[비즈한국] Di tengah kenyataan kerugian sektor konstruksi akibat gagal bayarnya pembiayaan proyek (PF) properti, DL E&C375500 baru-baru ini mengajukan permohonan injungsi ke pengadilan agar tidak menurunkan lagi harga jual lelang perumahan urban di Gangnam-gu, Seoul, yang dilelang karena gagal bayar utang PF. Namun, permohonan tersebut ditolak. DL E&C, kontraktor bangunan tersebut, mengklaim bahwa para pemangku kepentingan proyek telah menyepakati harga jual terendah sebesar 125 miliar won, sehingga penjualan tidak boleh dilakukan di bawah angka tersebut setelah harga jual terendah turun akibat lelang yang tidak ada peminat.
Pengadilan Distrik Pusat Seoul (Ketua Majelis Hakim Park Sang-eon) menolak permohonan injungsi untuk menghentikan prosedur lelang properti yang diajukan DL E&C terhadap Shinhan Asset Trust pada tanggal 18 bulan lalu. Sebelumnya, pada bulan Februari, saat harga jual terendah perumahan urban Odette O'de Dogok di Gangnam-gu, Seoul, turun akibat lelang yang tidak ada peminat, DL E&C mengajukan injungsi dengan tujuan melarang penandatanganan kontrak pribadi untuk menjual gedung tersebut di bawah harga 125 miliar won. Majelis hakim memutuskan, "Tidak cukup bukti untuk menyatakan bahwa pemohon memiliki hak yang mendesak untuk mendapatkan keputusan injungsi sesuai dengan tuntutan mereka. Oleh karena itu, argumen pemohon tidak dapat diterima."
Odette O'de Dogok yang menjadi objek sengketa adalah perumahan urban yang dibangun di Dogok-dong, Gangnam-gu, Seoul. Gedung ini selesai dibangun pada Juli 2023 dengan skala 1 gedung setinggi 6 lantai bawah tanah hingga 20 lantai di atas tanah (84 unit) di dekat sisi barat laut Stasiun Yangjae. Pengembang, Dogok Doctors, menandatangani kontrak pemborongan dengan DL E&C pada Juli 2020 untuk pembangunan gedung tersebut. Kedua belah pihak dan perusahaan sekuritisasi yang didirikan untuk pendanaan proyek menandatangani kontrak perwalian tanah dengan Shinhan Asset Trust pada hari yang sama. Pihak penerima manfaat prioritas ke-1 ditetapkan sebagai perusahaan sekuritisasi, dan ke-2 adalah DL E&C.
Sengketa dimulai dari gagal bayar pinjaman PF proyek ini. Perusahaan sekuritisasi menerima pinjaman PF hingga batas maksimal 95 miliar won dari lembaga keuangan pada Juli 2020 saat kontrak perwalian ditandatangani. Sesuai kontrak perwalian, pengembang Dogok Doctors harus membayar bunga pinjaman tersebut kepada perusahaan sekuritisasi sebagai hak penerima manfaat prioritas ke-1 tepat waktu, namun hal ini tidak terpenuhi.
Hasil penjualan unit yang menjadi sumber pendapatan proyek Odette O'de Dogok sangat rendah. Dari April 2021 hingga Juni 2022, kontrak penjualan untuk 7 unit Odette O'de Dogok memang ditandatangani, namun unit sisanya tetap tidak terjual. Bahkan kontrak penjualan yang sebelumnya sempat disepakati pun dibatalkan pada Agustus tahun lalu karena gagal bayar uang muka dan pelunasan. Faktanya, sudah lebih dari satu tahun sejak selesai dibangun, seluruh unit tetap dalam status tidak terjual.
Odette O'de Dogok akhirnya dilelang secara keseluruhan. Berdasarkan kontrak perwalian, jika perusahaan sekuritisasi tidak menerima hak penerima manfaat prioritas yang setara dengan pokok dan bunga pinjaman tepat waktu dari pengembang, mereka dapat meminta perusahaan perwalian untuk melikuidasi aset yang tidak terjual. Perusahaan sekuritisasi Odette O'de Dogok meminta Shinhan Asset Trust untuk melakukan lelang pada Agustus tahun lalu, dan Shinhan Asset Trust mulai melelang seluruh gedung (84 unit dan 24 fasilitas pendukung) pada September tahun lalu. Harga penilaian Odette O'de Dogok sebelum lelang adalah 140,7 miliar won.
Lelang Odette O'de Dogok tahun lalu terus mengalami kegagalan. Dimulai dengan lelang pertama pada September tahun lalu, total lima kali lelang dilakukan hingga November (2 kali) dan Desember (2 kali) tahun yang sama, namun tidak menemukan pembeli. Harga penawaran terendah turun dari tingkat 183 miliar won (130% dari harga penilaian awal) menjadi 125,5 miliar won (89% dari harga penilaian) pada lelang kelima. Jika lelang gagal, kontrak pribadi di atas harga penawaran terendah sebelumnya dimungkinkan sebelum lelang berikutnya, namun hal itu pun tidak terjadi.
Tahun ini, lelang Odette O'de Dogok terus gagal. Menerima permintaan dari perusahaan sekuritisasi, Shinhan Asset Trust melakukan lelang bulan lalu dengan harga penawaran terendah masing-masing 125,5 miliar won (89%) dan 113 miliar won (80%), namun tetap tidak menemukan penawar. Pada lelang tanggal 1 dan 7, harga penawaran terendah diturunkan masing-masing menjadi 113 miliar won (80%) dan 107,3 miliar won (76%), namun gagal dengan alasan yang sama. Tahun ini saja sudah empat kali, dan sejauh ini total sembilan kali lelang gagal. Harga penawaran terendah lelang telah turun drastis sebesar 75,6 miliar won (41%) dari 183 miliar won menjadi 107,3 miliar won.
DL E&C mengajukan permohonan injungsi penghentian prosedur lelang pada bulan Februari, saat pengumuman lelang pertama tahun ini dirilis. Tujuannya adalah untuk mencegah perusahaan perwalian menandatangani kontrak pribadi untuk menjual Odette O'de Dogok di bawah harga 125 miliar won. DL E&C mengklaim bahwa terkait pelaksanaan lelang, para pihak dalam kontrak perwalian telah menetapkan harga jual terendah sebesar 125 miliar won dan sepakat untuk tidak melakukan prosedur lelang atau menandatangani kontrak pribadi di bawah harga tersebut. Saat keputusan pengadilan dibuat, lelang ke-2 dengan harga penawaran terendah 113 miliar won telah gagal dan kontrak pribadi sedang diupayakan.
Sebenarnya, saat pembatalan kontrak penjualan 7 unit Odette O'de Dogok pada Juli tahun lalu, DL E&C mengirimkan surat resmi kepada Shinhan Asset Trust dan agen perwalian yang menyatakan, "Kami setuju dengan pembatalan kontrak penjualan masing-masing unit hanya jika syarat harga jual terendah dari likuidasi aset properti ini minimal 125 miliar won terpenuhi." Dalam permohonan injungsi ini, DL E&C berargumen bahwa karena Shinhan Asset Trust dan agen perwalian tidak menyatakan keberatan terhadap surat yang dikirim saat itu, maka kesepakatan mengenai harga lelang terendah sebesar 125 miliar won telah tercapai.
Namun, pengadilan tidak menerima argumen ini. Pengadilan menganggap sulit untuk menyimpulkan bahwa terdapat kesepakatan di antara para pihak untuk tidak menjual Odette O'de Dogok di bawah 125 miliar won. Majelis hakim memutuskan, "Sulit untuk menganggap bahwa terdapat kesepakatan yang jelas di antara para pihak hanya karena tidak adanya keberatan terhadap surat yang dikirim oleh pemohon," dan menambahkan, "Berdasarkan keadaan yang dijelaskan serta berbagai argumen dan data pembuktian yang diserahkan oleh pemohon, sulit untuk menyatakan bahwa keberadaan kesepakatan tersebut telah terbukti secara meyakinkan."
Keputusan penolakan injungsi dan penurunan harga jual terendah diperkirakan akan menyebabkan kerugian bagi DL E&C. Dalam permohonan injungsi ini, DL E&C menyatakan, "Jika kontrak pribadi yang bertentangan dengan kesepakatan ditandatangani, hak penerima manfaat prioritas ke-2 DL E&C dalam kontrak perwalian (jaminan atas biaya konstruksi dan utang bunga keterlambatan terkait) akan terganggu dan menimbulkan kerugian besar, sehingga perlu adanya tindakan mendesak untuk melarang penandatanganan atau pelaksanaan kontrak pribadi tersebut yang bisa terjadi kapan saja."
Seorang pejabat Shinhan Asset Trust mengatakan, "Saat ini kami sedang melakukan diskusi untuk kontrak pribadi setelah lelang Odette O'de Dogok gagal. Banyak calon pembeli yang menghubungi kami untuk bertanya, sehingga kami sedang mendiskusikan harga dan jadwal pelunasan," dan menambahkan, "Karena lokasi properti yang strategis, kemungkinan besar kesepakatan akan tercapai di atas harga penawaran terendah dari lelang terakhir yang gagal." Sementara itu, perwakilan DL E&C menyatakan, "Karena prosedur lelang saat ini masih berlangsung, tidak ada hal konkret yang bisa kami sampaikan."