[비즈한국] Anggota koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong, yang dibentuk dengan harapan membangun rumah sendiri melalui iuran kolektif, telah mengeluhkan kerugian yang mereka alami selama 13 tahun sejak proyek tersebut kandas. Proyek ini menemui jalan buntu setelah kontraktor Daewoo E&C047040 menolak memberikan jaminan pembayaran pinjaman akibat korupsi di internal koperasi. Sejak saat itu, lokasi proyek dialihkan menjadi proyek pembangunan perumahan swasta, namun para anggota koperasi menuntut pemulihan kerugian karena mereka tidak hanya gagal mendapatkan rumah, tetapi bahkan uang iuran mereka pun tidak dikembalikan.
Mengumpulkan uang secara kolektif, namun hancur pada tahun 2012
"Tujuan proyek ini adalah untuk menyediakan dan membangun perumahan bagi anggota koperasi guna meningkatkan stabilitas dan kualitas hidup anggota, termasuk di dalamnya penggalangan dana, pengelolaan, dan pelaksanaan bisnis lain yang diperlukan." (Isi kontrak penjualan anggota koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong)
Koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong dibentuk pada November 2008 oleh masyarakat yang tidak memiliki rumah atau hanya memiliki satu rumah dengan luas bangunan di bawah 60㎡ untuk mewujudkan impian memiliki rumah sendiri. Mereka mengumpulkan dana kolektif untuk membeli tanah di sekitar 441 Bon-dong, Distrik Dongjak, Seoul, dan berencana membangun apartemen baru. Hingga Maret 2012, jumlah orang yang menjadi anggota dengan harapan memiliki rumah sendiri mencapai sekitar 500 orang. Uang yang mereka setor (iuran anggota) untuk menanggung biaya pembelian tanah dan konstruksi mencapai 200 juta hingga 300 juta won per orang.
Koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong menunjuk Daewoo E&C sebagai kontraktor pada Juli 2007 untuk menjalankan proyek pembangunan perumahan. Mereka membeli tanah untuk membangun rumah secara bertahap dengan mengambil delapan kali pinjaman dari lembaga keuangan. Hal ini karena iuran anggota saja jauh dari cukup untuk menutupi biaya pembelian tanah. Kontraktor, Daewoo E&C, memberikan jaminan tanggung renteng atas pinjaman koperasi yang dinilai memiliki kredit lemah. Koramco Asset Trust menandatangani kontrak perwalian jaminan real estat dengan koperasi untuk mengambil alih pembelian lahan proyek dan pengelolaan hak milik. Dalam kontrak perwalian ini, lembaga keuangan dan Daewoo E&C menjadi penerima keuntungan prioritas.
"Jika jatuh tempo kontrak pinjaman jatuh pada 26 Maret 2012, Daewoo E&C, sebagai penjamin tanggung renteng, dapat melunasi utang koperasi atas nama pemberi pinjaman (perusahaan A, dll.) sesuai keputusan mereka dan mengajukan hak tagih." (Kutipan dari surat resmi yang dikirim Daewoo E&C kepada koperasi pada Maret 2012)
Namun, koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong menemui kehancuran ketika Daewoo E&C menolak memperpanjang jaminan pembayaran pinjaman. Pada Maret 2012, Daewoo E&C menolak perpanjangan jaminan untuk pinjaman kedelapan koperasi dengan alasan adanya korupsi internal. Saat itu, memang telah terkonfirmasi adanya korupsi internal seperti penggelapan uang iuran oleh ketua koperasi. Koperasi tidak dapat menemukan kontraktor lain yang bersedia menjadi penjamin, dan akhirnya Daewoo E&C melunasi pinjaman koperasi sebesar 270,1 miliar won melalui pembayaran subrogasi. Setelah memperoleh hak tagih (subrogasi) dan hak keuntungan prioritas, Daewoo E&C mengalihkan piutang sebesar 180 miliar won kepada perusahaan pengembang real estat, Rocus.
Proyek koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong berakhir tanpa pernah berjalan sesuai rencana. Daewoo E&C, bersamaan dengan pengalihan piutang kepada Rocus, meminta perusahaan perwalian yang mengelola hak milik untuk menjual properti tersebut. Alhasil, pada April 2012, Koramco Asset Trust menjual lahan proyek kepada Rocus, pihak yang ditunjuk oleh penerima keuntungan prioritas, Daewoo E&C. Harga jualnya adalah 210 miliar won. Berdasarkan kontrak perwalian sebelumnya, disposisi aset perwalian dapat ditentukan melalui kesepakatan antara perusahaan perwalian dan penerima keuntungan prioritas, dan jika diminta oleh penerima keuntungan prioritas, aset tersebut dapat langsung dijual kepada pihak yang ditunjuk oleh penerima keuntungan prioritas tersebut.
Di lokasi tersebut, proyek pembangunan perumahan swasta didorong untuk menggantikan proyek koperasi perumahan rakyat. Rocus, yang mengambil alih lahan proyek, menandatangani kontrak perwalian tanah tipe pengelolaan dengan Daewoo E&C dan Hana Asset Trust pada April 2012 untuk melanjutkan pembangunan perumahan swasta. Rocus dan Daewoo E&C menanggung semua tanggung jawab dan kewajiban, sementara Hana Asset Trust hanya memegang nama sebagai pelaksana proyek. Rocus mengalihkan hak milik lahan proyek kepada Hana Asset Trust, dan Hana Asset Trust bersama Rocus menunjuk Daewoo E&C sebagai kontraktor untuk proyek perumahan swasta tersebut. Mereka menyusun rencana bisnis untuk membangun 6 gedung apartemen (823 unit) beserta fasilitas pendukung, dan rencana ini disetujui oleh Kantor Distrik Dongjak pada April 2017.
13 tahun kebuntuan proyek koperasi, impian anggota yang tak terbayarkan
Para mantan anggota koperasi masih mengeluhkan kerugian yang mereka alami. Sebagian besar dari mereka yang membayar iuran ke koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong hingga kini tidak mendapatkan hak unit apartemen, bahkan iuran yang mereka setor pun tidak dikembalikan. Menurut Kantor Distrik Dongjak, pihak Rocus telah menyusun rencana tindakan (kesepakatan) untuk keluhan anggota koperasi lama saat mendapatkan persetujuan untuk proyek perumahan swasta. Kantor Distrik Dongjak, saat menyetujui rencana proyek, menyatakan, "Mohon agar pihak perusahaan menjalankan dengan sungguh-sungguh langkah penanganan terkait keluhan anggota koperasi perumahan rakyat yang telah diajukan." Meskipun beberapa orang yang telah menyetor iuran mendapatkan kompensasi sesuai rencana ini, beberapa lainnya mengeluh bahwa mereka masih belum mendapatkan pemulihan atas kerugian yang dialami.
Seseorang berinisial A, yang mengaku sebagai anggota koperasi, meneteskan air mata dan berkata, "Saya menjadi anggota koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong pada tahun 2008 dan menyetorkan seluruh harta saya sebesar 220 juta won sebagai iuran. Setelah 17 tahun berlalu, saya tidak mendapatkan rumah dan iuran saya tidak kembali. Setelah proyek ini gagal, suami saya terbaring sakit karena serangan jantung, dan saya menjadi tulang punggung keluarga dengan memungut barang bekas untuk hidup. Pemerintah yang membuat sistem kepemilikan rumah ini tidak peduli dengan kerugian yang dialami masyarakat kecil yang jujur."
B juga berkata, "Setelah menjadi anggota pada tahun 2008, saya membayar iuran sebesar 295 juta won. Namun, saya tidak mendapatkan rumah yang dijanjikan oleh koperasi maupun uang iuran saya. Setelah proyek gagal, saya didiagnosis menderita kanker pada tahun 2020. Uang iuran yang saya bayarkan sebenarnya lebih dari cukup untuk membeli apartemen yang ada di depan lokasi proyek itu sekarang. Saya bertanya-tanya, apakah keinginan untuk memiliki satu rumah sendiri adalah keserakahan yang begitu besar?"
Beberapa anggota koperasi bahkan dituduh sebagai pihak yang melakukan "pemblokiran tanah" (al-bakgi) untuk menghalangi proyek perumahan swasta. Beberapa orang yang membayar iuran ke koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong menandatangani kontrak untuk membeli hak atas 2 unit rumah hunian multi-keluarga di lokasi proyek sejak sekitar tahun 2012, ketika gagal bayar koperasi menjadi kenyataan, dengan dalih mengamankan tanah yang diperlukan untuk normalisasi proyek koperasi. Beberapa orang telah menyelesaikan pemindahan hak milik, namun sebagian besar masih dalam status pendaftaran sementara (ga-deung-gi). Saat ini, sebagian dari mereka masih menduduki lokasi tersebut untuk menuntut kompensasi, dan Rocus telah menuntut mereka atas tuduhan menghalangi pekerjaan, organisasi kriminal, dan lain-lain dengan alasan bahwa mereka menghalangi proyek secara terorganisir.
Sebanyak 122 orang, termasuk anggota koperasi perumahan rakyat Noryangjin Bon-dong, saat ini sedang melayangkan gugatan terhadap Rocus untuk mengembalikan lahan proyek koperasi perumahan rakyat. Gugatan ini didasarkan pada argumen bahwa terdapat masalah dalam resolusi rapat umum anggota terkait pinjaman kedelapan yang menyebabkan kehancuran koperasi. Mereka berpendapat bahwa resolusi rapat umum tersebut tidak sah karena alasan △masalah kualifikasi keanggotaan koperasi ketua koperasi selaku pemanggil rapat umum, dan △kurangnya kuorum peserta rapat, sehingga tindakan pemindahan hak milik yang didasarkan pada hal tersebut dianggap batal demi hukum. Sidang tingkat pertama memutuskan kemenangan bagi pihak Rocus pada Juli tahun lalu, dan pihak penggugat segera mengajukan banding sehingga saat ini proses tingkat kedua sedang berlangsung.
Seorang pejabat Rocus, pengembang di lapangan, mengklaim, "Rocus ingin melakukan kesepakatan. Kami telah mengatakan akan memberikan kompensasi kepada mantan anggota koperasi, tetapi sebagian orang tidak menghapus pendaftaran sementara dan menolak kesepakatan." Bizhankook menanyakan kepada pihak Rocus mengenai total jumlah orang yang menjadi sasaran kesepakatan, jumlah yang telah mencapai kesepakatan hingga saat ini, dan rencana kesepakatan di masa depan saat menyusun rencana penanganan keluhan, namun tidak mendapatkan jawaban.
Pihak Daewoo E&C selaku kontraktor di lapangan hanya menyatakan, "Proses kompensasi untuk mantan anggota koperasi sedang dilakukan oleh pengembang lapangan (Rocus)," dan menambahkan, "Kami berharap masalah kompensasi dapat diselesaikan dengan baik melalui kesepakatan yang memuaskan di tingkat yang wajar." Hingga akhir tahun lalu, Daewoo E&C telah memberikan jaminan atas pinjaman PF (bridge loan) real estat sebesar 320 miliar won yang dilakukan oleh Rocus. Jatuh tempo pinjaman ini adalah bulan Juni mendatang.