[비즈한국] Pasangan A, berusia akhir 30-an, baru saja menandatangani kontrak pembelian apartemen di Seoul. A baru-baru ini mendatangi beberapa bank untuk mengajukan pinjaman, namun ia bimbang karena adanya selisih suku bunga lebih dari 0,3% poin. Ada bank yang menawarkan bunga tetap 5 tahun sebesar 3,6%, namun ada berbagai persyaratan seperti kewajiban memiliki tabungan berjangka atau saldo rata-rata minimal 2 juta won untuk mendapatkan potongan bunga tersebut. Karena menilai suku bunga kemungkinan akan turun lebih lanjut, ia juga menanyakan tentang "suku bunga variabel 6 bulan", namun semua bank menyebutkan angka di kisaran 4% rendah dan mengatakan "tidak merekomendasikannya".
Hal yang menarik adalah setiap bank kompak mengatakan "penurunan suku bunga belakangan ini sudah tercermin", dan meski prospek pemangkasan suku bunga oleh Bank Sentral Korea (BOK) mendominasi, mereka tetap berkata "sepertinya tidak akan turun drastis". A mengatakan, "Bank-bank kompak membicarakan penguatan aturan pinjaman yang berlaku mulai Juli, dan mengatakan bahwa meskipun Bank Sentral Korea menurunkan suku bunga, kemungkinan besar mereka tidak akan menurunkannya secara signifikan."
B, berusia akhir 30-an, yang belakangan ini sibuk melakukan survei lapangan untuk membeli apartemen. B menurunkan kisaran harga apartemen yang ingin dibeli dengan asumsi baru akan melunasi sisa pembayaran setelah bulan Juli. B, yang memiliki dana sekitar 400 juta won, berencana meminjam 400 juta won lagi untuk membeli properti seharga 800 juta won, namun hal itu terbentur rencana otoritas keuangan untuk memperketat regulasi. Meskipun bekerja di perusahaan besar yang stabil, ia khawatir beban pokok dan bunga akan melonjak karena ia merupakan satu-satunya pencari nafkah. Dihantui kecemasan jika pinjaman tidak cair, B kini sedang mempertimbangkan untuk mencari apartemen seharga 700 juta won guna mengurangi besaran pinjaman.
Kebijakan Otoritas Keuangan Tetap 'Memperketat Pinjaman'
Arah kebijakan otoritas keuangan adalah 'memperkuat manajemen utang rumah tangga'. Salah satu langkah utamanya adalah penerapan tahap ke-3 dari *Stress DSR* (Debt Service Ratio) mulai Juli, yang akan semakin memperketat batas pinjaman hipotek (*mortgage*).
Saat ini, nasabah hanya bisa mengajukan pinjaman di bank komersial jika DSR tidak melebihi 40%, dan 50% di bank tabungan. *Stress DSR* adalah metode penghitungan batas pinjaman dengan menambahkan suku bunga tambahan (*stress rate*) ke suku bunga pinjaman untuk mencerminkan risiko fluktuasi suku bunga di masa depan, yang bertujuan untuk membatasi batas pinjaman sekaligus mengelola beban pinjaman rumah tangga.
Jika tahap ke-3 *Stress DSR* diterapkan, suku bunga tambahan (*stress rate*) sebesar 1,5% (batas bawah 100%) diprediksi akan diberlakukan pada pinjaman hipotek, pinjaman kredit, dan pinjaman lainnya di sektor perbankan dan lembaga keuangan non-bank. Sebelumnya, otoritas keuangan telah menerapkan tahap ke-2 sejak September tahun lalu dengan memberlakukan *stress rate* sebesar 1,2% di wilayah metropolitan dan 0,75% di luar wilayah metropolitan untuk pinjaman hipotek dan kredit bank serta hipotek non-bank. Ini merupakan kelanjutan dari penguatan bertahap setelah penerapan tahap ke-1 pada Februari tahun lalu yang memberlakukan suku bunga 0,38% untuk pinjaman hipotek bank.
Suku Bunga Sedikit Turun, Tapi Pinjaman Bank Justru Mengalami Pertumbuhan Negatif
Pihak bank pun berada dalam dilema. Suku bunga tetap pinjaman hipotek di 5 bank besar turun maksimal 0,36% poin dalam sebulan. Suku bunga tetap pinjaman hipotek di 5 bank besar (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori, NH Nonghyup) berada di kisaran 3,04~5,54% per tahun (per tanggal 9), turun 0,36% poin di batas atas maupun bawah dibandingkan sebulan lalu yang sebesar 3,40~5,90% per tahun. Analisis menyebutkan bahwa hal ini terjadi karena turunnya obligasi bank 5 tahun, yang menjadi acuan perhitungan suku bunga tetap pinjaman hipotek sejak awal bulan lalu, sehingga suku bunga pinjaman yang sebelumnya kaku akhirnya turun secara alami.
Namun, bank-bank yang seharusnya meningkatkan pinjaman sendiri justru berada dalam posisi dilematis karena harus memperhatikan instruksi otoritas keuangan sekaligus berkompetisi. Faktanya, volume pinjaman bank sedang mengalami pertumbuhan negatif. Sebagian besar pinjaman hipotek adalah pinjaman kebijakan seperti 'Didimdol Loan', sehingga jika pinjaman dari sumber dana bank sendiri tidak ditingkatkan, profitabilitas masa depan bisa memburuk. Kenyataannya, saldo pinjaman mandiri di 4 bank besar (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori) pada akhir April tercatat sebesar 511,4069 triliun won, turun lebih dari 5,4 triliun won dibandingkan 4 bulan lalu di akhir Desember (516,8209 triliun won).
Seorang pejabat bank mengatakan, "Struktur profitabilitas bank di Korea sangat bergantung pada pinjaman properti, jadi jika pinjaman sulit dan aset pinjaman mengalami pertumbuhan negatif, profitabilitas akan goyah. Namun, karena tidak mungkin melanggar pedoman otoritas yang meminta kehati-hatian dalam pinjaman rumah tangga, bank sepertinya berada dalam situasi serba salah dan tidak bisa gegabah menurunkan suku bunga meskipun ada pemangkasan dari Bank Sentral."
Di pasar, meskipun ada prediksi pemangkasan suku bunga oleh Bank Sentral Korea seiring dengan jadwal pertemuan dewan moneter di bulan Mei dan Juni, muncul spekulasi bahwa hal itu tidak akan serta merta tercermin dalam penurunan suku bunga hipotek. Faktanya, seluruh anggota dewan moneter dalam *forward guidance* menyatakan pendapat bahwa "kemungkinan pemangkasan suku bunga dalam 3 bulan ke depan harus tetap terbuka", namun mereka khawatir jika suku bunga pinjaman diturunkan, hal itu dapat memicu kenaikan harga properti.
Pejabat bank tersebut memprediksi, "Ketika pemerintahan baru terbentuk, kebijakan properti juga akan berubah, bukankah bank akan berusaha menyesuaikan dengan arah kebijakan pemerintah baru tersebut? Namun, karena pemerintah pasti akan berusaha mencegah harga rumah melonjak, bank-bank kemungkinan besar tidak akan melakukan perubahan drastis pada produk pinjaman hipotek sampai saat itu tiba."