[비즈한국] Pada 19 Maret 2025, pemerintah mengumumkan langkah-langkah stabilisasi pasar perumahan untuk meredam lonjakan harga di pasar properti Seoul. Kebijakan ini mencakup penetapan ulang zona izin transaksi tanah (Land Transaction Permit Zone) yang diperluas, terutama di kawasan premium seperti Gangnam, Seocho, Songpa, dan distrik Yongsan di Seoul, serta pengetatan regulasi keuangan dan perluasan pasokan perumahan.
Namun, langkah ini memicu ketidakpuasan besar di kalangan pasar dan masyarakat karena dianggap memperketat kembali regulasi tanpa adanya evaluasi atas pencabutan izin transaksi tanah yang baru dilakukan sebulan sebelumnya pada bulan Februari. Dalam kolom ini, saya akan menganalisis secara mendalam isi utama dari langkah-langkah 19 Maret, reaksi pasar, serta masalah dan prospek ke depan dari tindakan tersebut.
Pertama, mari kita rangkum isi utama dari langkah-langkah 19 Maret.
① Penetapan ulang dan perluasan zona izin transaksi tanah
Inti dari langkah ini adalah penetapan ulang dan perluasan zona izin transaksi tanah. Pemerintah telah menetapkan kembali zona ini untuk sekitar 2.200 kompleks apartemen (sekitar 400.000 unit) di kawasan utama Seoul seperti Gangnam, Seocho, Songpa, dan distrik Yongsan. Tindakan pengetatan kembali regulasi tanpa evaluasi atas pencabutan izin pada bulan Februari lalu ini memicu reaksi keras dari pasar.
Penetapan ulang ini berlaku selama 6 bulan mulai dari 24 Maret dan dapat diperpanjang jika diperlukan. Selain itu, kawasan yang sudah ditetapkan sebelumnya seperti Apgujeong, Yeouido, Mok-dong, dan Seongsu-dong tetap dipertahankan. Pemerintah menjelaskan bahwa langkah ini bertujuan untuk menekan kenaikan harga rumah dalam jangka pendek dan menstabilkan pasar.
② Peninjauan penetapan area sasaran penyesuaian dan zona pemanasan spekulasi
Jika ketidakstabilan pasar berlanjut setelah penetapan ulang zona izin transaksi tanah, pemerintah mempertimbangkan untuk menetapkan tambahan area sasaran penyesuaian dan zona pemanasan spekulasi. Di area tersebut, regulasi ketat akan diberlakukan, seperti pembatasan pinjaman (LTV, DTI), penguatan sistem perpajakan (pajak keuntungan modal, pajak perolehan), pembatasan pemenang undian hunian, dan pembatasan pengalihan hak. Secara khusus, beban pajak bagi pemilik rumah jamak dan kewajiban pengajuan rencana pendanaan diperkirakan akan diperketat.
③ Penguatan pengelolaan keuangan dan pinjaman rumah tangga
Pemerintah berencana memperketat pemeriksaan pinjaman hipotek dan pinjaman uang jaminan sewa (jeonse) terutama di daerah dengan lonjakan harga rumah yang drastis, serta memperkuat pengelolaan mandiri di sektor keuangan. Secara khusus, penilaian risiko akan diperketat saat memberikan pinjaman hipotek sekunder pada properti yang memiliki pinjaman jaminan sewa prioritas, serta langkah-langkah seperti pembatasan pinjaman hipotek baru bagi pemilik rumah jamak akan diterapkan. Selain itu, pemantauan pinjaman rumah tangga per wilayah di area metropolitan akan ditingkatkan agar pinjaman baru tidak melebihi jumlah pelunasan yang ada.
④ Perluasan pasokan perumahan
Berbagai langkah juga diambil dari sisi pasokan untuk menstabilkan pasar. Pemerintah akan mendorong revisi hukum untuk mempercepat proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali di pusat kota Seoul, serta berencana memberikan pinjaman dana awal berbunga rendah hingga 5 miliar won per lokasi proyek. Selain itu, sekitar 110.000 unit rumah baru akan dipasok hingga akhir tahun, dan pasokan akan dipercepat melalui jaminan pembelian (senilai 22 triliun won) jika terjadi unit yang tidak terjual pada proyek yang mulai dibangun tahun ini di lahan publik wilayah metropolitan.
Reaksi pasar terhadap kebijakan ini dipenuhi dengan ketidakpuasan dan kekhawatiran.
Pertama, penolakan terhadap penetapan ulang izin transaksi tanah.
Penolakan terbesar adalah terhadap penetapan ulang ini. Tindakan pemerintah yang memperketat kembali regulasi hanya sebulan setelah mencabutnya pada bulan Februari dianggap merusak kepercayaan pasar secara signifikan. Para pelaku pasar mengkritik kurangnya konsistensi kebijakan pemerintah dan menilai langkah ini sebagai keputusan politik untuk stabilitas pasar jangka pendek.
Secara khusus, penetapan ulang ini dikhawatirkan akan mengurangi likuiditas pasar perumahan secara drastis. Dengan terbatasnya transaksi rumah di kawasan tersebut, masyarakat yang tidak memiliki rumah atau mereka yang ingin pindah akan mengalami kesulitan, yang justru berpotensi menimbulkan distorsi pasar.
Kedua, kekhawatiran terhadap pengetatan regulasi keuangan.
Pengetatan regulasi keuangan juga menimbulkan kekhawatiran pasar. Kritik muncul bahwa pembatasan pinjaman bagi pemilik rumah jamak dan pengelolaan pinjaman sewa yang ketat dapat merugikan golongan yang benar-benar membutuhkan rumah. Selain itu, penguatan pengelolaan mandiri di sektor keuangan akan membuat penilaian kredit bank menjadi lebih sulit, sehingga menambah beban pembelian rumah bagi konsumen.
Ketiga, keraguan atas efektivitas perluasan pasokan.
Keraguan mengenai efektivitas juga muncul. Mempercepat proyek rekonstruksi dan pasokan rumah baru mungkin membantu dalam jangka panjang, namun sulit memberikan dampak langsung dalam jangka pendek. Selain itu, muncul kekhawatiran bahwa jaminan pembelian lahan publik dapat menambah beban fiskal pemerintah.
Mari kita lihat prospek ke depannya.
Pertama, ada kemungkinan stabilisasi pasar jangka pendek.
Langkah ini diperkirakan efektif menahan laju kenaikan harga rumah dalam jangka pendek. Penetapan ulang zona transaksi tanah dan regulasi keuangan dapat membantu menekan permintaan spekulatif dan mendinginkan pasar. Namun, ini kemungkinan besar hanya bersifat sementara, dan langkah tambahan akan diperlukan untuk stabilisasi jangka panjang.
Kedua, perlunya arah kebijakan jangka panjang yang lebih kuat.
Dalam jangka panjang, diperlukan arah kebijakan yang menyelesaikan masalah fundamental pasar perumahan. Hal ini harus mencakup perluasan pasokan, dukungan bagi pembeli rumah riil, dan pemeliharaan konsistensi kebijakan. Selain itu, pemerintah harus secara aktif menampung pendapat pelaku pasar dalam proses pengambilan kebijakan guna memulihkan kepercayaan.
Ketiga, pemulihan kepercayaan pelaku pasar harus menjadi prioritas.
Mengingat kepercayaan pasar telah rusak parah akibat kebijakan ini, pemerintah harus berusaha memulihkannya. Diperlukan sikap fleksibel yang menjaga konsistensi kebijakan, memantau reaksi pasar dengan cermat, dan melakukan penyesuaian bila diperlukan.
Langkah stabilisasi pasar perumahan 19 Maret bertujuan untuk stabilisasi jangka pendek, namun memiliki beberapa masalah seperti kurangnya konsistensi kebijakan dan kurangnya perhatian terhadap konsumen riil. Pemerintah harus memantau dampak dari langkah ini secara ketat dan menyusun strategi untuk stabilitas pasar jangka panjang. Selain itu, upaya untuk menjaga transparansi dan konsistensi dalam proses pengambilan kebijakan sangat diperlukan untuk memulihkan kepercayaan pelaku pasar. Karena pasar perumahan adalah masalah penting yang berkaitan langsung dengan kualitas hidup masyarakat, pemerintah tidak boleh hanya berhenti pada respon jangka pendek, tetapi harus melakukan pendekatan dari sudut pandang jangka panjang.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi riset real estat di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasion's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Bukunya antara lain 'Kekuatan Real Estat Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Real Estat Seoul (2023)', 'Masa Depan Real Estat Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Real Estat Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Real Estat Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Real Estat Korea (2020)'.