[비즈한국] Hasil pengamatan terhadap tren peningkatan dan penurunan properti investasi di bank-bank utama, baik bank komersial maupun bank regional selama 9 tahun terakhir, menunjukkan bahwa KB Kookmin Bank, sebagai bank terkemuka, telah mengurangi skala properti investasinya secara signifikan. Seiring dengan percepatan penutupan kantor cabang bank, otoritas keuangan melonggarkan regulasi mengenai area sewa properti milik bank melalui revisi Peraturan Pelaksana Undang-Undang Perbankan pada tahun 2016. Beberapa bank memanfaatkan hal ini dengan meningkatkan properti investasi untuk memperoleh pendapatan sewa yang cukup menggiurkan.
Properti investasi bank merujuk pada tanah atau bangunan yang dimiliki untuk tujuan mendapatkan pendapatan sewa atau keuntungan dari kenaikan harga. Jika properti yang sebelumnya digunakan sebagai kantor cabang berubah fungsinya akibat penutupan cabang dan lainnya, maka secara akuntansi akan diklasifikasikan sebagai properti investasi. Regulasi mengenai properti yang dimiliki bank (baik untuk operasional maupun non-operasional) dilonggarkan secara signifikan pada tahun 2016, saat Im Jong-ryong menjabat sebagai Ketua Komisi Jasa Keuangan (FSC).
Dahulu, bank diwajibkan menjaga rasio proporsi kantor cabang dan sewa di gedung kantor sebesar 50 banding 50. Pada akhir 2014, regulasi terkait properti operasional (kantor cabang, fasilitas pelatihan, fasilitas kesejahteraan, dll.) dilonggarkan sekali, sehingga rasio area yang dapat disewakan meningkat hingga 9 kali lipat dari area yang digunakan sendiri (kantor cabang). Kemudian, setelah Peraturan Pelaksana UU Perbankan direvisi pada 30 Juli 2016, ketentuan yang membatasi luas area sewa tersebut dihapus sepenuhnya.
Setelah revisi hukum, bank dapat mengurangi luas area kantor cabang dan menambah area sewa, atau menyewakan area tambahan melalui perluasan atau renovasi gedung. Dengan berkurangnya 100 hingga 200 kantor cabang bank setiap tahunnya, otoritas keuangan seolah membuka jalan bagi bank untuk memanfaatkannya sebagai pendapatan properti dengan alasan agar "operasional cabang yang fleksibel dan efisien serta peningkatan profitabilitas dapat dilakukan sesuai dengan strategi manajemen masing-masing bank."
Regulasi mengenai penanganan setelah penutupan kantor cabang juga dilonggarkan. Sebelumnya, jika sebuah properti menjadi non-operasional akibat penutupan cabang, bank tidak diizinkan menyewakannya dan harus menjualnya dalam waktu 1 tahun. Namun, setelah revisi hukum, batas waktu penjualan diperpanjang menjadi 3 tahun dan bank diizinkan untuk menyewakannya tergantung pada kondisi pasar.
Berdasarkan hasil pengamatan terhadap status properti investasi (basis konsolidasi) dari 10 bank komersial dan regional (Kookmin, Nonghyup, Gwangju, Kyongnam, Busan, Shinhan, iM, Woori, Jeonbuk, dan Hana Bank) sejak regulasi dilonggarkan pada tahun 2016 hingga tahun lalu, Busan Bank mencatatkan tingkat kenaikan tertinggi dalam 9 tahun. Properti investasi Busan Bank meningkat sebesar 126,5% dari 84 miliar won pada tahun 2016 menjadi 190,3 miliar won pada tahun 2024. Secara khusus, angka tersebut melonjak tajam dari 80,4 miliar won pada 2016 menjadi 133,5 miliar won pada 2017.
Seiring dengan hal tersebut, pendapatan sewa juga meningkat. Menurut laporan bisnis Busan Bank, pendapatan sewa properti investasi meningkat dari 900 juta won pada 2016, menjadi 1,9 miliar won pada 2018, 2,4 miliar won pada 2020, 2,6 miliar won pada 2022, dan mencapai 4,6 miliar won tahun lalu.
Di sisi lain, meskipun sama-sama merupakan bank regional, properti investasi Kyongnam Bank, Jeonbuk Bank, dan Gwangju Bank justru mengalami penurunan. Kyongnam Bank sempat meningkat dari 21,8 miliar won pada 2016 menjadi 30 miliar won pada 2019, namun turun menjadi 29,8 miliar won pada 2024. Jeonbuk Bank terus menurun dari 24,5 miliar won pada 2016 menjadi 11,9 miliar won pada 2024, sementara Gwangju Bank turun dari 12,6 miliar won menjadi 7,6 miliar won.
Tren kepemilikan properti investasi dari bank komersial utama (KB Kookmin, NH Nonghyup, Shinhan, Woori, dan Hana Bank) juga menarik perhatian. Di saat sebagian besar bank memiliki skala properti investasi mencapai 500 miliar hingga 600 miliar won, Kookmin Bank sebagai pemimpin industri menunjukkan angka yang mencolok rendah. Properti investasi Kookmin Bank per akhir 2024 tercatat sebesar 125 miliar won, turun 64,0% dibandingkan tahun sebelumnya (347,5 miliar won). Bahkan jika dibandingkan dengan tahun 2016 (257,9 miliar won), angkanya turun lebih dari setengah. Kookmin Bank sempat meningkatkan properti investasinya menjadi 476 miliar won pada 2019, namun setelah itu konsisten menjaga di kisaran 300 miliar won.
Menurut laporan bisnis Kookmin Bank, disebutkan bahwa pada tahun 2024, pihak bank telah melepas tanah senilai 172,9 miliar won dan bangunan senilai 64,9 miliar won. Meski demikian, tidak terdapat perbedaan besar dalam pendapatan sewa. Kookmin Bank menyatakan melalui laporan bisnis bahwa pendapatan sewa pada tahun 2024 adalah 6,8 miliar won, dan pada 2023 adalah 6,4 miliar won.
Skala properti investasi dari 4 bank komersial lainnya pada tahun 2024 yang terbesar adalah Hana Bank dengan 677 miliar won, diikuti oleh Shinhan Bank (621,3 miliar won), Nonghyup Bank (611,3 miliar won), dan Woori Bank (523,1 miliar won). Nonghyup Bank dan Shinhan Bank telah menjaga properti investasi di kisaran 600 miliar won sejak 2016 (masing-masing 647,7 miliar won dan 675,1 miliar won) tanpa perubahan signifikan.
Woori Bank dan Hana Bank secara agresif memperbesar skalanya. Woori Bank, yang pada 2016 hanya memiliki properti investasi senilai 358,5 miliar won, mulai meningkat sejak 2019 (617,6 miliar won). Hana Bank meningkatkan properti investasinya secara drastis dari 555,2 miliar won pada 2016 menjadi 786,2 miliar won pada tahun berikutnya, bahkan sempat mencatat hampir 800 miliar won (790,7 miliar won) pada 2021.
Menariknya, dalam hal pendapatan sewa, Woori Bank mengungguli Hana Bank. Pendapatan sewa Woori Bank terus meningkat dari 5,1 miliar won pada 2018 menjadi 19,9 miliar won pada 2019, dan mencapai 35,1 miliar won pada 2022. Sebaliknya, pendapatan sewa Hana Bank tercatat 17 miliar won pada 2018, namun turun menjadi 8,5 miliar won pada 2020. Pada 2024, angkanya hanya mencapai 10,2 miliar won.
Meskipun skala properti investasi setiap bank berbeda-beda, kecepatan penutupan kantor cabang cenderung serupa, yang cukup menarik perhatian. Dalam kasus Busan Bank yang meningkatkan properti investasinya, jumlah kantor cabang berkurang dari 194 pada 2016 menjadi 138 pada 2024. Di sisi lain, Kookmin Bank yang justru mengurangi skala properti investasinya, juga mengalami penurunan jumlah kantor cabang dari 1.005 menjadi 703 pada periode yang sama. Kantor cabang di sini merujuk pada kantor operasional umum, bukan kantor kas atau kantor pembantu yang hanya bisa melayani sebagian kecil pekerjaan seperti penerimaan dana. Tren di industri perbankan adalah menggabungkan kantor cabang dan menyusutkan sebagian menjadi kantor pembantu. Seorang narasumber industri menyampaikan, "Tampaknya bank mengelola properti dengan fokus pada efisiensi, bukan sekadar profitabilitas."