[비즈한국] Pemerintah Kota Seoul membatalkan keputusan pencabutan zona izin transaksi tanah hanya dalam waktu satu bulan. Mereka memutuskan untuk memperluas cakupan zona izin transaksi tanah tidak hanya ke kawasan yang sebelumnya telah dicabut statusnya, yakni Jamsil, Samseong, Daechi, dan Cheongdam-dong, tetapi juga ke seluruh wilayah distrik administratif Gangnam, Seocho, Songpa, serta distrik tetangga yaitu Yongsan. Keputusan ini diambil karena adanya penilaian bahwa transaksi apartemen di area yang sempat dibebaskan dan di sepanjang Sungai Han mulai menunjukkan gejala panas (overheat). Namun, perubahan kebijakan yang terjadi hanya dalam waktu satu bulan ini membuat pasar jatuh ke dalam kebingungan.
Zona Izin Transaksi Tanah di Seoul Diperluas Hanya Sebulan Setelah Pencabutan
Sebelumnya, pada tanggal 13 bulan lalu, Pemerintah Kota Seoul mencabut zona izin transaksi tanah di kawasan Gangnam. Targetnya mencakup 291 dari 305 kompleks apartemen di Daechi, Samseong, dan Cheongdam-dong di Distrik Gangnam, serta Jamsil-dong di Distrik Songpa, yang berada di dekat kawasan pertukaran internasional. Namun, 14 kompleks apartemen di kawasan tersebut yang saat ini sedang dalam tahap rekonstruksi dikecualikan dari area pembebasan karena dinilai berpotensi menjadi objek spekulasi. Pada hari yang sama, Pemerintah Kota Seoul juga segera mencabut status izin transaksi tanah untuk 6 lokasi yang telah mendapatkan persetujuan pendirian asosiasi di antara 123 lokasi proyek rekonstruksi/redevelopment melalui Perencanaan Integrasi Cepat (Sin-sok-tong-hap-gi-hoek).
Setelah pencabutan tersebut, volume transaksi dan harga rumah melonjak, terutama di area yang telah dibebaskan. Berdasarkan analisis BizHankook terhadap transaksi jual beli apartemen di area Samsung, Daechi, Cheongdam, dan Jamsil dari tanggal 13 bulan lalu hingga 14 bulan ini (berdasarkan data pelaporan per tanggal 16), tercatat ada 162 transaksi, meningkat 85 kasus (110%) dibandingkan 30 hari sebelum pencabutan. Sebanyak 90 transaksi (49% dari total) mencatat rekor harga tertinggi di kompleks dan luas yang sama. Menurut data Korea Real Estate Board, harga apartemen di Seoul pada minggu ketiga bulan Maret naik sebesar 0,25%, memperlebar tren kenaikan selama 4 minggu berturut-turut.
Akhirnya, keputusan untuk mencabut zona izin transaksi tanah dibatalkan hanya dalam waktu satu bulan. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi serta Pemerintah Kota Seoul mengumumkan pada tanggal 19 bahwa dalam rangka langkah stabilisasi pasar perumahan, mulai tanggal 24 bulan ini hingga 30 September mendatang (selama 6 bulan), seluruh apartemen di Distrik Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan (seluas 110,65㎢) akan ditetapkan kembali sebagai zona izin transaksi tanah. Langkah ini mencakup wilayah Jamsil, Samseong, Daechi, dan Cheongdam-dong yang sempat dibebaskan sebulan lalu, serta memperluas jangkauannya ke seluruh distrik administratif tersebut dan distrik Yongsan di sekitarnya.
Pemerintah Kota Seoul menjelaskan latar belakang keputusan tersebut, “Sejak pencabutan zona izin transaksi tanah pada bulan Februari lalu, kami telah memantau situasi pasar secara ketat karena adanya antisipasi kenaikan harga sementara. Namun, kami mendeteksi adanya gejala panas seperti lonjakan volume transaksi apartemen, terutama di area yang dibebaskan dan area di sepanjang Sungai Han. Kota memandang ini sebagai sinyal abnormal dan menilai bahwa peningkatan transaksi serta kenaikan harga di area tersebut berpotensi tinggi memicu transaksi spekulatif.”
“Kebijakan yang Berubah Seperti Membalik Telapak Tangan”: Pasar Kacau, Dikhawatirkan Ada Efek Balon
Pasar kini berada dalam kekacauan akibat perubahan kebijakan properti tersebut. Seorang agen properti yang beroperasi di Samseong-dong, Distrik Gangnam, Seoul, mengatakan, “Seorang pelanggan yang telah menandatangani kontrak pembelian apartemen setelah pencabutan zona menelepon saya dan mengeluh bahwa dia tidak bisa tidur karena merasa telah membeli rumah di harga puncak setelah pengumuman penetapan kembali ini. Karena uang muka saja mencapai 300-400 juta won, pembatalan kontrak bahkan tidak terpikirkan. Saya tidak habis pikir mengapa kebijakan properti yang memengaruhi keputusan besar dalam hidup seseorang bisa berubah semudah membalik telapak tangan.”
Seorang agen properti di Jamsil-dong, Distrik Songpa, Seoul, mengungkapkan, “Dalam dua hari sejak pengumuman penetapan zona izin transaksi tanah pada tanggal 19, harga penawaran empat properti dengan luas area eksklusif 84㎡ turun sekitar 200 juta won (7%). Di agen properti sekitar, properti yang harganya turun sekitar 100 juta won bahkan sudah terjual pada hari pengumuman.” Ia menambahkan, “Salah satu klien yang ingin pindah ke hunian yang lebih luas telah menandatangani kontrak pembelian sebelum rumahnya sendiri terjual, dan kini berada dalam situasi yang sangat mendesak karena rumahnya belum laku.”
Seorang agen properti di Seocho-dong, Distrik Seocho, Seoul, menambahkan, “Terjadi kekacauan sejak ditetapkannya kembali zona ini. Bahkan ada 2 unit properti yang meminta untuk dijual sebelum tanggal penetapan zona tiba. Tampaknya mereka terburu-buru memasarkan properti karena jika penyewa tidak kooperatif untuk pindah, maka rumah tidak bisa dijual.”
Kim In-man, Kepala Institut Ekonomi Properti Kim In-man, mengkritik, “Pasar akan terus kacau hingga tanggal 24 sebagai hari penetapan zona izin transaksi tanah. Properti yang disewakan (jeonse) akan menurunkan harga penawaran agar bisa segera terjual sebelum tanggal tersebut. Setelah penetapan, pasokan di area tersebut akan berkurang, sehingga nilai kelangkaannya meningkat dan sesekali akan muncul rekor harga baru.” Ia menambahkan, “Kawasan Mapo, Seongdong, dan Dongjak sudah mulai bergejolak dengan harapan kenaikan harga rumah. Di atas segalanya, saya khawatir akan adanya efek balon (balloon effect) di mana kenaikan harga rumah menyebar ke luar zona izin transaksi tanah. Pemerintah Kota Seoul telah mengambil langkah keliru yang menghilangkan kepercayaan pada kebijakan dan hanya menyisakan efek samping.”
Sistem izin transaksi tanah adalah aturan yang mengharuskan transaksi tanah di atas ukuran tertentu di wilayah yang rawan spekulasi atau kenaikan harga tanah yang tajam untuk mendapatkan izin dari kepala pemerintah daerah setempat. Karena hunian hanya diizinkan untuk tujuan tempat tinggal tetap selama 2 tahun atau lebih, maka ‘investasi celah’ (gap investment) dengan cara menyewakan atau mencari uang deposit (jeonse) hampir tidak mungkin dilakukan. Saat ini, zona izin transaksi tanah di Seoul meliputi total 52,79㎢ (9% dari total luas), termasuk 14 apartemen di Distrik Pertukaran Internasional (1,36㎢) dan kompleks rekonstruksi/redevelopment utama di Apgujeong-dong (Gangnam-gu), Yeouido-dong (Yeongdeungpo-gu), Mok-dong (Yangcheon-gu), dan Seongsu-dong (Seongdong-gu) (4,58㎢).