[비즈한국] Persaingan untuk mendapatkan hak pembangunan proyek rekonstruksi Yongsan Jeongbichang Area 1 (Yongsan Jeongbichang 1-guyeok) di Distrik Yongsan, Seoul, dengan total nilai proyek mencapai 1 triliun won, kini melibatkan Posco E&C yang menempati peringkat ke-7 dalam kemampuan konstruksi nasional serta HDC Hyundai Development Company di peringkat ke-10294870. Di tengah tren industri konstruksi yang cenderung selektif dalam mengambil proyek akibat kenaikan harga bahan baku dan biaya tenaga kerja, jumlah kompetisi proyek perbaikan perkotaan tahun ini berkurang drastis. Namun, di lokasi-lokasi strategis yang menjanjikan keuntungan, perusahaan konstruksi tetap berani mengambil risiko dengan mengeluarkan biaya promosi meskipun belum ada jaminan menang.
Menurut industri terkait, tender pemilihan kontraktor untuk Yongsan Jeongbichang Area 1 yang ditutup pada tanggal 15 bulan lalu diikuti oleh Posco E&C dan HDC Hyundai Development Company. Kedua perusahaan telah menyetorkan uang jaminan sebesar 50 miliar won hingga hari penutupan tersebut. Posco E&C mengusulkan nama proyek 'O'tier Yongsan', sementara HDC Hyundai Development Company mengajukan 'The Line 330'. Keduanya aktif menyebarkan materi promosi dengan tekad untuk menciptakan "landmark Yongsan". Pihak asosiasi pemilik lahan dikabarkan sedang menyiapkan tabel perbandingan proposal tender untuk anggota.
Proyek pembangunan kembali Yongsan Jeongbichang Area 1 adalah proyek perbaikan perkotaan untuk membangun 12 gedung pencakar langit setinggi 6 lantai di bawah tanah dan 38 lantai di atas tanah, di lahan seluas 71.901 meter persegi di 40-641 Hangang-ro 3-ga, Distrik Yongsan, Seoul. Proyek ini akan menciptakan kawasan multifungsi besar yang terdiri dari 777 unit apartemen (678 unit untuk dijual), 894 unit officetel, serta fasilitas komersial dan perkantoran, yang terletak di lokasi strategis yang bersebelahan dengan Distrik Bisnis Internasional Yongsan. Estimasi biaya konstruksi proyek ini adalah 955,8 miliar won (9,6 juta won per 3,3 meter persegi). Asosiasi berencana menggelar rapat anggota pada Juni mendatang untuk memilih kontraktor.
Seorang pejabat dari asosiasi pembangunan kembali Yongsan Jeongbichang Area 1 mengatakan, "Banyak perusahaan konstruksi menunjukkan minat karena ekspektasi bahwa Yongsan akan menjadi satu-satunya tempat yang melampaui Gangnam di masa depan, ditambah dengan lokasinya yang luar biasa. Akhirnya, persaingan antara perusahaan konstruksi besar pun terjadi. Setelah ruang pamer promosi selesai, setiap perusahaan akan memberikan penjelasan mendalam mengenai proposal mereka. Kami akan berupaya agar perusahaan peserta tender dapat bersaing secara adil."
Mayoritas lokasi proyek perbaikan perkotaan yang mencari kontraktor tahun ini gagal menciptakan tender kompetitif. Berdasarkan analisis Bizhankook terhadap hasil lelang proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali yang diumumkan melalui sistem pengadaan elektronik (Nuri Marketplace) hingga tanggal 7 lalu, dari 44 tender pemilihan kontraktor, 42 tender (95%) berakhir tanpa penawaran atau hanya memiliki satu penawar. Hanya dua proyek yang berhasil melakukan lelang kompetitif, yaitu proyek Jeongbichang Area 1 dan proyek pembangunan kembali Guseo Area 1 di Geumjeong-gu, Busan (tender yang diikuti Ssangyong E&C dan Dongbu Corporation005960) yang dibuka bulan lalu.
Proyek tahun ini yang berhasil melakukan tender kompetitif hanya berjumlah sedikit dibandingkan proyek yang telah diumumkan sebelumnya. Sebelumnya, Samsung C&T028260 memenangkan proyek pembangunan kembali Hannam Area 4 di Distrik Yongsan, Seoul (1,6 triliun won) setelah bersaing ketat dengan Hyundai E&C pada Januari lalu, sementara Posco E&C memenangkan proyek rekonstruksi Apartemen Eunhaeng Jugong di Seongnam, Gyeonggi (1,3 triliun won) setelah bersaing dengan Doosan E&C. Termasuk Jeongbichang Area 1 dan Guseo Area 1, jumlah proyek yang memilih kontraktor melalui tender kompetitif tahun ini menjadi empat. Semua proyek tersebut dinilai memiliki skala besar dan profitabilitas yang sangat baik.
Polarisasi dalam tender pemilihan kontraktor perbaikan perkotaan diperkirakan akan berlanjut hingga paruh kedua tahun ini. Pemilihan kontraktor untuk proyek rekonstruksi Apgujeong Area 2 di Distrik Gangnam, Seoul (biaya proyek 2,4 triliun won), yang dianggap sebagai "proyek terbesar" tahun ini, dijadwalkan pada September mendatang. Saat ini, dua perusahaan konstruksi papan atas nasional, Samsung C&T dan Hyundai E&C, telah menunjukkan keinginan kuat untuk memenangkannya. Samsung C&T baru-baru ini membuka ruang promosi bagi warga di dekat lokasi, sementara Hyundai E&C sebelumnya telah mendaftarkan nama kompleks apartemen Apgujeong Hyundai sebagai merek dagang. Selain itu, persaingan serupa juga diprediksi akan terjadi pada proyek rekonstruksi Apartemen Daegyo di Yeouido dan pembangunan kembali Distrik Strategis Seongsu 1 & 2 di Seongdong-gu pada paruh kedua tahun ini.
Seorang pejabat dari perusahaan konstruksi besar mengungkapkan, "Karena kenaikan harga bahan baku dan biaya tenaga kerja yang meningkatkan rasio biaya dan menekan profitabilitas, perusahaan konstruksi kini bersikap selektif bahkan dalam proyek perbaikan perkotaan yang biasanya menjadi sumber pendapatan stabil. Biasanya, perusahaan menghabiskan hingga 1% dari target pendapatan sebagai biaya pemasaran saat mengikuti tender. Perusahaan yang lebih kecil cenderung menghindari tender untuk mencegah kerugian biaya promosi jika gagal. Namun, untuk proyek yang menjamin keuntungan, mereka tetap bersedia menanggung risiko biaya tersebut demi terjun ke dalam persaingan."
Sementara itu, 97% proyek perbaikan perkotaan yang dimenangkan oleh 10 perusahaan konstruksi teratas di Korea tahun lalu menggunakan skema penunjukan langsung (kontrak privat). Dari 63 lokasi proyek yang memilih 10 perusahaan besar tersebut sebagai kontraktor pada tahun 2024, 61 di antaranya dilakukan melalui penunjukan langsung. Hanya dua proyek yang berhasil melakukan kompetisi tender, yaitu proyek rekonstruksi Apartemen Hanyang di Yeongdeungpo, Seoul (774 miliar won) yang dimenangkan Hyundai E&C, dan proyek rekonstruksi Apartemen Dogok Gaepo Hanshin di Gangnam, Seoul (438,5 miliar won) yang dimenangkan DL E&C. Meskipun pemilihan kontraktor pada prinsipnya melalui tender kompetitif, jika tender berulang kali gagal, maka kontraktor dapat dipilih melalui penunjukan langsung.