[비즈한국] Pembangunan pusat perbelanjaan terpadu Lotte Shopping023530 di Sangam-dong sedang tertunda. Hal ini disebabkan oleh keterlambatan prosedur perizinan dari Pemerintah Kota Seoul. Lotte Shopping menargetkan untuk memulai konstruksi pada paruh kedua tahun 2026 setelah melewati prosedur perizinan tersebut. Namun, beberapa pihak di industri ritel menilai bahwa pembangunan pusat perbelanjaan terpadu ini tidak lagi memberikan keuntungan nyata. Hal ini karena tren belanja telah bergeser dari luring (offline) ke daring (online), yang menurunkan daya saing pusat perbelanjaan terpadu.
Selain itu, pembangunan pusat perbelanjaan terpadu berskala besar membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Mengingat struktur keuangan Lotte Shopping baru-baru ini, investasi modal dalam jumlah besar bisa menjadi beban. Di tengah situasi ini, calon presiden dari Partai Demokrat, Lee Jae-myung, di masa lalu pernah menyatakan penolakannya terhadap pembangunan pusat perbelanjaan terpadu oleh konglomerat. Jika kandidat Lee terpilih sebagai presiden dan tetap mempertahankan sikap masa lalunya, rencana pembangunan pusat perbelanjaan ini bisa terancam.
Lotte Shopping membeli lahan seluas 20.644㎡ (sekitar 6.245 pyeong) di Sangam-dong dari Pemerintah Kota Seoul pada tahun 2013 seharga 197,2 miliar won. Lotte Shopping berencana membangun pusat perbelanjaan terpadu berskala besar di lokasi tersebut. Namun, konstruksi tertunda karena prosedur perizinan Pemerintah Kota Seoul yang melambat. Hal ini dikarenakan almarhum Wali Kota Seoul, Park Won-soon, menginstruksikan agar mereka mencapai kesepakatan mengenai hidup berdampingan dengan pedagang lokal sebelum memulai pembangunan.
Pembangunan pusat perbelanjaan terpadu mulai mendapatkan momentum setelah Oh Se-hoon terpilih menjadi Wali Kota Seoul pada tahun 2021. Namun, hingga saat ini, konstruksi pusat perbelanjaan tersebut belum juga dimulai. Lotte Shopping telah menandatangani kesepakatan dengan Kantor Wilayah Mapo untuk menggunakan lahan tersebut sebagai tempat parkir umum selama tahun 2025-2026. Akibatnya, lahan di Sangam-dong saat ini digunakan sebagai tempat parkir. Seorang perwakilan Lotte Shopping menjelaskan, “Kami menargetkan untuk memulai konstruksi pada paruh kedua tahun 2026, dan jadwal konstruksi dapat disesuaikan berdasarkan kesepakatan bersama.”
Berbeda dengan masa lalu, industri ritel tidak melihat prospek pusat perbelanjaan terpadu Lotte Shopping di Sangam-dong secara positif. Hal ini dikarenakan tren industri ritel saat ini adalah belanja daring, bukan belanja luring. Artinya, meskipun pusat perbelanjaan terpadu di Sangam-dong telah rampung, keuntungan yang diharapkan tidak dapat dijamin. Analisis menyebutkan bahwa masuknya Homeplus ke dalam proses rehabilitasi baru-baru ini juga disebabkan oleh kegagalannya merespons tren belanja daring.
Beberapa pihak di industri ritel menyatakan bahwa investasi daring lebih dibutuhkan daripada pusat perbelanjaan terpadu yang besar. Saat ini, Lotte Shopping pun belum mendapatkan hasil yang memuaskan di sektor belanja luring. Berdasarkan laporan bisnis, pendapatan divisi department store Lotte Shopping turun 0,51% dari 3,3364 triliun won pada 2023 menjadi 3,3193 triliun won pada 2024, sementara pendapatan divisi gerai diskon turun 2,76% dari 5,7347 triliun won menjadi 5,5765 triliun won pada periode yang sama. Bisnis terkait pusat perbelanjaan terpadu termasuk dalam divisi department store.
Situasi keuangan Lotte Shopping juga tidak bisa diabaikan. Pembangunan pusat perbelanjaan terpadu membutuhkan biaya besar. Lotte Shopping memperbaiki struktur keuangannya melalui penilaian ulang aset tahun lalu dengan menilai kembali nilai tanah yang dimilikinya. Setelah penilaian ulang, rasio utang Lotte Shopping turun sebesar 53,81 poin persentase (p), dari 182,79% pada akhir 2023 menjadi 128,98% pada akhir 2024. Namun, penilaian ulang aset tidak berarti jumlah kas yang dimiliki bertambah. Kas dan setara kas Lotte Shopping turun 2,19% dari 1,5897 triliun won pada akhir 2023 menjadi 1,5548 triliun won pada akhir 2024. Inilah alasan mengapa biaya pembangunan pusat perbelanjaan terpadu dapat menjadi beban bagi Lotte Shopping.
Terlebih lagi, situasi saat ini membuat Lotte Shopping sulit untuk mencetak keuntungan besar dalam waktu dekat. Seo Min-ho, peneliti senior di Korea Investors Service, menganalisis Lotte Shopping sebagai berikut: "Karena pengoperasian jaringan toko luring yang luas, beban biaya tetap seperti biaya tenaga kerja, sewa, dan komisi pembayaran sangat tinggi. Selain itu, daya tarik pengunjung menurun akibat pergeseran permintaan belanja ke daring, perubahan pola konsumsi, serta meningkatnya intensitas persaingan di setiap sektor industri ritel, sehingga basis pendapatan bisnis utama melemah dibandingkan masa lalu." Ia menambahkan, "Mengingat beban investasi untuk memulihkan daya saing pasar ritel, sulit untuk mengharapkan pengurangan beban keuangan yang terlihat dalam waktu singkat."
Karena alasan ini, muncul rumor bahwa Lotte Shopping sengaja menunda pembangunan pusat perbelanjaan terpadu. Namun, membatalkan rencana tersebut sepenuhnya juga sulit. Bagi Lotte Shopping, setelah membeli lahan, mereka harus menemukan kegunaan untuk lahan tersebut. Tidak mungkin selamanya hanya digunakan sebagai tempat parkir.
Ada juga variabel pemilihan presiden terkait pusat perbelanjaan terpadu Lotte Shopping di Sangam-dong. Calon presiden dari Partai Demokrat, Lee Jae-myung, pernah menunjukkan sikap negatif terhadap pusat perbelanjaan terpadu di masa lalu. Pada Februari 2017, menjelang pemilihan pendahuluan presiden, Lee Jae-myung menyatakan, "Saya menentang pembukaan mal Lotte di Sangam-dong, Seoul, dan Jeonju, serta menentang masuknya pusat perbelanjaan terpadu dari semua konglomerat ritel yang direncanakan di masa depan," karena menurutnya hal itu "merampas mata pencaharian pedagang kecil dan menghancurkan pasar lokal."
Kandidat Lee Jae-myung menempati posisi pertama dalam berbagai survei opini publik. Jika kandidat Lee akhirnya terpilih sebagai presiden, rencana pembangunan pusat perbelanjaan terpadu Lotte Shopping bisa mengalami hambatan. Namun, kandidat Lee belum memberikan janji kampanye spesifik mengenai pembangunan pusat perbelanjaan terpadu menjelang pemilihan ini.
Variabel lainnya adalah pemilihan kepala daerah yang dijadwalkan pada Juni tahun depan. Karena pusat perbelanjaan terpadu Sangam-dong harus melalui prosedur perizinan Pemerintah Kota Seoul, keinginan Wali Kota Seoul akan sangat berpengaruh. Jika Wali Kota Seoul berikutnya menentang pusat perbelanjaan terpadu, rencana awal Lotte Shopping bisa kembali ke titik nol.
Terlepas dari pandangan negatif, Lotte Shopping tetap pada posisinya untuk memulai pembangunan pusat perbelanjaan terpadu Sangam-dong dalam waktu dekat. Industri ritel memusatkan perhatian pada hasil akhir dari pilihan Lotte Shopping. Perwakilan Lotte Shopping yang disebutkan sebelumnya mengatakan, "Setelah prosedur perubahan unit distrik selesai pada paruh kedua tahun ini, kami akan melanjutkan dengan prosedur perizinan arsitektur, dan dijadwalkan untuk memulai konstruksi secara penuh setelah selesai pada paruh kedua tahun 2026," seraya menambahkan, "Sulit untuk menjawab mengenai masalah politik."