menjadi satu-satunya distrik di Seoul yang tidak mencatat tren kenaikan.
Penerapan Tahap 3 DSR di Bulan Juli, Kekhawatiran Stagnasi Jangka Panjang di Pinggiran Seoul
Di tengah situasi ini, otoritas keuangan berencana menerapkan Tahap 3 Stress Debt Service Ratio (DSR) di wilayah metropolitan mulai bulan Juli. Hal ini menimbulkan kekhawatiran bahwa minat beli di wilayah NoDoGang, yang sangat bergantung pada kredit, akan semakin menyusut untuk sementara waktu.
Stress DSR adalah sistem yang menurunkan batas kredit dengan menerapkan tingkat bunga stres tertentu saat menghitung DSR, sesuai dengan risiko kenaikan suku bunga di masa depan. Jika suku bunga stres diterapkan, hal itu tidak akan tercermin pada suku bunga pinjaman aktual, namun menciptakan efek peningkatan jumlah pokok dan bunga, sehingga batas pinjaman berkurang. Jika suku bunga stres Tahap 3 diterapkan kali ini, batas pinjaman hipotek di wilayah metropolitan diperkirakan akan berkurang sekitar 10 juta hingga 30 juta won dibanding sebelumnya.
C, seorang agen properti di Chang-dong, Dobong-gu, mengatakan, "Setelah aturan kredit di paruh kedua tahun lalu, pertanyaan transaksi benar-benar terhenti," dan menambahkan, "Wilayah Gangbuk berpusat pada penghuni tetap dan memiliki banyak permintaan kredit seperti investasi *gap*, sehingga pasti akan terkena dampak langsung dari aturan tersebut."
Ekspektasi akan adanya "permintaan terakhir" bagi mereka yang ingin mengambil kredit sebelum batasnya dikurangi juga tidak terlalu besar. C mengatakan, "Di tengah transaksi yang sebagian besar terjadi pada properti yang dijual cepat, sepertinya harga sulit untuk rebound hingga pemilihan presiden selesai," dan menambahkan, "Transaksinya sendiri saja sudah jarang, sulit rasanya jika permintaan 'menit terakhir' tiba-tiba muncul."
Para ahli memperkirakan bahwa penerapan aturan kredit kali ini akan semakin memperdalam polarisasi antara pusat Seoul yang berpusat di Gangnam dengan wilayah pinggiran.
Lee Eun-hyung, peneliti di Construction Policy Institute of Korea, mengatakan, "Aturan kredit mendatang dapat memperdalam polarisasi antara pasar yang berpusat pada pembeli di pinggiran Seoul yang banyak menggunakan kredit, dengan wilayah Gangnam yang memiliki dana beli lebih longgar," dan menambahkan, "Wilayah NoDoGang, di mana banyak orang membeli apartemen dengan kredit, diperkirakan akan menerima dampak regulasi yang lebih besar dibandingkan pusat kota."