[비즈한국] Kata kunci untuk pasar properti Korea Selatan tahun 2025 sudah jelas. 'Kurangnya pasokan', 'penataan ulang wilayah inti Seoul', dan akibatnya adalah 'penilaian kembali wilayah-wilayah yang dominan di kawasan metropolitan'. Dan ada satu wilayah yang berada di persimpangan ketiga kata kunci ini, yaitu 'Distrik Bundang'. Sebagai kota baru generasi pertama yang memiliki perencanaan kota paling maju, keunggulan lokasi, dan potensi manfaat kebijakan, Bundang bersiap untuk lompatan baru di pasar properti mulai tahun 2025.
Selama ini, Bundang dianggap sebagai tempat yang 'sudah mahal' atau 'harganya tinggi', sehingga investor maupun pembeli rumah untuk dihuni sendiri selalu menjadikannya prioritas sekunder. Namun, kerangka 'penilaian berlebih' (overvaluation) tersebut kini runtuh. Dari aspek kebijakan, lokasi, pasar, dan permintaan, Bundang sedang naik 'lagi', dan pada saat yang sama, wilayah ini dipandang kembali sebagai area dengan potensi kenaikan yang sangat tinggi di masa depan.
Peremajaan Kota Baru Generasi Pertama Dimulai… 'Bundang' Menjadi Tolok Ukur
Pada akhir tahun 2024, pemerintah menetapkan zona peremajaan percontohan di antara kota-kota baru generasi pertama sesuai dengan undang-undang khusus tentang peremajaan kota baru yang sudah tua. Sesuai perkiraan, Bundang adalah yang berskala terbesar. Ini bukan sekadar manfaat kebijakan, melainkan berarti bahwa Bundang secara de facto telah menetapkan standar peremajaan kota baru nasional. Di antara kota baru generasi pertama, Bundang adalah yang terbesar, memiliki tingkat kemandirian tertinggi, dan kebutuhan peremajaan yang paling luas. Peremajaan di saat infrastruktur seperti administrasi, transportasi, industri, area komersial, dan pendidikan sudah terbangun, berarti sebuah 'penataan ulang' sekaligus 'lompatan baru' bagi kompleks apartemen tua yang ada.
Kompleks berusia 30 tahun di pusat-pusat utama seperti Jeongja-dong, Seohyeon-dong, dan Sunae-dong telah membentuk komite promosi renovasi, dan beberapa di antaranya sudah menunggu persetujuan proyek. Secara khusus, area Jeongja-dong juga berpotensi beralih ke pembangunan kembali (reconstruction), sehingga potensi kenaikan nilai kompleks bisa lebih besar. Hal ini berarti nilai properti Bundang telah memasuki tahap 'pembaruan seluruh kota', bukan sekadar 'renovasi per kompleks'.
Perluasan Pangans Techno Valley… Kekuatan Pertumbuhan Baru Bundang
Pangyo di Distrik Bundang bukan sekadar area perumahan. Berpusat pada Pangyo Techno Valley yang disebut sebagai jantung industri IT Korea Selatan, Pangyo Techno Valley ke-2 dan ke-3 sedang diperluas secara bertahap. Secara khusus, mulai tahun 2025, perusahaan-perusahaan akan mulai masuk ke lembah ke-2 dan ke-3, yang akan mengarah pada peningkatan populasi kelas berpenghasilan tinggi ke seluruh Distrik Bundang dan perubahan kualitatif dalam permintaan hunian.
Faktanya, di kalangan profesional berpenghasilan tinggi yang bekerja di area Pangyo, permintaan untuk tinggal di 'lokasi pusat di Bundang' terus meningkat. Berkat infrastruktur pendidikan yang sebanding dengan Gangnam Seoul, lingkungan alam yang nyaman, dan transportasi yang mudah, gaya hidup 'bekerja di Pangyo - tinggal di Bundang' kini telah menjadi tren kelas atas.
Area Fokus Keunggulan Transportasi Ganda seperti GTX-A
Peta transportasi Bundang sedang digambar ulang. Dengan dibukanya jalur GTX-A, waktu tempuh antara Suseo, Pangyo, dan Dongtan telah berkurang secara drastis. Selain itu, proyek perluasan jalur Wirye-Sinsa dan Sinbundang juga sedang didorong secara bersamaan, di mana jalur-jalur ini akan berfungsi menghubungkan Bundang secara langsung dengan kawasan Gangnam Seoul, Kota Baru Wirye, dan Dongtan.
Dengan kata lain, Bundang tidak lagi berfungsi sebagai 'pinggiran kota Seoul', tetapi sebagai 'wilayah kehidupan yang sama dengan Seoul'. Ini adalah kekuatan pendorong yang paling pasti bagi kenaikan harga rumah. Hal ini dikarenakan semakin kuatnya 'aksesibilitas ke Seoul', maka fenomena pemusatan aset di wilayah inti di antara wilayah pinggiran metropolitan akan semakin cepat.
Penerima Manfaat Utama di Era Kurangnya Pasokan
Variabel terbesar pasar properti metropolitan tahun 2025 adalah kurangnya pasokan. Proyek peremajaan swasta tertunda karena masalah regulasi dan perizinan, sementara pasokan yang dipimpin pemerintah kurang efektif karena masalah lokasi. Dalam situasi ini, Bundang, yang sudah memiliki fasilitas dasar yang lengkap dan memungkinkan pasokan rumah skala besar hanya dengan proyek peremajaan, muncul sebagai 'wilayah langka yang satu-satunya'.
Harga apartemen lama yang lebih murah dibandingkan unit baru belum sepenuhnya mencerminkan ekspektasi proyek peremajaan, sehingga memberikan kondisi yang menguntungkan untuk 'investasi sebelum peremajaan'. Secara khusus, kompleks dengan ukuran rumah nasional di bawah luas eksklusif 84㎡ diperdagangkan dengan stabil seiring dengan permintaan kelas menengah, dan memiliki ekspektasi premium yang besar melalui pembangunan kembali dan renovasi di masa depan.
Wilayah Paling Populer sebagai Alternatif Kawasan Gangnam Seoul
Kawasan Gangnam Seoul masih dianggap sebagai lokasi properti terbaik di Korea Selatan, tetapi hambatan masuknya terlalu tinggi. Oleh karena itu, 'wilayah yang menawarkan lingkungan hidup yang setara dengan Gangnam namun dengan beban harga yang relatif lebih rendah' menarik perhatian, dan Bundang memenuhi kondisi ini hampir dengan sempurna.
Area Seohyeon-dong, Jeongja-dong, dan Sunae-dong memiliki segalanya mulai dari distrik sekolah, area komersial, lingkungan alam, hingga transportasi, dan jika apartemen baru dibangun di sini, wilayah ini dapat menyerap sepenuhnya 'premium semi-Gangnam'. Bahkan, beberapa ahli menilai bahwa "Bundang secara substansial setara dengan 4 distrik Gangnam di Seoul."
Kesenjangan dan Peluang Antar Wilayah di Distrik Bundang
Di dalam Distrik Bundang sendiri, terdapat perbedaan suhu berdasarkan lokasi. Wilayah pusat seperti Jeongja, Seohyeon, dan Sunae sudah dinilai tinggi, tetapi Yatap, Gumi, Imae, dan Geumgok masih memiliki ruang untuk dinilai kembali dari sisi harga. Secara khusus, area Imae dan Gumi-dong relatif belum dihargai dengan baik meskipun dekat dengan infrastruktur transportasi seperti Bundang-seon, GTX, dan bus, serta aktif dalam mendorong renovasi dan pembangunan kembali.
Wilayah-wilayah ini memiliki potensi kenaikan yang besar mulai tahun 2025, dan kemungkinan besar permintaan hunian dan investasi akan masuk secara bersamaan. Selain itu, untuk wilayah pinggiran selatan yang berhubungan langsung dengan Distrik Songpa, Seoul, jika jalur Wirye-Sinsa dibuka di masa depan, konektivitas dengan kawasan Gangnam akan diperkuat sehingga memperluas lapisan permintaan potensial.
Wilayah di Persimpangan Kebijakan dan Harga Pasar
Pada tahun 2025, pemerintah mengisyaratkan pelonggaran regulasi dan penyediaan insentif pajak untuk memperluas pasokan. Ini akan menciptakan lingkungan yang sangat positif bagi kompleks yang mendorong renovasi dan pembangunan kembali. Selain itu, bagi Bundang yang berdekatan dengan rencana metropolitan luas, potensi manfaat kebijakan lebih tinggi daripada wilayah lain.
Fakta bahwa kebijakan, keuangan, dan pasar semuanya bergerak ke arah yang menguntungkan Bundang, lebih dari sekadar wilayah yang disukai untuk tempat tinggal, menandakan bahwa wilayah ini dapat kembali menyambut masa kejayaannya dalam beberapa tahun ke depan.
Bundang Sekali Lagi Menjadi Tokoh Utama di Kawasan Metropolitan
Banyak orang teringat Bundang 10 tahun yang lalu dan berkata, "Sudah terlalu mahal. Semuanya sudah tercermin." Namun, Bundang tahun 2025 berbeda. Setelah melewati masa stagnasi di masa lalu, kini ia mulai menaiki gelombang besar yang disebut 'peremajaan dan penilaian kembali'. Lebih dari sekadar peremajaan apartemen tua, desain ulang seluruh kota sedang berlangsung, dan semua elemen seperti populasi, industri, kebijakan, transportasi, dan pendidikan menciptakan sinergi.
Bundang adalah tempat yang dimulai kembali saat ini. Ini bukan tempat yang dinilai terlalu tinggi, melainkan tempat yang mulai dinilai dengan benar. Wilayah yang mampu memberikan lingkungan hidup terbaik bagi penghuni, dan keuntungan serta stabilitas terbaik dibandingkan kawasan Gangnam bagi investor, itulah Bundang di tahun 2025.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan menjalankan blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan YouTube 'Stu TV'. Buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', 'Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)', dll.