[비즈한국] Pasar properti Kota Otonom Khusus Sejong baru-baru ini mengalami demam pemesanan (subscription) yang belum pernah terjadi sebelumnya. Sebanyak 1,2 juta orang memadati pendaftaran untuk hanya 3 unit rumah yang tersedia dalam pemesanan tanpa urutan (musunwi cheongyak) untuk 'Hillstate Sejong River Park' selama dua hari. Hal ini lebih dari sekadar demam 'lotre properti', melainkan dapat diartikan sebagai sinyal kuat bahwa nilai Kota Sejong masih tetap valid.
Selama ini, Kota Sejong tidak bisa lepas dari tren penurunan di tengah stagnasi pasar properti. Penurunan volume transaksi, peningkatan jumlah unit yang tidak terjual, dan penurunan harga di beberapa area menyebarkan pandangan negatif bahwa "properti Sejong sudah tamat". Namun, hasil pemesanan tanpa urutan kali ini menjadi titik balik yang seketika menepis kekhawatiran tersebut.
Apa sebenarnya makna dari pilihan 1,2 juta orang yang memadati pendaftaran ini? Apakah ini sekadar gerakan spekulatif yang mengincar selisih harga, atau respons aktif dari pembeli riil yang percaya pada potensi pertumbuhan jangka panjang Sejong? Melalui kejadian ini, kita dapat mengonfirmasi alasan mengapa kita harus kembali memperhatikan Kota Sejong.
Pertama, lokasi Sejong yang 'hidup' telah dibuktikan oleh 1,2 juta orang.
Dalam pasar properti, lokasi adalah elemen terpenting. Tidak peduli seberapa bagus sebuah kompleks, jika lokasinya tidak mendukung, nilainya tidak akan bertahan. Sejak didirikan pada tahun 2012, Kota Sejong terus memperkuat perannya sebagai kota pusat administrasi yang komprehensif, dan hingga kini terus berkembang melalui pembangunan Gedung Majelis Nasional di Sejong, relokasi tambahan lembaga pemerintah, dan penarikan perusahaan. Tingkat persaingan pemesanan kali ini harus dilihat bukan sebagai acara sekali waktu, melainkan sebagai contoh yang membuktikan kembali keunggulan lokasi yang dimiliki Sejong.
Kota Sejong tetap menjadi kota yang dirancang paling sistematis di seluruh negeri dan merupakan daerah dengan tingkat infrastruktur tertinggi selain wilayah ibu kota. Jaringan transportasi yang berpusat pada BRT (Bus Rapid Transit), lingkungan tempat tinggal yang nyaman, dan fasilitas pendidikan berkualitas adalah elemen yang secara konsisten menarik permintaan tempat tinggal nyata.
Permintaan eksplosif yang terlihat dalam pemesanan tanpa urutan kali ini membuktikan bahwa keunggulan lokasi tersebut tidak pernah hilang. Ada batasan dalam menilai pasar hanya berdasarkan volatilitas harga. Mengingat potensi pertumbuhan jangka panjang, pasar properti Sejong masih memiliki potensi yang tinggi.
Kedua, selisih harga pasar (market gain) sebesar 400 juta won menunjukkan bahwa Sejong masih memiliki 'premium'.
Alasan lain mengapa pemesanan tanpa urutan kali ini begitu panas adalah 'selisih harga pasar'. Harga jual yang ditetapkan saat pasokan tahun 2017 adalah 302 juta hingga 321 juta won untuk tipe eksklusif 84㎡, dan 399 juta won untuk tipe 105㎡. Namun, karena tipe yang sama di kompleks yang sama terjual seharga 638 juta won (84㎡) dan 800 juta won (105㎡) pada Desember tahun lalu, ini menjadi 'lotre properti' yang menjamin keuntungan minimal 300 hingga 400 juta won bagi siapa pun yang terpilih.
Demam pemesanan melalui selisih harga pasar sebenarnya bukanlah fenomena baru. Namun, alasan mengapa kasus ini menarik perhatian adalah karena tingkat persaingan tersebut muncul meskipun pasar properti Kota Sejong sedang lesu selama 1-2 tahun terakhir. Ini berarti bahwa meskipun Sejong mengalami penyesuaian jangka pendek, dalam jangka panjang terdapat ruang yang cukup untuk kenaikan harga. Jika pasar benar-benar lesu, tidak ada alasan bagi begitu banyak pendaftar untuk berkumpul.
Daripada hanya menganggap fenomena ini sebagai permintaan spekulatif, kita harus melihatnya sebagai pilihan rasional dari investor dan pembeli riil yang mengonfirmasi kembali nilai Sejong. Melalui pemesanan ini, Kota Sejong membuktikan bahwa ia adalah "daerah yang tetap bernilai bahkan setelah gelembungnya pecah".
Ketiga, rencana populasi 800.000 jiwa pada tahun 2040, masa depan Sejong adalah 'sedang berlangsung'.
Kota Sejong bukan sekadar tempat tinggal. Ini adalah tempat di mana fungsi administratif inti Korea berkumpul, dan dijadwalkan untuk tumbuh sebagai basis utama yang akan mendistribusikan peran wilayah ibu kota di masa depan. Secara khusus, menurut 'Rencana Dasar Kota 2040', Kota Sejong sedang dalam proses perluasan berbagai kawasan industri dan jaringan transportasi dengan target populasi terencana lebih dari 800.000 jiwa.
Selain lembaga pemerintah yang sudah ada, Kota Sejong sedang menjalankan rencana untuk memindahkan beberapa fungsi Majelis Nasional. Ini akan menjadi kesempatan untuk lebih meningkatkan signifikansi ekonomi dan politik Kota Sejong, dengan kemungkinan besar terbentuknya klaster administrasi, politik, dan ekonomi.
Jika Stasiun KTX Sejong yang saat ini sedang didiskusikan dibuka, aksesibilitas ke Seoul akan semakin diperkuat, yang diperkirakan akan memberikan dampak positif pada pasar properti perumahan dan komersial.
Kawasan industri berteknologi tinggi terus dibangun. Kota Sejong berkembang bukan hanya sebagai kota administratif, tetapi sebagai kota baru yang berpusat pada industri IT, bio, dan teknologi tinggi. Penciptaan lapangan kerja dan peningkatan permintaan tempat tinggal akibat hal ini adalah suatu keharusan.
Jaringan transportasi umum sedang diselesaikan. BRT dan jaringan kereta api regional terus diperluas, memperkuat sistem transportasi yang menghubungkan bagian dalam dan luar Kota Sejong.
Mempertimbangkan faktor-faktor ini, sangat mungkin bahwa saat ini justru merupakan waktu terbaik untuk masuk ke Kota Sejong. Inilah alasan mengapa sekarang adalah saatnya untuk mengambil perspektif jangka panjang.
Kita harus membuang anggapan bahwa 'Sejong sudah tamat'.
Hasil pemesanan tanpa urutan 'Hillstate Sejong River Park' kali ini secara langsung menunjukkan masa kini dan masa depan pasar properti Sejong. Meskipun mungkin ada penyesuaian jangka pendek, keunggulan lokasi Sejong, premium sebagai ibu kota administratif, masuknya populasi, dan perluasan infrastruktur menunjukkan potensi pertumbuhan jangka panjang yang tetap kokoh.
Mungkin saat ini transaksi sedang sepi dan harga di beberapa kompleks mungkin turun. Namun, dalam jangka panjang, Sejong adalah salah satu kota yang dikembangkan paling terencana di Korea dan salah satu dari sedikit daerah yang masa depannya terjamin. Daripada terpaku pada volatilitas pasar jangka pendek, inilah saatnya bagi para pesimis untuk merenungkan kembali mesin pertumbuhan masa depan yang dimiliki oleh Sejong.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai tim pemimpin divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasyon's World Exploration' dan saluran YouTube 'StuTV'. Buku-bukunya termasuk 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.