[비즈한국] Pada 12 Februari, Pemerintah Kota Seoul mengumumkan rencana untuk mulai mencabut penetapan kawasan izin transaksi tanah (selanjutnya disebut sebagai 'sistem izin transaksi'). Kebijakan ini bertujuan untuk menghapus regulasi yang membatasi hak milik properti warga serta memberikan gairah baru pada pasar properti. Secara khusus, sebanyak 291 apartemen di luar Distrik Pertukaran Internasional (Jamsil, Samseong, Daechi, Cheongdam) dan 6 lokasi Perencanaan Integrasi Cepat (Shin-tong-gi) akan segera dibebaskan dari regulasi tersebut. Selain itu, direncanakan 59 lokasi lainnya akan dilepas secara bertahap hingga tahun 2027. Namun, 14 apartemen yang sedang dalam tahap rekonstruksi, kawasan pembangunan kembali utama, dan wilayah rawan spekulasi akan tetap berada di bawah kendali sistem izin transaksi.
Dapatkah kebijakan 'pencabutan sebagian' ini melindungi hak properti warga sekaligus menstabilkan pasar properti? Kenyataannya, di kawasan yang regulasinya masih dipertahankan, perdebatan mengenai pelanggaran hak milik menurut konstitusi dan potensi distorsi pasar masih tetap ada. Lebih lanjut, sebagaimana diakui oleh Pemerintah Kota Seoul sendiri, terdapat hasil penelitian yang menunjukkan bahwa sistem izin transaksi hanya efektif dalam jangka pendek, namun mengalami penurunan efikasi dalam jangka panjang. Mari kita analisis latar belakang kebijakan ini, prospek dampaknya terhadap pasar properti pasca-pencabutan, serta menyoroti masalah dari regulasi yang masih tersisa.
Sistem izin transaksi tanah adalah perangkat regulasi yang diperkenalkan pada akhir 1970-an untuk meredam demam spekulasi properti. Dengan mewajibkan perolehan izin terlebih dahulu untuk transaksi tanah dan perumahan berskala besar di kawasan yang direncanakan untuk pengembangan atau area yang rentan spekulasi, pemerintah berupaya memutus permintaan spekulatif dan menstabilkan harga. Sistem ini diperluas penerapannya, terutama setelah pertengahan tahun 2000-an saat terjadi ledakan rekonstruksi dan pembangunan kembali, guna mencegah fenomena spekulasi yang terpusat di wilayah tertentu seperti Gangnam dan Songpa di Seoul.
Di wilayah yang menerapkan sistem izin transaksi, kewajiban untuk tinggal langsung selama 2 tahun diberlakukan saat membeli rumah, dan tindakan investasi (gap investment) yang didasarkan pada penyewaan atau sewa deposit (jeonse) dilarang. Hal ini melampaui sekadar pengendalian transaksi, namun juga bersifat membatasi pelaksanaan hak kepemilikan itu sendiri. Sebagai contoh, untuk apartemen yang direncanakan akan dibangun kembali, transaksi tanah menjadi hampir mustahil dilakukan hingga pembentukan asosiasi selesai, sehingga hak properti warga tertutup rapat.
Pada awalnya, sistem izin transaksi berkontribusi dalam menekan permintaan spekulatif dan menstabilkan harga. Meredamnya lonjakan harga di sekitar Gangnam pada awal 2010-an sebagian besar dipengaruhi oleh sistem ini. Namun, seiring berjalannya waktu, dua masalah mengemuka. Pertama, karena regulasi yang luas, transaksi bahkan di wilayah yang pembangunannya sudah selesai pun menjadi lesu, sehingga likuiditas pasar menurun. Kedua, jika proyek pembangunan kembali tertunda, masa berlaku sistem izin transaksi juga ikut panjang, sehingga memicu ketidakpuasan warga. Pemerintah Kota Seoul sendiri melalui riset tahun 2024 telah mengakui bahwa meskipun memiliki efek jangka pendek, efektivitasnya menurun dalam jangka panjang.
Pemerintah Kota Seoul mengajukan tiga prinsip utama dalam langkah pencabutan kali ini.
Pertama, pengecualian bagi 14 apartemen rekonstruksi di Distrik Pertukaran Internasional. Kelompok perumahan ini telah melewati pemeriksaan keselamatan dan rekonstruksi sudah dekat, sehingga dianggap perlu untuk tetap diatur karena tingginya potensi masuknya permintaan spekulatif. Kedua, pencabutan segera untuk 6 lokasi Perencanaan Integrasi Cepat. Lokasi proyek yang telah menyelesaikan otorisasi pembentukan asosiasi dianggap telah memiliki dasar hukum, sehingga dibebaskan. Ketiga, pencabutan bertahap untuk 59 lokasi hingga tahun 2027, dengan melakukan pelonggaran secara bertahap berdasarkan waktu otorisasi pembentukan asosiasi.
Di sisi lain, kawasan pembangunan kembali utama seperti Apgujeong, Yeouido, Mok-dong, dan Seongsu-dong, serta 34 lokasi pembangunan kembali publik dan 14 lokasi Perencanaan Integrasi Cepat di zona rawan spekulasi, akan tetap diatur hingga potensi spekulasi berkurang setelah izin rencana pengelolaan aset dikeluarkan.
Pencabutan ini dilakukan sebagai respons atas permintaan kuat dari masyarakat sipil. Dalam 'Diskusi Besar Menghidupkan Mata Pencaharian dengan Melonggarkan Regulasi' yang diselenggarakan oleh Wali Kota Oh Se-hoon pada bulan Januari, warga mendesak untuk "menghapus sistem izin transaksi yang melanggar hak properti". Faktanya, di wilayah yang ditetapkan sebagai kawasan izin transaksi, keluhan warga sering terjadi karena terbatasnya perpindahan tempat tinggal dan kesulitan dalam menjual properti. Pemerintah Kota Seoul menerima suara tersebut dan menyatakan sikap untuk "melindungi hak properti warga dengan beralih dari regulasi luas ke regulasi selektif".
Di sisi lain, kebijakan ini terlihat sebagai kompromi yang dilakukan karena kekhawatiran akan ketidakpastian pasar properti. Bahkan setelah pencabutan, Pemerintah Kota Seoul tetap waspada dengan menyatakan, "Jika permintaan spekulatif muncul, kami akan segera menetapkannya kembali." Hal ini ditujukan untuk memutus potensi pemanasan pasar sejak dini, yang menunjukkan adanya upaya menjaga keseimbangan antara stabilisasi pasar dan perlindungan hak properti.
Langkah pencabutan ini diperkirakan akan memicu peningkatan volume transaksi di wilayah yang lepas dari regulasi dalam jangka pendek. Khususnya, 6 lokasi Perencanaan Integrasi Cepat dan apartemen di sekitar Distrik Pertukaran Internasional kemungkinan besar akan mengalami tekanan kenaikan harga karena terkonsentrasinya permintaan beli. Namun, ini jauh dari 'gairah pasar' yang diinginkan Pemerintah Kota Seoul. Sebaliknya, jika investor memusatkan modal di area yang baru dilepas, ada kekhawatiran kesenjangan dengan wilayah yang masih diregulasi (misalnya 3 distrik di Gangnam) akan semakin melebar.
Lebih jauh, kenaikan harga akibat pencabutan sistem izin transaksi dapat memicu kenaikan biaya sewa, yang berpotensi memperberat beban hunian masyarakat berpenghasilan rendah. Perlu dipertanyakan apakah 'perlindungan hak properti' yang ditekankan oleh Pemerintah Kota Seoul hanya mewakili kepentingan kelas aset tertentu.
Pasal 23 Konstitusi menyatakan bahwa 'hak milik setiap warga negara dijamin'. Namun, di wilayah yang sistem izin transaksinya dipertahankan, situasi di mana pemilik tidak dapat menjual tanahnya dengan bebas tetap berlanjut. Hal ini berpotensi inkonstitusional karena dapat melanggar substansi pelaksanaan hak milik. Mahkamah Konstitusi pada tahun 2022 juga pernah mengisyaratkan bahwa 'ada kemungkinan putusan inkonstitusional jika sistem izin transaksi tanah melampaui batas pembatasan hak milik'.
Pemerintah Kota Seoul mengklaim legitimasi regulasi dengan alasan 'pencegahan spekulasi', namun kriteria untuk menilai spekulasi sendiri masih ambigu. Sebagai contoh, menjadikan 14 apartemen rekonstruksi sebagai objek yang tetap diatur didasarkan pada alasan abstrak yaitu 'potensi spekulasi'. Hal ini dapat mengarah pada arbitreritas kebijakan dan merusak kepastian hukum.
Pemerintah Kota Seoul menekankan bahwa melalui pencabutan sistem izin transaksi ini, mereka akan "meningkatkan prediktabilitas pasar properti". Namun, membatasi waktu pencabutan pada lokasi proyek Perencanaan Integrasi Cepat hanya sampai pada saat penyelesaian otorisasi pembentukan asosiasi justru menyebabkan diskriminasi berdasarkan kecepatan kemajuan proyek. Wilayah yang pembentukan asosiasinya tertunda tidak akan terbebas dari regulasi, sehingga ketimpangan bisa semakin mengakar.
Selain itu, seperti yang diakui oleh Pemerintah Kota Seoul, sistem izin transaksi memiliki efek yang minim dalam jangka panjang. Pasar properti terus mengembangkan cara untuk menghindari regulasi, sehingga justru menimbulkan masalah yang lebih kompleks. Pada akhirnya, sistem izin transaksi hanya bertahan sebagai 'regulasi darurat' dan bukan merupakan solusi yang mendasar.
Pencabutan sistem izin transaksi oleh Pemerintah Kota Seoul memang memuat tujuan positif berupa perlindungan hak properti warga, namun kontradiksi dari sisa regulasi dan kebijakan yang ada tetap menjadi tugas yang harus diselesaikan. Pemerintah Kota Seoul memerlukan pemantauan berkelanjutan dan peralihan kebijakan yang fleksibel untuk mencapai dua target sekaligus: 'pelonggaran regulasi' dan 'stabilisasi pasar'. Saat ini adalah momen di mana diperlukan kebijakan seimbang yang tidak hanya sekadar menghapus regulasi, tetapi juga memulihkan kepercayaan pasar dan menjamin hak-hak warga.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup Research Institute. Ia mengelola dan menjalankan blog Naver 'Pasion's World Exploration' dan kanal YouTube 'StuTV'. Buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.