[비즈한국] Pada 4 April 2025, Mahkamah Konstitusi Korea Selatan mengabulkan pemakzulan Presiden, membawa lanskap politik ke masa pergolakan besar. Situasi mundurnya kepala negara akibat pemakzulan memberikan kejutan besar baik di dalam maupun luar negeri, dan diperkirakan akan berdampak cukup signifikan pada pasar properti yang sensitif terhadap ketidakpastian.
Di tengah kekacauan politik, perhatian masyarakat secara alami terfokus pada pemilihan presiden lebih awal yang dijadwalkan dua bulan lagi, yakni pada 3 Juni. Partai berkuasa dan partai oposisi tengah bersiap untuk memilih pemimpin baru dan menyusun berbagai janji kebijakan guna mendapatkan kepercayaan rakyat.
Di antaranya, kebijakan properti sangat mungkin menjadi janji kampanye utama. Hal ini karena properti adalah bidang yang dirasakan secara sensitif oleh mayoritas masyarakat, serta isu di mana kepentingan antar generasi, kelas sosial, dan wilayah saling berbenturan dengan tajam.
Pasar properti saat ini berada dalam arus perubahan yang kompleks. Seiring meredanya fase kenaikan suku bunga yang berlangsung cukup lama, volume transaksi di beberapa wilayah mulai meningkat dan harga terlihat mulai bangkit kembali. Di saat yang sama, penurunan harga terus berlanjut di kota-kota kecil daerah akibat penyusutan populasi dan kelebihan pasokan, sementara impian untuk memiliki hunian sendiri bagi generasi muda dan masyarakat kelas bawah yang belum memiliki rumah masih terasa jauh.
Regulasi telah diberlakukan kembali di sekitar kawasan Gangnam, Seoul, dan perubahan struktural di pasar sewa sedang berlangsung dengan akselerasi sistem sewa bulanan (wolse) di pasar jeonse. Dalam situasi ini, janji properti harus disajikan bukan sebagai pendekatan populis semata, melainkan sebagai strategi untuk menyelesaikan ketimpangan saat ini dan menjamin keberlanjutan di masa depan.
Pertama, peningkatan pasokan perumahan tetap menjadi tugas penting. Namun, sekarang bukan lagi sekadar peningkatan volume, melainkan harus berupa pasokan yang disesuaikan dengan permintaan dan pengembangan wilayah yang seimbang. Untuk mengatasi fenomena konsentrasi permintaan di wilayah metropolitan, khususnya Seoul, infrastruktur hunian, transportasi, dan lapangan kerja di kota-kota utama seperti Busan, Daegu, Gwangju, dan Daejeon harus diperkuat. Hal ini diperlukan untuk mendorong relokasi populasi dan mengatasi ketidakseimbangan antar daerah.
Di dalam wilayah metropolitan itu sendiri, penting untuk menciptakan lingkungan hunian berkualitas tinggi melalui pembenahan pusat kota yang ada, seperti rekonstruksi kota baru tahap pertama dan pembangunan kembali pusat kota yang sudah tua. Selain itu, perlu untuk memperluas pasokan perumahan sewa publik yang disesuaikan dengan siklus hidup, seperti untuk generasi muda, pasangan baru menikah, dan lansia, guna menciptakan pasar yang berpusat pada pengguna nyata.
Kedua, reformasi pajak properti harus didorong dengan mempertimbangkan keadilan dan efektivitas. Perubahan kebijakan pajak selama beberapa tahun terakhir kurang dapat diprediksi, dan akibatnya kehilangan kepercayaan publik. Janji kampanye ke depan harus dirancang dengan arah memulihkan keadilan pajak sekaligus mengurangi beban pengguna nyata. Dengan melonggarkan pajak properti komprehensif (jongbu-se) bagi pemilik satu rumah, mengurangi pajak perolehan bagi pembeli rumah pertama kali, dan mengurangi pajak keuntungan modal bagi pemilik jangka panjang, beban kelas menengah dan pengguna nyata dapat dikurangi. Sementara itu, perpajakan yang ketat harus tetap diberlakukan bagi pemilik banyak rumah untuk tujuan spekulasi guna mencegah panasnya pasar.
Ketiga, perbaikan sistem untuk menstabilkan pasar sewa sangat mendesak. Hak klaim perpanjangan kontrak dan batas atas harga sewa bulanan adalah sistem penting untuk stabilitas hunian penyewa, namun efek samping yang tidak terduga muncul selama proses pelaksanaannya. Pemerintah berikutnya harus menyajikan langkah-langkah perlindungan hak yang seimbang antara penyewa dan pemilik dengan mencerminkan realitas pasar.
Sebagai contoh, metode mengaitkan kenaikan harga sewa saat perpanjangan kontrak dengan tingkat inflasi daerah, atau memberikan hak beli prioritas kepada penyewa yang telah tinggal dalam jangka waktu tertentu dapat dipertimbangkan. Pada saat yang sama, kebijakan perumahan sewa yang tidak hanya bergantung pada pasar swasta harus direalisasikan dengan meningkatkan proporsi dan kualitas perumahan sewa publik yang dikelola langsung oleh pemerintah.
Keempat, perluasan dukungan keuangan adalah kebijakan kunci untuk memulihkan tangga hunian. Pinjaman berbunga rendah dengan suku bunga tetap jangka panjang harus diberikan kepada kaum muda dan pasangan baru menikah, serta pintu keuangan kebijakan seperti pinjaman 'Didimdol' harus dibuka lebih lebar bagi mereka yang belum memiliki rumah dengan pendapatan di bawah batas tertentu. Sistem 'pinjaman dasar' yang baru-baru ini didiskusikan adalah pendekatan baru yang memungkinkan setiap warga negara untuk memanfaatkan dana berbunga rendah berdasarkan kredit minimal. Ini dapat berfungsi lebih dari sekadar dukungan keuangan, yaitu sebagai kebijakan kesejahteraan yang membantu kemandirian ekonomi rakyat.
Kelima, perangkat kelembagaan diperlukan untuk meningkatkan transparansi dan kepercayaan pasar properti. Dengan membuat pengungkapan harga transaksi riil menjadi lebih cepat dan terperinci, asimetri informasi dapat dikurangi. Kewajiban kontrak elektronik untuk semua transaksi properti juga dapat mencegah transaksi ilegal dan penggelapan pajak. Selain itu, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi atau pemerintah daerah harus secara rutin mengumumkan indikator utama pasar properti dan membuka model prediksi kepada publik untuk meningkatkan kepercayaan kebijakan dan memastikan stabilitas pasar.
Terakhir, regenerasi untuk kota berkelanjutan dan pembangunan ramah lingkungan harus dijadikan inti. Pembangunan sembarangan yang bertujuan untuk keuntungan jangka pendek merusak daya saing kota dalam jangka menengah hingga panjang dan menjadi faktor penurunan kualitas hidup rakyat. Oleh karena itu, dukungan sistematis pemerintah untuk renovasi dan rekonstruksi kawasan pusat kota yang menua serta pemberian insentif pajak dan keuangan untuk proyek regenerasi kota yang dipimpin swasta diperlukan untuk membangun model kerja sama publik-swasta. Pada saat yang sama, kebijakan properti yang mempertimbangkan lingkungan, seperti perluasan bangunan hijau dengan efisiensi energi tinggi, penggunaan bahan ramah lingkungan, dan minimalisasi emisi karbon, akan mencerminkan semangat zaman mendatang.
Kesimpulannya, pemilihan presiden lebih awal yang akan diadakan pada 3 Juni 2025 memiliki makna lebih dari sekadar pergantian pemerintahan. Ini adalah proses untuk membuat kontrak sosial baru, dan masyarakat akan merespons dengan sangat sensitif, terutama terhadap kebijakan yang melekat pada kehidupan seperti properti.
Partai penguasa dan oposisi tidak boleh hanya berhenti pada janji populer yang mengincar efek jangka pendek, tetapi harus menyiapkan janji properti dengan perasaan seolah-olah merancang ulang struktur hunian Korea Selatan secara keseluruhan. Untuk meningkatkan kualitas hidup rakyat dan mencapai sirkulasi ekonomi yang sehat, kini saatnya bagi kita untuk memasuki era di mana politik tidak lagi memanfaatkan properti, melainkan properti berfungsi sebagai sarana untuk rakyat. Itulah warisan paling bermakna yang harus ditinggalkan oleh pemilihan presiden kali ini.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasong, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup Research Institute. Ia mengelola dan membawakan blog Naver ‘Pasong-ui Sesang Dapsagi’ serta saluran YouTube ‘Stew TV’. Buku-bukunya antara lain ‘Gyeonggi-do Property Power (2024)’, ‘Absolute Principles of Seoul Property (2023)’, ‘The Future of Incheon Property (2022)’, ‘Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Property Investment (2022)’, ‘Future Map of South Korean Property (2021)’, ‘From Now On, Only Places That Will Rise, Will Rise (2020)’, dan ‘South Korean Property User Manual (2020)’.