[비즈한국] Pada tahun 2025 ini, pasar properti Korea Selatan berada di pusat pergolakan dan ketidakpastian. Meskipun volume transaksi melonjak dan harga meningkat, terutama di Seoul dan wilayah metropolitan tertentu, di sisi lain, pasar menunjukkan kondisi yang kontras antar wilayah, seperti meningkatnya jumlah unit yang belum terjual (unsold) dan fenomena polarisasi yang semakin tajam. Akibatnya, kemungkinan pemerintah menerapkan regulasi semakin tinggi, sehingga kebingungan dan kecemasan investor pun kian membesar.
Kondisi Pasar Properti Saat Ini dan Fenomena Polarisasi
Pasar properti saat ini menunjukkan polarisasi yang nyata. Di kawasan kelas atas seperti Gangnam, Seocho, dan Songpa di Seoul, unit properti terjual dengan cepat sehingga tekanan kenaikan harga meningkat. Secara khusus, di kompleks-kompleks utama di tiga distrik Gangnam, harga penawaran melonjak antara 100 juta hingga 200 juta won setiap kali unit terjual, dan fenomena ini menyebar ke wilayah sekitar seperti Jamsil, Yeouido, dan Mok-dong.
Sebaliknya, di pinggiran Gyeonggi-do atau kota-kota kecil di daerah, masalah unit yang belum terjual (unsold) semakin serius. Wilayah dengan kelebihan pasokan dan sentimen investasi yang melemah tidak mampu bangkit dari tren penurunan. Polarisasi ekstrem di pasar properti ini membuat investor sangat sulit menentukan di mana dan bagaimana harus berinvestasi.
Lonjakan Volume Transaksi dan Potensi Regulasi Kredit
Volume transaksi apartemen di Seoul akhir-akhir ini meningkat pesat. Volume transaksi apartemen di Seoul diperkirakan mencapai sekitar 5.600 unit pada Februari 2025 dan sekitar 8.500 unit pada bulan Maret. Hal ini terjadi karena likuiditas mengalir ke pasar di tengah tren suku bunga rendah, ditambah dengan kurangnya unit properti di beberapa wilayah serta kebijakan pencabutan izin transaksi tanah.
Khususnya di wilayah seperti Jamsil yang izin transaksi tanahnya telah dicabut, terjadi lonjakan harga yang drastis, sehingga kemungkinan pemerintah menerapkan regulasi menjadi semakin besar. Dari sudut pandang pemerintah, pemanasan pasar seperti ini tidak bisa dibiarkan, sehingga kemungkinan regulasi kredit untuk menahan pertumbuhan utang rumah tangga kini mengemuka dengan kuat.
Pertumbuhan utang rumah tangga pada bulan Februari tercatat sekitar 5 triliun won, namun diperkirakan akan membengkak menjadi 7 hingga 8 triliun won pada akhir Maret, sehingga kemungkinan pemerintah segera mengambil langkah antisipasi sangatlah tinggi. Namun, alih-alih regulasi menyeluruh, diperkirakan akan diberlakukan regulasi yang bersifat lokal dan selektif di wilayah-wilayah tertentu.
Belajar dari Tren Pasar di Masa Lalu
Selama beberapa tahun terakhir, pasar properti telah mengulangi tren serupa. Khususnya, tren pemulihan pasar yang dimulai di kawasan kelas atas, terutama di tiga distrik Gangnam, sejak Mei tahun lalu sempat menyebar secara bertahap, namun setelah bulan Agustus, pengetatan regulasi kredit menyebabkan wilayah di luar Gangnam mengalami penurunan tajam. Setelahnya, penurunan berhenti dan tren pemulihan harga kembali terlihat, terutama di sekitar Gangnam.
Kasus-kasus tersebut memberikan pelajaran penting bagi pasar saat ini. Ketika regulasi ketat menekan pasar, pada akhirnya struktur yang bertahan hanyalah kawasan kelas atas yang stabil. Oleh karena itu, strategi investasi harus disusun dengan fokus pada wilayah yang nilai jangka panjangnya terjamin.
Pencabutan Izin Transaksi Tanah, Peluang atau Risiko?
Sejak kebijakan pencabutan izin transaksi tanah di Seoul awal tahun ini, pasar mengalami lonjakan. Fenomena kenaikan drastis dimulai dari Jamsil dan efek penularannya mulai terlihat di luar wilayah Gangnam. Jamsil, khususnya, memimpin kenaikan harga dengan cepatnya unit properti yang terjual habis.
Namun, pasar yang melonjak drastis meningkatkan kemungkinan pemerintah untuk mengeluarkan regulasi tambahan. Pasar saat ini sudah bersiap menghadapi regulasi tersebut, dan di masa di mana ketersediaan pinjaman bisa berubah dari hari ke hari, kemampuan membuat penilaian dan tindakan cepat sangatlah krusial.
Prospek Pasar di Wilayah yang Sempat Turun Signifikan seperti Songdo dan Sejong
Di sisi lain, wilayah yang sempat naik lalu turun drastis seperti Songdo dan Sejong saat ini relatif stabil, namun jika penurunan suku bunga benar-benar terjadi, kemungkinan pasar akan kembali bergairah sangat besar. Apalagi, pasokan unit baru yang siap huni diperkirakan akan berkurang drastis selama dua tahun ke depan mulai pertengahan tahun ini, sehingga kemungkinan kenaikan harga sewa (jeonse) dan harga jual apartemen cukup tinggi. Selain itu, harga di Songdo saat ini masih tergolong wajar dibandingkan Seoul dan wilayah metropolitan lainnya, sehingga menarik untuk investasi jangka panjang.
Strategi Investasi dan Peringatan
Di pasar saat ini, kita harus berhati-hati untuk tidak melakukan pembelian impulsif (chasing). Namun, perlu diingat bahwa krisis bisa menjadi peluang. Pendekatan strategis yang fokus pada apartemen baru atau wilayah yang undervalued namun memiliki lokasi prima sangat diperlukan.
Investor harus melakukan pendekatan dengan menganalisis secara menyeluruh perbandingan harga, prospek pengembangan di masa depan, keunggulan wilayah, serta kondisi pasokan dan permintaan sewa. Daripada menargetkan keuntungan jangka pendek, sebaiknya pilihlah wilayah yang memiliki nilai hunian dan potensi pertumbuhan dari perspektif jangka menengah hingga panjang.
Strategi Investasi dan Hal yang Perlu Diperhatikan Saat Ini
Di saat regulasi pemerintah diantisipasi, investor yang membutuhkan kredit disarankan untuk menyelesaikan pengajuan pinjaman lebih awal karena syarat kredit bisa menjadi sangat ketat setelah regulasi diberlakukan.
Pada masa regulasi terpusat, keamanan investasi di kawasan kelas atas justru meningkat. Sebaliknya, wilayah kelas menengah ke bawah harus diwaspadai karena likuiditas berpotensi menyusut drastis akibat pengaruh regulasi. Investor perlu memantau kemungkinan regulasi dengan cermat sambil menyeleksi kawasan di kelas atas yang harganya belum terlalu naik atau wilayah yang memiliki potensi tinggi untuk pembangunan kembali (redevelopment/reconstruction).
Kesimpulannya, pasar properti Korea Selatan tahun 2025 memiliki dua sisi di mana krisis dan peluang hidup berdampingan. Meskipun volume transaksi meningkat dan tren kenaikan harga terlihat jelas, ketidakpastian tetap ada karena potensi regulasi pemerintah dan polarisasi wilayah.
Dalam situasi ini, penting bagi investor untuk memiliki kemampuan analisis pasar yang cepat dan akurat, strategi diferensiasi antar wilayah, serta respons antisipatif terhadap regulasi kredit. Pendekatan selektif dan strategis yang berfokus pada kawasan kelas atas dengan nilai jangka panjang dan wilayah dengan prospek pengembangan sangat diperlukan.
Inti dari investasi adalah analisis yang matang dan eksekusi yang berhati-hati. Hanya investor yang mengamati variabel pasar secara cermat—seperti pergerakan regulasi pemerintah, situasi pasokan dan permintaan per wilayah, serta perubahan suku bunga dan syarat kredit—dan tetap berpegang pada prinsip di tengah perubahan pasar yang akan mendapatkan hasil sukses. Melalui investasi yang cermat dan bijaksana, Anda tidak akan melewatkan peluang yang datang dan mampu mengatasi krisis dengan sukses.
Kim Hak-ryeol, yang dikenal dengan nama pena Pasyong, adalah direktur Smart Tube Real Estate Research Institute dan mantan kepala tim riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver "Pasyong-ui Sesang Dabsagi" dan saluran YouTube "Stew TV". Buku-buku karyanya meliputi "Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)", "Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)", "Masa Depan Properti Incheon (2022)", "Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)", "Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)", "Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)", dan "Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)".