[비즈한국] Saat ini di tahun 2025, pasar properti sedang menghadapi fase baru. Rasio harga sewa 'Jeonse' terhadap harga jual apartemen secara nasional tercatat sebesar 68,0%, mencatatkan rekor tertinggi dalam 3 tahun terakhir. Ini bukanlah perubahan angka biasa, melainkan sinyal penting yang mengindikasikan perubahan struktural di pasar properti dan peluang investasi baru.
Kenaikan rasio harga Jeonse dapat diinterpretasikan dengan berbagai cara. Sebagian orang menilainya sebagai krisis di pasar properti, namun melalui analisis yang objektif dan pendekatan strategis, hal ini dapat dimanfaatkan sebagai peluang investasi baru. Dalam kolom ini, kami akan menganalisis secara mendalam makna kenaikan harga Jeonse dan menyajikan strategi investasi properti tahun 2025 yang memanfaatkannya.
Rasio harga Jeonse merujuk pada perbandingan antara uang jaminan sewa (deposit) dengan harga jual properti. Misalnya, jika harga jualnya adalah 1 miliar won dan uang jaminan Jeonse adalah 680 juta won, maka rasio Jeonse adalah 68%. Indikator ini digunakan sebagai indeks utama pasar perumahan dan memainkan peran penting dalam memprediksi arah pasar properti.
Empat Skenario Rasio Harga Jeonse
Dalam pasar dengan kenaikan rasio Jeonse, dapat terjadi empat skenario.
Pertama, pasar di mana harga Jeonse naik, sementara harga jual turun atau stagnan. Ini adalah fenomena yang terjadi saat ini di Seoul dan kota-kota besar lainnya, yang merupakan akibat dari menyusutnya pasar jual beli karena beban suku bunga dan regulasi pinjaman.
Kedua, pasar di mana harga Jeonse stabil, sementara harga jual turun. Kasus ini terjadi ketika rasio Jeonse relatif naik karena harga jual mengalami penyesuaian akibat resesi ekonomi atau perubahan kebijakan.
Ketiga, pasar di mana harga Jeonse dan harga jual sama-sama turun, dengan penurunan harga jual yang lebih besar. Hal ini terjadi ketika ketidakpastian pasar meningkat, sehingga kedua harga turun, namun harga jual jatuh lebih tajam.
Keempat, pasar di mana harga Jeonse dan harga jual sama-sama naik, dengan kenaikan harga Jeonse yang lebih besar. Ini adalah fenomena yang dapat muncul saat pasar properti memasuki fase pemulihan, terutama terlihat di wilayah dengan permintaan Jeonse yang kuat.
Rasio Jeonse sangat bervariasi tergantung pada wilayahnya. Di Seoul, rasio Jeonse relatif lebih rendah karena harga jual yang tinggi dan harapan kenaikan harga jangka panjang telah tercermin di dalamnya. Sebaliknya, di daerah provinsi, rasio Jeonse relatif tinggi, namun hal ini tidak selalu berarti memiliki nilai investasi yang tinggi.
Yang terpenting bukanlah angka rasio Jeonse itu sendiri, melainkan mengidentifikasi daerah di mana harga Jeonse terus meningkat. Hal ini dikarenakan wilayah tersebut memiliki permintaan riil yang kuat dan kemungkinan besar akan berujung pada kenaikan harga jual dalam jangka panjang.
Strategi Investasi Memanfaatkan Kenaikan Harga Jeonse
Mari kita pikirkan strategi investasi yang memanfaatkan kenaikan harga Jeonse.
Untuk melakukan ini, kita perlu memahami karakteristik wilayah di mana harga Jeonse naik. Wilayah dengan kenaikan harga Jeonse yang stabil memiliki ciri-ciri berikut:
Wilayah dengan pasokan baru yang terbatas. Wilayah dengan pasokan terbatas seperti Gangnam (Seoul), Bundang, dan Gwacheon memiliki permintaan Jeonse yang tetap terjaga. Wilayah dengan aliran penduduk yang berkelanjutan. Daerah seperti Kota Sejong, Songdo (Incheon), dan Pangyo memiliki permintaan Jeonse jangka panjang karena adanya tarikan perusahaan dan keuntungan infrastruktur transportasi. Wilayah dengan distrik sekolah unggulan dan infrastruktur kehidupan yang memadai. Daerah dengan permintaan pendidikan yang kuat seperti Mok-dong, Daechi-dong, Haeundae, dan Suseong-gu memiliki permintaan Jeonse yang stabil.
Penting juga untuk menganalisis pola fluktuasi rasio Jeonse. Jika melihat data historis, seringkali rebound pasar jual beli dimulai ketika rasio Jeonse turun secara signifikan lalu menembus rekor tertinggi sebelumnya. Saat ini, rasio Jeonse sedang naik di wilayah metropolitan dan kota-kota besar di daerah, bahkan di beberapa tempat sudah melampaui rekor tertinggi sebelumnya.
Terutama, kompleks apartemen di Seoul dan sebagian wilayah Gyeonggi yang mengalami lonjakan rasio Jeonse dapat dilihat sebagai sinyal meningkatnya nilai investasi. Semakin tinggi tingkat kenaikan harga Jeonse, semakin kuat permintaan hunian riil, dan semakin besar kemungkinan pasar jual beli akan pulih setelah melalui masa penyesuaian.
Strategi Investasi Spesifik Memanfaatkan Kenaikan Harga Jeonse
Mari kita bahas strategi investasi konkret memanfaatkan kenaikan harga Jeonse.
Metode membidik kompleks yang menembus titik tertinggi rasio Jeonse. Analisis secara cermat perilaku jual beli pada kompleks yang rasio Jeonse-nya telah menembus rekor tertinggi sebelumnya. Kompleks seperti ini kemungkinan besar akan menjadi pemimpin dalam kenaikan harga jual di masa depan.
Membeli di wilayah dengan permintaan Jeonse yang kuat. Pertimbangkan untuk membeli di area dengan banyak permintaan Jeonse yang berfokus pada distrik sekolah, dekat stasiun, dan bangunan baru. Wilayah ini diharapkan memberikan pendapatan sewa yang stabil sekaligus keuntungan modal (capital gain) jangka panjang.
Strategi mengejar keuntungan sewa dan keuntungan modal sekaligus. Di daerah dengan permintaan Jeonse yang kokoh, strategi mengejar pendapatan sewa dan keuntungan dari kenaikan harga jual secara bersamaan adalah langkah yang efektif. Untuk ini, perlu dilakukan pemantauan berkelanjutan terhadap tren harga Jeonse dan fluktuasi harga jual di tiap wilayah.
Menangkap peluang rebound setelah periode serah terima unit (masuk penghuni). Jika ada proyek hunian besar di wilayah tertentu, harga Jeonse mungkin turun sementara. Namun, begitu masalah pasokan jangka pendek ini teratasi, harga Jeonse kemungkinan besar akan naik kembali. Masa ini bisa dimanfaatkan sebagai peluang untuk membeli.
Perlu Mempertimbangkan Risiko Saat Menggunakan Rasio Jeonse
Namun, risiko juga harus selalu dipertimbangkan.
Keseimbangan antara rasio Jeonse dan nilai hunian riil harus dipikirkan terlebih dahulu. Mengambil keputusan investasi hanya berdasarkan rasio Jeonse adalah tindakan berisiko. Anda harus mempertimbangkan nilai hunian yang sebenarnya dan potensi pengembangan wilayah secara komprehensif. Sebagai contoh, di Seoul rasio Jeonse relatif lebih rendah, namun potensi kenaikan nilai jangka panjangnya tinggi.
Perlu juga memperhatikan penyusunan strategi yang terkait dengan fluktuasi suku bunga. Perubahan kebijakan suku bunga berdampak besar pada pasar Jeonse. Karena permintaan Jeonse dapat meningkat jika suku bunga turun, strategi respons proaktif yang memprediksi hal ini diperlukan.
Harus selalu diingat adanya risiko "hunian kaleng" (properti dengan nilai jaminan Jeonse mendekati harga jual). Kewaspadaan ekstra diperlukan jika rasio Jeonse melebihi 90%.
Perlu diingat bahwa standar rasio Jeonse antara Seoul dan daerah provinsi berbeda. Artinya, rasio Jeonse yang tinggi di daerah belum tentu berarti nilai investasinya tinggi.
Ingatlah juga bahwa harga Jeonse bisa menunjukkan volatilitas dalam jangka pendek. Terutama di wilayah yang dijadwalkan menerima banyak hunian baru, mungkin terjadi penurunan harga Jeonse sementara, sehingga diperlukan investasi dengan perspektif jangka panjang.
Pemantauan berkelanjutan terhadap kebijakan properti pemerintah dan perubahan peraturan terkait sewa-menyewa sangatlah penting. Hal ini karena perubahan tersebut dapat mengubah struktur pasar Jeonse secara signifikan.
Di pasar properti tahun 2025, kenaikan harga Jeonse bukanlah krisis, melainkan sinyal peluang baru. Kenaikan rasio Jeonse bukanlah sekadar fluktuasi pasar, melainkan indikator penting yang memberikan peluang investasi jangka menengah hingga panjang.
Karena rebound harga jual diprediksi terjadi di wilayah di mana harga Jeonse terus naik, maka perlu dipertimbangkan pembelian strategis dengan memanfaatkannya. Namun, jangan memutuskan investasi hanya karena rasio Jeonse yang tinggi. Pertimbangkanlah secara komprehensif tren kenaikan harga Jeonse yang stabil, nilai hunian riil, dan potensi pengembangan wilayah.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang populer dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di divisi riset properti Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver "Pasyong's World Exploration" dan kanal YouTube "Stew TV". Buku-buku karyanya antara lain "Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)", "Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)", "Masa Depan Properti Incheon (2022)", "Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)", "Peta Masa Depan Properti Korea (2021)", "Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)", dan "Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)".