[비즈한국] Hasil peliputan BizHankook mengonfirmasi bahwa selama satu bulan setelah Pemerintah Kota Seoul memperluas penetapan zona izin transaksi tanah, volume transaksi apartemen di wilayah tersebut menurun drastis, sementara harga jual justru mengalami kenaikan. Pada bulan Februari, Pemerintah Kota Seoul sempat mencabut penetapan zona izin transaksi tanah di kawasan Gangnam, namun karena volume transaksi dan harga rumah melonjak tajam, mereka membatalkan keputusan tersebut hanya sebulan kemudian dan memperluas zona izin transaksi tanah pada bulan Maret. Sejak saat itu, volume transaksi di wilayah terkait menyusut sekitar 92%, secara praktis hampir tidak ada transaksi, namun harga jual rata-rata terus menunjukkan tren kenaikan dengan melonjak sekitar 29%.
Berdasarkan analisis BizHankook terhadap data harga transaksi riil dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi (per tanggal 24), volume transaksi apartemen di Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu, dan Yongsan-gu, Seoul, selama satu bulan dari 24 Maret hingga 23 April setelah perluasan zona izin transaksi tanah, tercatat sebanyak 234 unit, menurun 2.780 unit (92%) dibandingkan satu bulan sebelumnya. Selama periode ini, volume transaksi per wilayah adalah Gangnam-gu 87 unit (-849 unit, -91%), Seocho-gu 36 unit (-679 unit, -95%), Songpa-gu 89 unit (-970 unit, -92%), dan Yongsan-gu 22 unit (-282 unit, -93%), dengan tingkat penurunan tertinggi terjadi di Seocho-gu. Batas waktu pelaporan transaksi properti adalah dalam waktu 30 hari sejak tanggal kontrak, sehingga transaksi jual beli pada 23 April lalu harus dilaporkan paling lambat tanggal 23 bulan ini.
Di sisi lain, harga jual rata-rata apartemen di wilayah-wilayah tersebut justru naik sekitar 29% pada periode yang sama. Selama satu bulan setelah perluasan zona izin transaksi tanah, harga jual rata-rata apartemen di Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu, dan Yongsan-gu adalah 3,08468 miliar won, naik 695,27 juta won (29%) dibandingkan satu bulan sebelum penetapan (2,38941 miliar won). Selama periode ini, harga jual rata-rata apartemen per wilayah mencatat Seocho-gu 2,21233 miliar won (-22%), Songpa-gu 2,08067 miliar won (+12%), dan Yongsan-gu 2,31 miliar won (-3%), sementara Gangnam-gu mencatat kenaikan signifikan sebesar 4,66863 miliar won (+76%).
Zona izin transaksi tanah di Seoul diperluas dua bulan lalu. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi serta Pemerintah Kota Seoul mengumumkan langkah stabilisasi pasar perumahan pada 19 Maret lalu, dan menyatakan bahwa mulai 24 Maret hingga 30 September mendatang selama 6 bulan, seluruh apartemen di Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu, dan Yongsan-gu, Seoul (110,65㎢) akan ditetapkan sebagai zona izin transaksi tanah. Langkah ini mencakup wilayah Jamsil, Samseong, Daechi, dan Cheongdam-dong yang baru sebulan sebelumnya dicabut dari status zona izin transaksi tanah, serta memperluas cakupan ke seluruh wilayah Yongsan-gu dan wilayah administratif lainnya yang sempat dicabut statusnya.
Perluasan zona izin transaksi tanah ini secara faktual merupakan pembatalan kebijakan setelah hanya berjalan satu bulan. Sebelumnya, Pemerintah Kota Seoul mencabut zona izin transaksi tanah di kawasan Gangnam pada 13 Februari. Targetnya adalah 291 dari 305 apartemen di Daechi, Samseong, Cheongdam-dong di Gangnam-gu dan Jamsil-dong di Songpa-gu, yang berada di dekat International Exchange Complex. Sebanyak 14 apartemen di wilayah tersebut yang saat ini sedang dalam proses rekonstruksi dikecualikan dari area pencabutan karena dianggap berpotensi spekulatif. Pada hari yang sama, Pemerintah Kota Seoul juga segera mencabut penetapan zona izin transaksi tanah untuk 6 lokasi proyek rekonstruksi/redevelopment yang telah mendapatkan persetujuan pembentukan asosiasi dari 123 lokasi proyek perencanaan terpadu (sin-sok-tong-hap-gi-hoek).
Namun, tepat setelah pencabutan zona izin transaksi tanah, volume transaksi dan harga rumah melonjak, terutama di wilayah-wilayah yang dicabut statusnya. Hasil analisis BizHankook terhadap transaksi jual beli apartemen di wilayah yang dicabut (Samseong, Daechi, Cheongdam, dan Jamsil-dong) selama 30 hari dari 13 Februari hingga 14 Maret menunjukkan adanya 162 transaksi, meningkat 85 unit (110%) dibandingkan 30 hari sebelum pencabutan. Transaksi yang memecahkan rekor harga tertinggi di kompleks dan luas unit yang sama sebelum pencabutan tercatat sebanyak 90 transaksi atau mencakup 49% dari total. Pada akhirnya, Pemerintah Kota Seoul memperluas kembali zona izin transaksi tanah dengan alasan kenaikan harga rumah.
Meskipun zona izin transaksi tanah telah diperluas, harga rumah tetap terus naik sehingga pemerintah mempertimbangkan penetapan tambahan. Pada tanggal 23, pemerintah mengadakan Satuan Tugas (TF) Pemeriksaan Situasi Pasar dan Pasokan Properti ke-16 dan menyatakan, "Jika diperlukan, kami akan menyiapkan langkah-langkah stabilisasi pasar seperti penetapan tambahan zona penyesuaian, distrik pemanasan spekulasi, dan zona izin transaksi tanah." Rapat tersebut dihadiri oleh Kementerian Strategi dan Keuangan, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, Komisi Jasa Keuangan, Pemerintah Kota Seoul, Bank of Korea, dan Layanan Pengawas Keuangan. Para peserta menyebutkan bahwa volatilitas harga rumah di wilayah Seoul, seperti Yongsan dan 3 distrik Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) yang merupakan zona izin transaksi tanah, telah sedikit meningkat.
Sistem izin transaksi tanah adalah sistem yang mewajibkan perolehan izin dari kepala daerah setempat saat melakukan transaksi tanah di atas ukuran tertentu di wilayah di mana transaksi spekulatif merajalela, harga tanah melonjak tajam, atau ada kekhawatiran akan hal tersebut. Karena hanya transaksi dengan tujuan hunian nyata selama lebih dari 2 tahun yang diperbolehkan untuk perumahan, 'gap investment' (membeli rumah dengan menyewakannya secara deposit/jeonse) praktis tidak mungkin dilakukan. Saat ini, zona izin transaksi tanah di Seoul mencakup total 164,06㎢ (27% dari luas wilayah Seoul), yang terdiri dari apartemen di Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan-gu (110,65㎢), 14 apartemen di International Exchange Complex (1,36㎢), serta kompleks rekonstruksi/redevelopment utama seperti Apgujeong-dong di Gangnam-gu, Yeouido-dong di Yeongdeungpo-gu, Mok-dong di Yangcheon-gu, dan Seongsu-dong di Seongdong-gu (4,58㎢).