[비즈한국] Di tengah banyaknya lokasi proyek pemugaran yang berselisih dengan kontraktor terkait kenaikan biaya konstruksi akibat melonjaknya harga bahan baku dan upah tenaga kerja, Zona 1 Depot Yongsan—yang tahun ini menjadi ajang perebutan kontrak pemugaran ketiga—diketahui telah memasukkan ketentuan pencegahan sengketa biaya konstruksi ke dalam pedoman lelang. Langkah ini diinterpretasikan sebagai tekad untuk menghindari konflik dengan cara memperjelas isu kenaikan biaya akibat inflasi sebelum dimulainya konstruksi, jadwal penjualan unit, dan metode pembayaran biaya konstruksi sejak tahap lelang.
Menurut industri pemugaran, asosiasi Zona 1 Depot Yongsan (Zona Depan Depot Yongsan, Distrik Yongsan, Seoul) baru-baru ini merilis tabel perbandingan kondisi lelang antara Posco E&C dan HDC Hyundai Development Company294870 yang berpartisipasi dalam lelang pemilihan kontraktor proyek pembangunan kembali. Sebelumnya, pada lelang yang ditutup tanggal 15 bulan lalu, kedua perusahaan telah menyetorkan uang jaminan sebesar 50 miliar won, sehingga persaingan perebutan proyek resmi dimulai. Posco E&C mengusulkan nama apartemen 'Otiare Yongsan', sementara HDC Hyundai Development Company mengusulkan 'The Line 330'.
Dalam proposal untuk Zona 1 Depot Yongsan, Posco E&C unggul dalam biaya konstruksi, sementara HDC Hyundai Development Company unggul dalam durasi pengerjaan. Biaya konstruksi desain awal Posco E&C adalah 861,4 miliar won (8,65 juta won per 3,3㎡), sekitar 63,1 miliar won (630 ribu won per 3,3㎡) lebih murah dibandingkan HDC Hyundai Development Company yang mencapai 924,4 miliar won (9,29 juta won per 3,3㎡). Berdasarkan desain alternatif yang diajukan, Posco E&C menawarkan 909,9 miliar won (8,94 juta won per 3,3㎡) dan HDC Hyundai Development Company sebesar 924,4 miliar won (8,59 juta won per 3,3㎡), sehingga keunggulan biaya total dan per 3,3㎡ berbeda. Di sisi lain, durasi pengerjaan Posco E&C adalah 47 bulan, sedangkan HDC Hyundai Development Company 5 bulan lebih singkat, yaitu 42 bulan.
Poin menarik dalam persaingan proyek pembangunan kembali Zona 1 Depot Yongsan adalah isi lelang yang bertujuan mencegah sengketa biaya konstruksi. Dalam lelang ini, asosiasi mewajibkan perusahaan konstruksi yang ikut serta untuk merinci syarat kontrak kerja, seperti kebijakan penyesuaian biaya konstruksi akibat inflasi, jadwal penjualan dan pembayaran biaya, mekanisme kompensasi aset jika unit tidak terjual, serta perubahan desain jika terjadi perubahan kondisi geologis. Tujuannya adalah untuk mengantisipasi potensi konflik terkait kenaikan atau penyelesaian akhir biaya konstruksi sejak tahap lelang.
Masalah penyesuaian biaya konstruksi akibat kenaikan harga adalah penyebab paling sering terjadinya gesekan antara lokasi proyek pemugaran dengan kontraktor akhir-akhir ini. Sebelumnya, banyak lokasi proyek mencantumkan larangan kenaikan biaya konstruksi akibat inflasi setelah konstruksi dimulai dalam kontrak. Namun, jika konstruksi tertunda karena keterlambatan perizinan atau keadaan kahar lainnya, tidak ada ketentuan mengenai bagaimana refleksi inflasi terhadap biaya konstruksi, yang kemudian memicu perselisihan. Bahkan jika kedua belah pihak sepakat mengenai kenaikan biaya, sering terjadi konflik karena tidak adanya standar (indeks) harga yang disepakati untuk mengukur kenaikan tersebut.
Dalam lelang Zona 1 Depot Yongsan, Posco E&C menyatakan akan menunda penerapan kenaikan biaya akibat inflasi hingga 20 bulan sejak tanggal penutupan lelang, sementara HDC Hyundai Development Company hingga 18 bulan. Setelah itu, hingga konstruksi dimulai, keduanya mengusulkan penerapan indeks yang lebih rendah antara Indeks Harga Konsumen dan Indeks Biaya Konstruksi (Posco E&C), serta pilihan indeks yang lebih rendah antara Indeks Biaya Konstruksi, Indeks Harga Konsumen, dan indeks penyesuaian menurut Undang-Undang Kontrak Negara (HDC Hyundai Development Company).
Jadwal penjualan unit dan pembayaran biaya konstruksi juga sering menjadi sumber sengketa. Pendapatan asosiasi proyek pemugaran di Korea sebenarnya hampir seluruhnya bergantung pada keuntungan penjualan umum. Sebelum penjualan dilakukan, asosiasi bergantung pada pinjaman lembaga keuangan dalam jangka waktu yang cukup lama. Tergantung pada waktu penjualan dan pembayaran, asosiasi harus menanggung biaya konstruksi—yang merupakan porsi terbesar—dengan meminjam dana dari pihak luar. Metode pembayaran konstruksi dibagi menjadi pembayaran berdasarkan progres penjualan, pembayaran berdasarkan progres fisik konstruksi, dan pembayaran berdasarkan progres fisik konstruksi yang dibayarkan dari pendapatan penjualan.
Kedua perusahaan yang berpartisipasi dalam proyek Zona 1 Depot Yongsan sama-sama menawarkan opsi penjualan awal (golden time) atau penjualan setelah pembangunan selesai sesuai keinginan asosiasi. Namun, dalam metode pembayaran, terdapat perbedaan di mana Posco E&C mengusulkan 'pembayaran berdasarkan progres fisik dari pendapatan penjualan', sedangkan HDC Hyundai Development Company mengusulkan 'pembayaran berdasarkan progres fisik'. Selain itu, Posco E&C menawarkan penundaan pembayaran biaya selama 18 bulan setelah konstruksi dimulai menggunakan dana internal mereka, sementara HDC Hyundai Development Company menyatakan akan menunda pembayaran 10% biaya konstruksi hingga 2 bulan setelah penyelesaian pengerjaan demi menjamin kualitas.
Seorang pejabat asosiasi Zona 1 Depot Yongsan menyatakan, "Sengketa yang paling sering terjadi di lokasi proyek pemugaran saat ini adalah masalah kenaikan biaya konstruksi. Banyak lokasi proyek yang saat ini menerima tuntutan kenaikan biaya dari kontraktor setelah kontrak ditandatangani karena berbagai faktor, dan konflik ini sulit diselesaikan hingga harus dimediasi oleh pemerintah atau pemerintah daerah." Ia menambahkan, "Kami berniat mencegah sengketa sejak tahap lelang dengan memperjelas poin-poin yang berpotensi menjadi masalah di masa depan."