[비즈한국] Mei 2025, pasar properti Korea Selatan menunjukkan tanda-tanda pemulihan lokal, terutama di tiga distrik Gangnam dan Distrik Yongsan, Seoul. Sekilas, tren ini tampak seperti pasar yang kembali bangkit. Namun, jika kita melihat lebih luas, kenyataannya berbeda. Pasar di pinggiran ibu kota selain Seoul dan wilayah provinsi masih terjebak dalam rawa-rawa macetnya transaksi dan penyesuaian harga, sementara pasar sewa (jeonse) juga belum mampu keluar dari fase stagnasi yang ekstrem, kecuali untuk keuntungan reflektif pada hunian baru.
Namun, pada titik ini, pemerintah justru meresmikan kemungkinan penerapan kebijakan yang serba restriktif, seperti 'penambahan zona izin transaksi tanah' serta 'perluasan zona penyesuaian dan zona pencegahan spekulasi'. Pernyataan ini muncul dalam rapat 'Satuan Tugas (TF) Pemeriksaan Pasar dan Pasokan Properti ke-16' yang dihadiri oleh kementerian terkait, termasuk Kementerian Strategi dan Keuangan, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, Komisi Layanan Keuangan, Pemerintah Metropolitan Seoul, Bank of Korea, dan Layanan Pengawas Keuangan.
Saat ini adalah periode seperti apa? Tahun 2025 bukan sekadar tahun biasa. Ini adalah fase pemilihan umum presiden menjelang pergantian kekuasaan. Pemerintah yang menjabat pada tahun 2017 runtuh karena kegagalan kebijakan properti sebagai faktor penentu. 'Lebih dari 30 langkah kebijakan', 'bom regulasi yang diluncurkan dengan dalih mengendalikan pasar', dan 'pembatasan pinjaman yang menghalangi impian anak muda untuk memiliki rumah' adalah warisan kegagalan dari rezim sebelumnya.
Kebingungan antara Kebutuhan Riil dan Sentimen Investasi—Kenaikan Gangnam Bukanlah Cerminan Seluruh Pasar
Alasan langsung pemerintah mengeluarkan wacana pengetatan regulasi adalah kenaikan harga yang terjadi di Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan. Harga apartemen di Distrik Seocho baru-baru ini naik 0,72%, mencatatkan tingkat kenaikan tertinggi secara nasional. Jika hanya melihat angka ini, pemerintah mungkin tampak memiliki alasan untuk melakukan intervensi.
Intinya berbeda. Apartemen di wilayah Gangnam sudah dikenakan regulasi rangkap tiga, yaitu zona penyesuaian, zona pencegahan spekulasi, dan zona izin transaksi tanah. Sekalipun pemerintah ingin memperketat, tidak ada lagi kartu regulasi yang bisa dimainkan. Sebaliknya, kenaikan di wilayah ini merupakan hasil gabungan dari ketidakseimbangan pasokan jangka pendek, permintaan yang kuat untuk hunian mewah, dan ekspektasi terhadap proyek pembaruan kota, yang merupakan aliran alami pasar. Terutama, kenaikan harga transaksi nyata yang berpusat pada hunian mahal tidak ada hubungannya dengan permintaan dari kelas menengah ke bawah.
Langkah pemerintah yang hanya melihat pergerakan di Gangnam lalu mengirimkan sinyal regulasi ke seluruh pasar nasional adalah bentuk kesalahan dalam menetapkan ruang lingkup kebijakan.
Wilayah Provinsi dan Pinggiran Ibu Kota Masih Membeku
Saat ini, lebih dari separuh pasar properti Korea Selatan berada dalam fase stagnasi atau penyesuaian. Menurut KB Real Estate, dari lima kota metropolitan besar, Daegu turun -0,11%, Busan -0,09%, dan Gwangju -0,06%. Daejeon dan Ulsan juga menunjukkan tren stagnan atau melemah. Di wilayah ibu kota pun, tingkat perubahan harga jual apartemen di Gyeonggi-do beralih menjadi turun sebesar -0,01%, dan di Incheon penurunannya melebar menjadi -0,03%.
Bahkan ada wilayah di mana volume transaksi jatuh ke level yang lebih rendah dibandingkan saat pandemi COVID-19. Memaksakan perluasan regulasi di pasar seperti ini ibarat memberi obat penurun panas lagi kepada pasien yang sedang flu.
Masalah unit yang tidak terjual (unsold units) di provinsi berada pada tingkat yang serius. Di kota metropolitan provinsi dan kota kecil-menengah, harga sewa (jeonse) ikut turun di tengah banyaknya penghuni baru dan berkurangnya permintaan, dengan sentimen pembelian yang berada di titik terendah. Pasar ini tidak membutuhkan regulasi, melainkan ruang untuk bernapas.
Yang Dibutuhkan Saat Ini Adalah Pencabutan Regulasi dan Pasokan
Sebaliknya, arah kebijakan yang harus ditinjau pemerintah saat ini adalah justru sebaliknya.
Pertama, pencabutan regulasi yang cermat. Ada banyak wilayah yang seharusnya keluar dari zona penyesuaian dan zona pencegahan spekulasi. Wilayah seperti Yeonsu, Namdong, dan Seo-gu di Incheon; Dongducheon, Icheon, dan Anseong di Gyeonggi-do; serta Yuseong dan Jung-gu di Daejeon adalah contoh target pencabutan regulasi yang tipikal. Mereka mengalami tiga kesulitan sekaligus: penurunan harga transaksi nyata, kemacetan transaksi, dan penumpukan unit yang tidak terjual. Regulasi yang tersisa di wilayah ini hanyalah belenggu yang mengikat pasar.
Kedua, perluasan pasokan dan aktivasi partisipasi sektor swasta. Proyek pembaruan kota di pusat kota Seoul terhenti selama lebih dari 10 tahun karena terjerat prosedur administrasi dan variabel politik. Meskipun pemerintah meneriakkan slogan seperti 'Moa Town' atau 'Sin-tong Planning', hanya sedikit yang benar-benar masuk ke tahap pembentukan asosiasi atau pembangunan. Pasar tidak menginginkan 'janji pasokan', melainkan 'lokasi yang mulai dibangun'. Percepatan administratif untuk proyek pembangunan kembali (redevelopment/reconstruction) oleh sektor swasta, serta kepastian perizinan, harus didukung agar pembeli riil mau bergerak.
Jangan Ulangi Kegagalan Politik dalam Kebijakan
Penyebab pergantian kekuasaan pada tahun 2022 ada banyak, tetapi kegagalan kebijakan properti adalah yang paling menentukan. Pasar tidak berbohong. Tempat pertama yang menunjukkan ketidakpuasan publik adalah harga rumah. Kita semua ingat bagaimana lima tahun masa itu berakhir—dengan menghentikan proyek pembaruan, menaikkan pajak, memperketat pinjaman, dan memutus transaksi. Sekarang, beberapa bulan menjelang pemilihan presiden, pemandangan yang sama terulang kembali.
Perluasan zona izin transaksi tanah? Penetapan ulang zona regulasi? Begitu kata-kata itu keluar, pasar akan membeku kembali. Dan pinggiran ibu kota serta wilayah provinsi akan selamanya terabaikan tanpa pernah menjadi 'tanah peluang'.
Sekarang adalah saatnya untuk membangun kembali kepercayaan pasar. Jangan menakut-nakuti dengan regulasi, tetapi kembalikan dukungan publik dengan rencana pasokan yang pasti dan pengelolaan sistem yang adil. Kebijakan harus beroperasi berdasarkan kepercayaan, bukan kekuasaan.
Menghadapi Pemilu dengan Kepercayaan Pasar, Bukan Politik Berpihak
Rencana pemerintah untuk meninjau kembali pengetatan regulasi saat ini dapat dilihat sebagai bentuk 'politik berpihak'. Baik itu niat untuk mengambil hati pemerintahan berikutnya maupun sekadar manajemen situasi, hasilnya tetap sama. Pasar akan menerima sinyal bahwa 'pemerintah tidak bisa dipercaya', pembeli riil akan bersikap menunggu, dan investor akan pergi.
Tidak ada lagi yang tertipu oleh regulasi. Sebaliknya, pasar melihat 'apakah pasokan tersedia', 'apakah kebijakan konsisten', dan 'apakah pinjaman dibuka'. Dan dari sana, sentimen publik akan kembali bergerak.
Jika pemerintah benar-benar menginginkan stabilitas pasar, yang harus dilakukan sudah jelas. Bukan regulasi melainkan pencabutan, bukan kontrol melainkan kepercayaan, bukan menakut-nakuti melainkan prediktabilitas. Itulah solusi untuk menstabilkan pemilihan umum kali ini dan pasar hunian Korea Selatan.
Kim Hak-ryul, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver 'Pasion's World Exploration' dan saluran YouTube 'StuTV'. Buku-bukunya termasuk 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryul (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Buku Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.