[비즈한국] Menjelang pemilihan presiden sela pada 3 Juni, para kandidat presiden menjadikan kebijakan properti sebagai janji kampanye utama. Frasa seperti 'perluasan pasokan', 'pelonggaran regulasi', 'normalisasi pajak', dan 'dukungan bagi kaum muda serta lansia' muncul secara kompetitif. Namun, respons pasar dan masyarakat terasa dingin. Sinisme bahwa "pada akhirnya ini hanya sekadar janji manis" menjadi pandangan yang dominan.
Mengapa janji properti semakin kehilangan kepercayaan seiring berjalannya waktu? Mari kita rangkum janji-janji properti utama dari para kandidat presiden kali ini, membandingkannya dengan kegagalan janji di masa lalu, dan merenungkan alternatif yang lebih realistis.
Mari kita tinjau terlebih dahulu kasus-kasus kegagalan kebijakan properti di masa lalu.
Pemerintahan Moon Jae-in (2017-2022) menjadikan kebijakan properti sebagai agenda utama negara. Saat masa kampanye, mereka berjanji akan "mengendalikan harga rumah", dan setelah menjabat, mereka terus mengeluarkan kebijakan penekanan permintaan yang keras, seperti kebijakan 8·2, 9·13, dan 12·16. Namun, harga rata-rata apartemen di Seoul naik hampir dua kali lipat selama masa jabatan. Kurangnya pasokan dan kebijakan yang hanya berfokus pada regulasi justru memperburuk distorsi pasar.
Pemerintahan Park Geun-hye (2013-2017) menjanjikan 'normalisasi properti', tetapi terhambat oleh kekhawatiran akan perlambatan ekonomi. Awalnya, mereka mendorong aktivasi transaksi melalui pelonggaran regulasi, namun karena terlalu fokus pada pemulihan permintaan dan gagal mengelola pasar sewa (jeonse/bulanan), hal ini justru memicu 'krisis sewa rumah'.
Pemerintahan Lee Myung-bak (2008-2013) mengedepankan 'apartemen harga setengah' sebagai janji utama, namun tidak terealisasi karena memburuknya keuangan LH (Korea Land and Housing Corporation), kegagalan dalam mendapatkan lahan, dan pengabaian kebutuhan nyata pengguna. Ini adalah contoh klasik di mana janji pasokan hanya menjadi slogan deklaratif.
Pemerintahan Roh Moo-hyun (2003-2008) juga menyatakan tekad untuk 'memberantas spekulasi properti', namun tidak mampu mencegah lonjakan harga apartemen di kawasan Gangnam, Seoul. Meskipun kebijakan perpajakan seperti pembentukan pajak properti komprehensif diperkuat, kegagalan dalam mengelola permintaan pasar membuat stabilitas harga rumah tidak tercapai secara nyata.
Pada akhirnya, janji properti dari pemerintahan-pemerintahan terdahulu memang menyatakan 'tekad yang kuat', namun selalu terbentur oleh dinding kekurangan pasokan, kesimpangsiuran kebijakan, penolakan pasar, dan kegagalan dalam merefleksikan perubahan struktur sosial.
Mari kita rangkum alasan mengapa janji properti masa lalu tidak terlaksana.
Pertama, target pasokan yang dilebih-lebihkan dan kurangnya kemampuan eksekusi.
Pemerintahan sebelumnya berjanji menyediakan perumahan dalam skala besar seperti '1 juta unit', '1,5 juta unit', dan '2,5 juta unit'. Namun, karena kendala realistis seperti pengadaan lahan, pendanaan, dan kurangnya kelayakan bisnis, target tersebut gagal tercapai. Misalnya, janji perumahan sewa skala besar seperti 1 juta unit dari era Roh Moo-hyun, 1,5 juta unit dari era Lee Myung-bak, dan 200.000 unit 'Happy Housing' dari era Park Geun-hye jarang terealisasi 100% karena beban biaya yang sangat besar dan penurunan kondisi keuangan lembaga publik seperti LH.
Kedua, janji populis seperti 'apartemen harga setengah' yang tidak mungkin diwujudkan.
Pemerintahan Lee Myung-bak berjanji menyediakan 'apartemen harga setengah' di wilayah mahal seperti Seoul, tetapi kenyataannya harga jual disesuaikan menjadi 70-80% dari harga pasar karena kenaikan harga kompensasi tanah, biaya konstruksi, dan kesulitan pendanaan. Selain di wilayah percontohan (Gangnam Segok, Seocho Umyeon), janji ini tidak terealisasi dengan baik, dan pasokan besar justru memicu lonjakan harga sewa dan kelesuan pasar perumahan.
Ketiga, kontroversi realitas mengenai perumahan sewa publik dan perumahan dasar.
Janji perluasan sewa publik seperti '1 juta unit perumahan dasar' yang diajukan dalam pemilihan presiden baru-baru ini juga dipertanyakan kelayakannya karena kurangnya rencana operasional konkret terkait pengadaan lahan, pendanaan, dan kelayakan bisnis. Misalnya, mempertimbangkan total pasokan dari kota mandiri generasi ke-3 (3rd New Town) yang hanya 350.000 unit, pengadaan lahan untuk 1 juta unit di wilayah metropolitan dianggap mustahil.
Keempat, kesenjangan dengan pasar dan efek samping dari kebijakan yang hanya fokus pada regulasi.
Pemerintahan Moon Jae-in mengeluarkan 29 langkah kebijakan properti, namun gagal menstabilkan harga rumah. Intervensi pemerintah yang berlebihan atau penguatan regulasi seperti UU Perlindungan Sewa justru menimbulkan efek samping seperti penyusutan pasokan, lonjakan harga sewa, dan pembekuan transaksi.
Kelima, kurangnya rencana aksi konkret dan langkah pendanaan.
Peningkatan kualitas perumahan sewa publik atau insentif bagi sewa swasta juga dikritik karena minimnya rencana operasional detail atau perencanaan fiskal. Misalnya, banyak janji diberikan mengenai potongan pajak tanpa menyertakan mekanisme potongan yang jelas.
Singkatnya, kegagalan berulang seperti keterbatasan realistis dari janji pasokan besar, janji populis yang mustahil, ketiadaan rencana aksi dan pendanaan, kegagalan kebijakan yang hanya fokus pada regulasi yang tidak sesuai dengan pasar, serta beban fiskal jangka panjang dari perumahan sewa publik, semuanya berujung pada ketidakpercayaan pemilih terhadap kebijakan.
Oleh karena itu, untuk kebijakan properti yang dapat dipercaya, inilah yang diharapkan dari pemilihan presiden kali ini:
Pertama, kepastian 'kelayakan' dari perluasan pasokan. Target pasokan harus disajikan secara realistis, dan rencana aksi konkret seperti pengadaan lahan, izin, dan pendanaan harus diungkapkan. Pengembangan densitas tinggi di pusat kota dan kenaikan rasio lantai (floor area ratio) harus dilakukan bersamaan dengan komunikasi, konsensus dengan masyarakat lokal, dan perluasan infrastruktur.
Kedua, keseimbangan antara regulasi dan fungsi pasar. Pengendalian spekulasi dan perlindungan pengguna harus dirancang secara harmonis dengan fungsi pasokan otonom pasar. Institusi yang hanya bersifat regulasi seperti sistem pemulihan keuntungan rekonstruksi, dua UU sewa, sistem batas harga jual, dan sistem izin transaksi tanah harus dihapuskan dan dipastikan tidak dapat bangkit kembali selamanya.
Ketiga, pendekatan sebagai 'rencana seratus tahun' jangka menengah dan panjang. Bukan kebijakan untuk pemilu yang terobsesi dengan hasil jangka pendek, melainkan peta jalan jangka panjang seperti peningkatan rasio perumahan sewa publik (target minimal 20%) dan pengenalan sistem asuransi perumahan. Desain kebijakan dan legislasi yang dapat dijalankan secara konsisten terlepas dari pergantian rezim adalah hal yang krusial.
Kebijakan properti adalah tugas kompleks yang tidak bisa diselesaikan dalam waktu singkat. Sulit untuk mendapatkan kepercayaan pasar hanya dengan slogan 'perluasan pasokan' dan 'pelonggaran regulasi' yang diulang setiap musim pemilu. Target yang realistis, rencana aksi konkret, perspektif jangka panjang, komunikasi dengan pasar, dan konsistensi kebijakan adalah janji properti yang sesungguhnya yang harus ditawarkan oleh para kandidat dalam pemilihan presiden ini.
Kim Hak-ryeol, yang dikenal dengan nama pena Pasion, adalah Direktur Smart Tube Real Estate Research Institute dan mantan kepala tim riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasion’s World Exploration' dan menjalankan YouTube 'Stue TV'. Buku-bukunya antara lain 'The Power of Gyeonggi Real Estate (2024)', 'Absolute Principles of Seoul Real Estate (2023)', 'The Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)', 'Future Map of South Korean Real Estate (2021)', 'From Now On, Only Places That Rise Will Rise (2020)', dan 'User Manual for South Korean Real Estate (2020)'.