[비즈한국] Pasar properti terus berubah, dan para investor harus memilih strategi yang paling optimal berdasarkan situasi keuangan dan kondisi pasar mereka masing-masing. Mempertimbangkan situasi pasar properti saat ini, diskusi mengenai strategi pindah ke kawasan premium (upgrading) dan investasi jangka pendek sedang berlangsung dengan aktif. Dalam kolom hari ini, mari kita analisis kelebihan dan kekurangan dari kedua strategi tersebut dan menyimpulkan strategi mana yang sebaiknya dipilih oleh para investor saat ini.
Pertama, mari kita bahas konsep dan kelebihan dari strategi pindah ke kawasan premium.
Pindah ke kawasan premium (upgrading) umumnya berarti berpindah dari tempat tinggal saat ini ke properti dengan harga yang lebih tinggi dan lokasi yang lebih baik. Ini adalah strategi yang dilakukan terutama untuk meningkatkan nilai aset dan mengejar lingkungan hidup yang lebih baik. Apartemen di kawasan premium biasanya memiliki tingkat penurunan harga yang lebih kecil dan cenderung naik lebih signifikan saat pasar sedang naik. Selain itu, kawasan premium biasanya memiliki keunggulan dalam hal distrik sekolah, transportasi, dan fasilitas umum, sehingga kemungkinan nilai asetnya terjaga atau meningkat dalam jangka panjang sangatlah tinggi.
Keuntungannya meliputi peningkatan nilai aset, perbaikan kualitas lingkungan hidup, dan potensi pendapatan yang stabil.
Selanjutnya, mari kita bahas konsep dan kelebihan dari investasi jangka pendek.
Investasi jangka pendek adalah strategi yang utamanya memanfaatkan lelang properti atau aset yang dinilai terlalu rendah (undervalued) untuk menciptakan keuntungan dalam waktu singkat. Strategi ini menargetkan pencairan dana cepat dengan memanfaatkan fluktuasi jangka pendek di pasar. Investasi jangka pendek biasanya dapat dimulai dengan modal kecil, dan karena durasi investasinya singkat, realisasi keuntungan dapat dicapai dengan cepat.
Keuntungannya mencakup pencairan dana yang cepat, kemungkinan investasi modal kecil, dan pemanfaatan volatilitas pasar.
Lantas, metode mana yang lebih cocok untuk kondisi pasar properti saat ini?
Pasar properti saat ini sedang mengalami kelesuan, sehingga pindah ke kawasan premium bukanlah hal yang mudah. Seringkali harga di kawasan kelas menengah dan bawah turun lebih parah dibandingkan kawasan premium, yang bisa menyebabkan situasi di mana Anda harus menjual rumah Anda dengan harga murah namun harus membeli rumah lain dengan harga mahal. Oleh karena itu, diperlukan pendekatan yang berhati-hati untuk berpindah ke kawasan premium.
Di sisi lain, investasi jangka pendek menawarkan peluang untuk memanfaatkan volatilitas pasar yang bersifat sementara. Khususnya, Anda bisa mendapatkan keuntungan dengan membeli aset yang dinilai terlalu rendah melalui lelang properti, lalu menjualnya kembali sesuai harga pasar. Namun, investasi jangka pendek menuntut Anda untuk merespons fluktuasi pasar dengan sensitif, dan jika salah menentukan waktu, Anda bisa mengalami kerugian.
Pada akhirnya, pemilihan strategi sangat diperlukan.
Strategi mana yang akan dipilih antara pindah ke kawasan premium atau investasi jangka pendek pada saat ini sangat bergantung pada situasi keuangan dan tujuan investor. Pindah ke kawasan premium cocok bagi mereka yang menargetkan peningkatan nilai aset jangka panjang dan perbaikan lingkungan hidup. Namun, ini membutuhkan modal awal yang besar dan analisis yang cermat terhadap kondisi pasar.
Investasi jangka pendek cocok jika Anda mengejar keuntungan cepat dengan memanfaatkan volatilitas pasar. Namun, ini membawa risiko yang tinggi, dan pengalaman serta kemampuan analisis pasar dari investor menjadi hal yang krusial.
Kesimpulannya, para investor harus memilih strategi yang sesuai dengan situasi keuangan dan tujuan mereka, serta penting untuk menganalisis dan merespons volatilitas pasar dengan bijak. Mempertimbangkan situasi pasar properti saat ini, diperlukan pandangan jangka panjang dan pilihan yang berhati-hati.
Mari kita tinjau secara spesifik mulai dari pencarian properti, penyediaan dana, strategi penjualan, hingga strategi perpajakan dengan berfokus pada kedua strategi ini.
Pertama, strategi pencarian properti. Untuk bisa pindah ke kawasan premium, hal yang paling penting adalah menemukan properti yang unggul. Memanfaatkan aplikasi properti atau platform perantara untuk melihat kepadatan fasilitas umum seperti distrik sekolah yang baik, akses transportasi, dan infrastruktur kehidupan memang bagus, tetapi metode yang paling efektif adalah pendekatan melalui survei langsung ke lapangan. Manfaatkan akhir pekan atau malam hari di hari kerja untuk berkunjung langsung guna memeriksa kondisi nyata properti, lingkungan kompleks, dan tingkat kepuasan penghuni. Sangat disarankan untuk berfokus pada kompleks yang berpotensi melakukan pembangunan ulang (reconstruction) atau renovasi.
Dalam investasi jangka pendek, kunci utamanya adalah menemukan properti yang dijual murah karena terdesak (urgent sale) yang dinilai terlalu rendah. Gunakan situs informasi lelang properti untuk menyaring properti yang memiliki rasio harga jual terhadap harga taksiran yang rendah. Sangat penting untuk menentukan harga penawaran yang jelas dengan melakukan analisis hak (legalitas) properti dan kunjungan lapangan secara bersamaan. Selain itu, membangun jaringan dengan agen properti di area yang sering memiliki penawaran harga murah juga efektif agar Anda bisa mendapatkan informasi tersebut terlebih dahulu.
Berikutnya adalah strategi penyediaan dana.
Hambatan terbesar dalam pindah ke kawasan premium adalah penyediaan modal awal. Pada saat ini, strategi leverage (daya ungkit) yang memanfaatkan properti yang dimiliki saat ini harus ditinjau secara aktif. Cara yang utama adalah penggunaan kredit pemilikan rumah (KPR), dan diperlukan strategi untuk meminimalkan biaya pendanaan dengan memanfaatkan produk pinjaman kebijakan pemerintah seperti Bogeumjari Loan atau Didimdol Loan secara aktif. Mempertimbangkan metode untuk mencairkan dana tambahan dari aset yang ada dengan menggunakan pensiun perumahan (housing pension) atau jaminan pengembalian uang sewa (jeonse) juga bisa dipertimbangkan.
Investasi jangka pendek memiliki keunggulan karena bisa dimulai dengan modal kecil, namun membutuhkan pendanaan yang lebih fleksibel. Dalam kondisi ini, produk keuangan jangka pendek seperti kredit tanpa agunan atau fasilitas cerukan (overdraft) harus dimanfaatkan secara aktif. Khususnya dalam situasi suku bunga rendah, penting untuk meminimalkan risiko dengan menghitung secara cermat biaya bunga jangka pendek dan periode pengembalian investasi. Sangat penting untuk hanya menggunakan produk keuangan jangka pendek jika pengembalian dana dalam periode investasi sudah dipastikan.
Terakhir, strategi penjualan.
Jika ingin pindah ke kawasan premium, Anda harus memilih waktu penjualan rumah yang lama dengan cermat. Strategi yang diperlukan adalah menjualnya sesaat sebelum pasar bergerak mendatar (sideways) atau turun, alih-alih saat pasar sedang naik, untuk memaksimalkan keuntungan. Jika melewatkan waktu penjualan, pendekatan bijak lainnya adalah mengubahnya menjadi sewa (jeonse atau bulanan) untuk mengamankan arus kas sembari menunggu pasar bangkit kembali.
Untuk investasi jangka pendek, strategi penjualan cepat adalah kuncinya. Umumnya, setelah pembelian, properti direnovasi untuk meningkatkan nilai lalu segera ditawarkan ke pasar. Selain itu, penting untuk memanfaatkan platform properti secara aktif guna mencari pembeli dan bekerja sama secara intensif dengan agen properti di sekitar agar bisa terjual dengan cepat. Agar tidak melewatkan waktu, Anda harus segera melakukan pelepasan sesaat setelah harga pasar naik untuk mendapatkan pengembalian dana yang cepat.
Strategi pindah ke kawasan premium dan investasi jangka pendek masing-masing memiliki kelebihan dan risikonya sendiri. Pindah ke kawasan premium lebih stabil dari perspektif jangka panjang, tetapi memerlukan pengelolaan yang ketat terhadap beban modal awal dan masalah pajak. Investasi jangka pendek menjanjikan tingkat pengembalian tinggi dalam waktu singkat, tetapi memerlukan manajemen risiko dan penanganan administrasi pajak yang teliti.
Kesimpulannya, investor harus menganalisis pasar secara menyeluruh dan menyusun strategi yang disesuaikan dengan kondisi keuangan serta tujuan mereka. Ketika Anda mengelola seluruh proses secara terintegrasi—mulai dari kemampuan merespons perubahan pasar secara strategis, rencana pendanaan, hingga strategi penjualan dan perpajakan—maka Anda akan bisa mendapatkan hasil yang sukses dalam investasi properti.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang populer dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pashong’s World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Karya bukunya meliputi 'Power of Gyeonggi Property (2024)', 'Absolute Principles of Seoul Property (2023)', 'Future of Incheon Property (2022)', 'Absolute Principles of Kim Hak-ryeol’s Property Investment (2022)', 'Future Map of South Korea Property (2021)', 'From Now On, Only Areas That Will Rise Are Rising (2020)', dan 'Manual of South Korea Property (2020)'.