[비즈한국] Pasar properti domestik baru-baru ini menunjukkan tren kenaikan harga yang terpusat di kawasan Gangnam, sementara volume transaksi dan harga di kawasan Gangbuk serta pinggiran ibu kota tetap berada dalam kondisi lesu. Berbagai faktor seperti peningkatan beban pinjaman akibat kenaikan suku bunga, ketidakpastian ekonomi, dan kebijakan regulasi pemerintah bekerja secara kompleks, sehingga memperdalam fenomena polarisasi di pasar properti.
Dalam situasi ini, kebutuhan bagi investor dan pembeli rumah untuk menetapkan strategi yang lebih canggih dalam mendekati pasar semakin meningkat. Diperlukan lebih dari sekadar strategi jual-beli sederhana, melainkan analisis pasar yang komprehensif dan pencarian langkah-langkah responsif.
Dalam kolom ini, kami akan mendiagnosis karakteristik pasar properti saat ini dan meninjau cara untuk mencari strategi investasi yang berkelanjutan di tengah masa stagnasi. Untuk itu, mari kita periksa tren utama pasar properti dan ajukan langkah-langkah respons strategis dari aspek diversifikasi portofolio investasi, pemisahan tujuan tempat tinggal dan investasi, investasi berbasis arus kas, serta analisis kebijakan pemerintah dan manajemen risiko.
Kondisi Pasar Properti yang Berbeda di Setiap Wilayah
Saat ini, pasar properti menunjukkan pola yang berbeda di setiap wilayah. Kawasan Gangnam tetap mempertahankan harga yang kokoh atau menunjukkan tren kenaikan, yang dapat ditafsirkan sebagai hasil dari kombinasi faktor seperti lingkungan sekolah (hakgun), transportasi, dan infrastruktur kehidupan. Sebaliknya, wilayah pinggiran ibu kota cenderung mengalami stagnasi atau penurunan harga akibat peningkatan pasokan dan pelemahan permintaan. Terutama, pengaruh kenaikan suku bunga yang meningkatkan beban pinjaman membuat pasar perumahan kelas menengah ke bawah semakin tertekan, dan partisipasi investor di pasar pun berkurang.
Faktor kenaikan harga di kawasan Gangnam dapat diringkas sebagai berikut.
Pertama, kelangkaan kawasan Gangnam menjadi faktor utama kenaikan harga yang berkelanjutan.
Kedua, lingkungan sekolah yang unggul dan infrastruktur pendidikan berfungsi sebagai elemen penting yang mendorong permintaan properti, yang memperkuat permintaan perumahan dari pengguna langsung (end-user).
Ketiga, proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali (redevelopment) utama di kawasan Gangnam yang berjalan aktif mencerminkan ekspektasi akan kenaikan nilai di masa depan.
Di sisi lain, pasar properti di wilayah pinggiran ibu kota mengalami penurunan volume transaksi akibat kelebihan pasokan dan masalah eksodus penduduk, yang menyebabkan kelesuan pasar semakin parah.
Perlu Menerapkan Strategi Canggih Seperti Diversifikasi Portofolio
Di tengah lingkungan pasar seperti ini, muncul kebutuhan bagi investor untuk keluar dari strategi jual-beli sederhana yang konvensional dan menerapkan strategi investasi yang lebih canggih. Di bagian berikutnya, mari kita pikirkan secara konkret strategi untuk merespons masa stagnasi pasar properti secara efektif.
Hal yang paling diperlukan dalam merespons pasar properti di masa penyesuaian adalah diversifikasi portofolio investasi.
Di pasar dengan volatilitas tinggi seperti saat ini, strategi investasi yang terkonsentrasi pada satu jenis properti cenderung meningkatkan risiko. Oleh karena itu, diversifikasi portofolio investasi sangat diperlukan. Untuk itu, disarankan untuk menyeimbangkan investasi di wilayah utama Gangnam, mengamankan properti yang menghasilkan pendapatan stabil, dan melakukan investasi jangka menengah hingga panjang dalam proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi.
Investasi di kawasan inti Gangnam memiliki risiko rendah dengan probabilitas keberhasilan yang tinggi. Bahkan di dalam kawasan Gangnam, properti di wilayah utama seperti Daechi-dong, Banpo-dong, dan Apgujeong-dong masih mempertahankan permintaan yang tinggi, dan diharapkan dapat memberikan pertumbuhan aset yang stabil dari perspektif jangka menengah hingga panjang.
Pemanfaatan properti penghasil pendapatan (income-generating property) juga perlu dipertimbangkan. Di tengah resesi ekonomi, penting untuk memasukkan apartemen studio (officetel), fasilitas komersial, atau hunian tipe perkotaan yang dapat menjamin arus kas stabil ke dalam portofolio.
Berinvestasi dengan memilih wilayah yang diperkirakan akan mengalami kenaikan nilai jangka panjang, seperti proyek pembangunan kembali/rekonstruksi, renovasi, atau rekonstruksi kawasan hunian tua, bisa menjadi pilihan yang menjanjikan.
Di pasar yang sedang lesu, penting untuk memisahkan secara jelas antara tujuan tempat tinggal dan tujuan investasi. Properti untuk tujuan tempat tinggal harus dipilih dengan mempertimbangkan potensi kenaikan nilai jangka panjang, sedangkan properti untuk tujuan investasi harus didekati dengan berfokus pada pasar yang memiliki likuiditas tinggi.
Untuk properti yang bertujuan sebagai tempat tinggal, diperlukan pemilihan lokasi yang mempertimbangkan infrastruktur kehidupan, lingkungan sekolah, dan kedekatan dengan tempat kerja. Properti untuk tujuan investasi disarankan untuk difokuskan pada wilayah dengan likuiditas tinggi (kawasan Gangnam, di dekat pusat bisnis utama Seoul).
Analisis cermat terhadap kebijakan pemerintah dan siklus pasar juga diperlukan. Karena kebijakan pemerintah sangat memengaruhi pasar properti, penting untuk bereaksi secara sensitif terhadap perubahan kebijakan. Sangat penting untuk menganalisis langkah-langkah pasokan, kebijakan suku bunga, dan perubahan sistem pajak secara cermat, serta menetapkan strategi investasi yang sesuai.
Penting untuk memilih wilayah yang diperkirakan akan mengalami kekurangan pasokan dalam 2-3 tahun ke depan akibat pengurangan pasokan. Perlu menyesuaikan waktu pembelian dengan mempertimbangkan kapan suku bunga akan diturunkan. Anda dapat memanfaatkan secara aktif sistem seperti pembeli rumah pertama seumur hidup atau pendaftaran bisnis sewa yang memiliki manfaat pengurangan pajak.
Manajemen Risiko untuk Menghadapi Ketidakpastian Tidak Boleh Terlewatkan
Selain itu, Anda harus memberi perhatian besar pada manajemen risiko dan strategi pinjaman yang sering kali terabaikan. Seiring dengan masuknya pasar properti ke masa lesu, manajemen risiko pinjaman menjadi semakin penting. Rencana pendanaan yang memperhitungkan kemungkinan fluktuasi suku bunga harus disusun, dan strategi untuk mengurangi beban pelunasan pinjaman harus disiapkan.
Manfaatkan pinjaman suku bunga tetap untuk meminimalkan risiko kenaikan suku bunga. Hindari investasi dengan leverage berlebihan dan susun strategi pengelolaan dana yang stabil. Pastikan ada dana darurat untuk merespons fluktuasi pasar yang tidak terduga.
Bukan berarti tidak ada peluang hanya karena pasar properti telah memasuki fase lesu. Justru di masa seperti ini, terdapat peluang untuk mengamankan aset berharga berdasarkan analisis dan strategi yang lebih matang. Sambil memantau tren kenaikan harga yang berpusat di kawasan Gangnam, strategi tempat tinggal dan investasi jangka panjang harus disusun dengan hati-hati. Penting untuk berinvestasi dengan fokus pada wilayah yang diharapkan akan mengalami kenaikan nilai di masa depan, seperti properti penghasil pendapatan, proyek rekonstruksi/pembangunan kembali, dan wilayah pengembangan GTX.
Akhirnya, untuk mencapai kesuksesan yang berkelanjutan di pasar properti, pendekatan strategis yang mempertimbangkan analisis berbasis data dan nilai masa depan adalah suatu keharusan, bukan sekadar strategi mengikuti pasar. Sadarilah bahwa semakin besar masa penyesuaian, semakin banyak peluang untuk mengamankan aset berharga, dan carilah strategi bertahan di pasar properti berdasarkan penilaian yang hati-hati dan sistematis.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia menjalankan dan mengelola blog Naver 'Pasyong-ui Sesang Dapsagi' dan YouTube 'Stew TV'. Buku-bukunya antara lain 'Gyeonggi-do Real Estate Power (2024)', 'Seoul Real Estate Absolute Principle (2023)', 'The Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principle of Real Estate Investment (2022)', 'South Korea Real Estate Future Map (2021)', 'From Now On, Only Places That Will Rise, Rise (2020)', dan 'South Korea Real Estate User Manual (2020)'.