[비즈한국] Di Korea Selatan, investasi properti telah lama dianggap sebagai 'cara untuk meningkatkan aset'. Secara khusus, investasi yang berfokus pada keuntungan selisih harga (capital gain) apartemen telah memberikan peluang bagi banyak orang untuk mengumpulkan kekayaan.
Anggapan bahwa investasi di Gangnam tidak akan pernah gagal dan investasi di pusat kawasan metropolitan adalah sebuah keyakinan yang dipegang teguh, di mana strategi pindah hunian di waktu yang tepat atau pemilihan lokasi yang strategis saja sudah cukup untuk mendapatkan keuntungan selisih harga hingga ratusan juta won. Namun, perlu pemikiran yang matang untuk menjawab apakah strategi tersebut masih efektif saat ini. Lingkungan pasar baru seperti suku bunga yang menetap, perubahan struktur demografi, dan diversifikasi kebijakan pemerintah menuntut penataan ulang strategi investasi.
Di pusat perubahan ini adalah 'investasi properti berbasis keuntungan (pendapatan)'. Strategi yang sering dianggap sebagai 'properti penghasil uang sewa bulanan' ini bukan sekadar sarana penunjang pendapatan, melainkan bisa menjadi pilar utama yang melengkapi risiko investasi berbasis selisih harga. Kini, bukan hanya tentang pertumbuhan aset semata, membangun 'daya tahan' dan 'fondasi investasi yang berkelanjutan' harus menjadi strategi para pakar properti sejati.
Mengapa investasi berbasis pertumbuhan aset masih penting?
Investasi berbasis selisih harga, yaitu strategi beli→tahan→jual yang berpusat pada apartemen, masih tetap relevan. Jika Anda memilih dengan tepat wilayah yang kekurangan pasokan, wilayah yang kebijakannya dilonggarkan, dan wilayah dengan keunggulan akses transportasi, maka Anda bisa mengharapkan imbal hasil yang tinggi. Pemulihan harga rumah yang terlihat baru-baru ini di kawasan Gangnam Seoul, Kota Sejong, dan area pembangunan kembali utama di kawasan metropolitan membuktikan bahwa strategi ini masih menarik.
Namun, metode investasi ini memiliki kelemahan mendasar. Waktu untuk merealisasikan keuntungan tergolong lama, tidak menghasilkan pendapatan selama masa kepemilikan, dan jika melewatkan waktu penjualan yang tepat, bisa menimbulkan biaya peluang (opportunity cost) yang besar. Terlebih lagi, jika masuk di harga tertinggi, aset bisa tertahan selama bertahun-tahun, dan terdapat risiko kerugian akibat perubahan kebijakan atau fluktuasi suku bunga.
Mengapa investasi berbasis arus kas diperlukan sekarang?
Investasi properti berbasis keuntungan adalah metode investasi stabil yang dapat menciptakan pendapatan rutin setiap bulannya. Ini bisa dikonfigurasi dalam berbagai cara seperti rumah susun (multidwelling), officetel kecil, bangunan komersial kecil (juga dikenal sebagai 'kkoma building'), pertokoan, atau bisnis penyewaan rumah. Hanya dengan memilikinya saja, pendapatan sewa bulanan akan masuk. Ini memiliki nilai yang jauh melampaui sekadar arus masuk uang tunai.
Pertama, ini menjadi daya tahan. Bahkan saat harga pasar turun, uang sewa tetap masuk secara konsisten. Hal ini memberikan rasa aman secara psikologis bagi investor dan menyediakan kekuatan untuk 'bertahan' tanpa harus menjual rugi aset dalam kondisi pasar yang tidak menguntungkan.
Kedua, bisa menjadi cara menabung kembali modal awal. Pendapatan sewa bulanan dapat digunakan untuk menutupi biaya hidup atau diinvestasikan kembali. Melalui cara ini, struktur siklus kebajikan 'arus kas→menabung→investasi kembali→peningkatan aset' menjadi mungkin.
Ketiga, juga berfungsi sebagai diversifikasi risiko. Dengan membagi sebagian aset ke dalam bentuk selisih harga dan sebagian lagi ke dalam bentuk pendapatan, daya tanggap terhadap volatilitas pasar menjadi meningkat.
Terakhir, ini adalah yang terbaik untuk persiapan masa tua. Bisa menjadi sumber pendapatan yang stabil setelah pensiun. Berperan sebagai 'dana pensiun pribadi' selain dana pensiun negara atau dana pensiun karyawan.
Menjalankan dua strategi secara paralel, bukan pilihan melainkan keharusan
Investasi berbasis selisih harga dan investasi berbasis keuntungan bukanlah strategi yang bertentangan. Sebaliknya, ketika dijalankan secara paralel dan organik, keduanya menghasilkan sinergi yang lebih besar. Saat modal awal masih kecil, strategi paling stabil adalah mengumpulkan modal awal melalui properti berbasis keuntungan, dan ketika sudah mencapai skala aset tertentu, barulah melakukan langkah besar melalui investasi berbasis selisih harga.
Sebagai contoh, berinvestasi di rumah susun di pinggiran kawasan metropolitan untuk mengamankan pendapatan sewa, kemudian menggunakan pendapatan tersebut untuk mencoba peruntungan di undian apartemen kawasan pembangunan kembali di Seoul atau mengincar investasi hak hunian. Ada juga banyak kasus di mana orang berinvestasi di officetel berbasis keuntungan dengan modal kurang dari 100 juta won untuk mendapatkan sewa bulanan 500.000~600.000 won, lalu mengumpulkan uang tersebut selama 3-4 tahun untuk menjadi modal investasi lebih dari 300 juta won guna masuk ke investasi di kawasan New Town di Seoul Utara yang sebelumnya tidak pernah dibayangkan.
Properti berbasis keuntungan seperti apa yang harus dipilih?
Inti dari properti berbasis keuntungan adalah 'apakah permintaannya konsisten dibandingkan dengan pasokan?'. Berikut adalah beberapa standar untuk menilainya:
Wilayah dengan kepadatan rumah tangga 1-2 orang. Area dekat stasiun di kawasan metropolitan, area kampus, dan dekat pusat bisnis menjamin permintaan sewa yang stabil. Investasi renovasi bangunan lama yang lebih murah dibanding bangunan baru juga layak dipertimbangkan. Rumah susun atau vila dapat menaikkan biaya sewa setelah direnovasi, sehingga meningkatkan imbal hasil riil. Area dekat rencana pembangunan publik juga patut diperhatikan. Wilayah dengan pengembangan kawasan terpadu berbasis transit atau rencana kota baru akan mempertahankan permintaan yang stabil dalam jangka panjang.
Namun, Anda harus menyeimbangkan antara imbal hasil dan kemudahan pengelolaan. Jangan hanya mengejar imbal hasil yang terlalu tinggi, Anda juga harus mempertimbangkan aspek realistis seperti tingkat kekosongan, kemudahan manajemen, dan pengelolaan penyewa.
Investasi berbasis keuntungan pun ada 'timing'-nya
Sekarang adalah saat yang tepat untuk lebih memperhatikan investasi properti berbasis keuntungan.
Hal ini dikarenakan kita berada dalam masa transisi penurunan suku bunga acuan. Jika beralih dari suku bunga tinggi ke suku bunga rendah, dana pasar akan kembali mengalir ke sektor properti, dan nilai aset properti berbasis keuntungan pun bisa meningkat.
Perubahan sistem 'Jeonse' (sewa dengan deposit besar) juga menjadi alasan utama. Di tengah perubahan struktural di mana permintaan Jeonse beralih ke permintaan sewa bulanan (Wolse), daya tarik properti jenis sewa bulanan menjadi semakin tinggi.
Peningkatan jumlah rumah tangga satu orang dari kalangan pemuda dan lansia juga menjadi poin penting. Struktur demografi yang dapat terus menciptakan permintaan sewa ini menjadi pendukung yang kuat.
Bangun 'dua kaki' dalam investasi properti
Investasi properti membutuhkan dua kaki. Satu kaki untuk lompatan cepat yang disebut selisih harga, dan kaki lainnya sebagai penopang kokoh yang disebut arus kas. Dengan hanya satu di antaranya, Anda tidak bisa melangkah jauh. Khususnya bagi para pemula yang baru terjun ke dunia investasi, alih-alih memimpikan keuntungan jangka pendek, sangat penting untuk terlebih dahulu membangun 'stamina arus kas' melalui properti berbasis keuntungan.
Jika uang sewa bulanan tetap masuk ke rekening saat pasar sedang goyah, Anda akan memiliki filosofi dan strategi investasi sendiri yang tidak akan terguncang oleh perubahan eksternal. Ketika pendapatan stabil mulai terkumpul, Anda akan memiliki ruang untuk melihat peluang yang jauh lebih besar. Itulah yang disebut oleh orang kaya sejati sebagai 'daya tahan', dan merupakan kemampuan dasar seorang investor properti sejati.
Sekarang ini bukan lagi soal pilihan, melainkan strategi bertahan hidup. Saya harap Anda dapat mendirikan satu pilar kokoh yang disebut 'properti berbasis keuntungan' di dalam portofolio Anda.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pajong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pajong's World Exploration' dan kanal YouTube 'Stew TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'The Power of Gyeonggi-do Real Estate (2024)', 'Absolute Principles of Seoul Real Estate (2023)', 'The Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)', 'Map of South Korea's Real Estate Future (2021)', 'From Now On, Only Rising Places Rise (2020)', dan 'User Manual for South Korea Real Estate (2020)'.