[비즈한국] Deogyang-gu terletak bersebelahan dengan Seoul dan telah menjadi pusat transportasi penting sejak zaman Dinasti Joseon. Wilayah ini mencakup area Wondang yang dulunya merupakan pusat Goyang-gun, di mana warisan sejarah yang panjang berdampingan dengan kota-kota baru yang dikembangkan belakangan ini. Secara khusus, setelah kenaikan status Goyang menjadi kota (si), Deogyang-gu telah mengalami pembangunan perkotaan yang intensif dan kini mengukuhkan posisinya sebagai area hunian utama di wilayah metropolitan.
Pembangunan modern di Deogyang-gu dapat dibagi menjadi tiga periode utama: pembangunan Tahap 1 Distrik Hwajeong pada pertengahan 1990-an, Tahap 2 pembangunan Kota Baru Samsong pada 2010-an, dan Tahap 3 pembangunan Kota Baru Changneung yang saat ini sedang menunggu pendaftaran utama (main subscription). Proses pengembangan bertahap ini telah menjadikan Deogyang-gu kawasan yang terus berkembang, dan strategi investasi pun perlu disesuaikan berdasarkan masing-masing periode tersebut.
Tahap 1: Distrik Hwajeong – Investasi Bangunan Lama dan Rekonstruksi
Distrik Hwajeong yang dibangun pada pertengahan 1990-an telah mengukuhkan dirinya sebagai area hunian representatif di Deogyang-gu. Jaringan transportasi di sekitar Stasiun Hwajeong sudah terbangun dengan baik, dan lingkungan tempat tinggal telah meningkat pesat seiring masuknya fasilitas komersial besar serta lembaga publik di sekitarnya.
Namun, banyak apartemen di Distrik Hwajeong yang sudah berumur lebih dari 20 tahun sejak pertama kali dihuni, sehingga proses penuaan bangunan mulai terjadi. Oleh karena itu, kompleks apartemen dengan potensi rekonstruksi kini mulai menarik perhatian. Baru-baru ini, seiring dengan adanya diskusi mengenai penerapan UU Khusus Kota Terencana yang Sudah Tua, kemungkinan besar proyek renovasi dan rekonstruksi akan didorong secara aktif. Dengan demikian, strategi membeli apartemen lama di Distrik Hwajeong untuk target rekonstruksi atau renovasi jangka panjang tampak cukup efektif.
Tahap 2: Kota Baru Samsong – Investasi Properti Semi-Baru yang Undervalued
Kota Baru Samsong adalah wilayah yang dikembangkan secara intensif pada tahun 2010-an dan telah meningkatkan nilai properti Deogyang-gu ke level berikutnya. Kota baru yang terbentuk di sekitar Stasiun Samsong dan Stasiun Wonheung ini memiliki aksesibilitas yang sangat baik ke Seoul, serta infrastruktur kehidupan yang luar biasa karena dikelilingi oleh mal besar seperti Starfield Goyang, IKEA, dan Lotte Outlet.
Meskipun demikian, Kota Baru Samsong masih dianggap sebagai wilayah yang belum dihargai sepenuhnya (undervalued). Walaupun akses ke Seoul sangat mudah, ada pandangan bahwa fasilitas komersial dan budaya di wilayah ini relatif kurang dibandingkan dengan Distrik Hwajeong yang sudah ada. Namun, penilaian rendah ini justru bisa menjadi peluang investasi. Banyak apartemen semi-baru di Samsong yang sudah rampung dihuni dalam beberapa tahun terakhir, sehingga permintaan hunian riil terus meningkat. Jika di masa depan akses ke Seoul menjadi lebih ditekankan, potensi kenaikan harga sangat besar.
Secara khusus, dengan dibukanya jalur GTX-A, kemungkinan nilai Kota Baru Samsong akan dinilai ulang semakin tinggi. Jika jaringan transportasi membaik di masa mendatang, diperkirakan harga di Kota Baru Samsong tidak akan tertinggal jauh jika dibandingkan dengan beberapa area di Seoul. Oleh karena itu, sekarang bisa menjadi peluang yang tepat untuk membeli apartemen yang harganya masih belum mencerminkan nilai aslinya di wilayah Samsong.
Tahap 3: Kota Baru Changneung – Investasi Antisipasi Kota Baru
Kota Baru Changneung adalah wilayah yang dikembangkan sebagai bagian dari kebijakan kota baru tahap ke-3 pemerintah dan saat ini sedang menunggu pendaftaran utama. Kota Baru Changneung direncanakan akan menjadi kompleks hunian dan komersial berskala besar dengan lokasi yang dekat dengan Seoul. Selain itu, dengan pembangunan Stasiun Changneung di jalur GTX-A, aksesibilitas ke Gangnam dan pusat kota utama lainnya diperkirakan akan meningkat drastis.
Saat ini, Kota Baru Changneung masih dalam tahap penawaran awal sehingga harganya relatif terjangkau. Namun, setelah pendaftaran utama dimulai dan hunian mulai ditempati, harga properti di wilayah tersebut kemungkinan besar akan melonjak tajam. Secara khusus, Kota Baru Changneung diharapkan dapat memimpin pembangunan yang seimbang bagi seluruh Deogyang-gu dengan menghubungkan area Hwajeong dan Samsong yang sudah ada.
Sesuai dengan rencana pemerintah, Kota Baru Changneung kemungkinan besar akan berkembang menjadi kawasan hunian utama di wilayah metropolitan. Oleh karena itu, mereka yang sedang mempertimbangkan untuk mendaftar perlu memprioritaskan Kota Baru Changneung. Selain itu, karena biaya investasi awal kemungkinan besar akan tetap rendah untuk jangka waktu tertentu setelah pendaftaran utama, ini bisa menjadi peluang menarik bagi investor yang mencari keuntungan modal jangka pendek.
Deogyang-gu terus berkembang dengan berpusat pada tiga poros: Distrik Hwajeong, Kota Baru Samsong, dan Kota Baru Changneung. Wilayah ini menawarkan berbagai strategi investasi, mulai dari potensi rekonstruksi apartemen lama, potensi kenaikan harga apartemen semi-baru yang undervalued, hingga investasi antisipatif di kota baru.
Secara khusus, seiring dengan rencana pemerintah untuk memperluas jaringan transportasi metropolitan, pembukaan jalur GTX-A diperkirakan akan menjadi sentimen positif yang besar bagi pasar properti di seluruh Deogyang-gu. Oleh karena itu, penting untuk menetapkan strategi investasi jangka panjang dengan berfokus pada area di mana jaringan transportasi dan infrastrukturnya sedang diperbaiki.
Jika Kota Baru Changneung mulai dihuni secara penuh di masa depan, lingkungan hunian di Deogyang-gu akan semakin membaik, dan nilai properti di seluruh wilayah ini kemungkinan besar akan meningkat. Jadi, sekaranglah saat yang tepat untuk berinvestasi di Deogyang-gu.
Kesimpulannya, Deogyang-gu sedang berkembang menjadi kawasan hunian utama di bagian barat laut wilayah metropolitan, melalui tahapan pembangunan Distrik Hwajeong (Tahap 1), Kota Baru Samsong (Tahap 2), dan Kota Baru Changneung (Tahap 3). Dengan adanya pengembangan berkelanjutan dan perluasan infrastruktur, wilayah ini menjadi tempat yang sangat dinantikan kondisinya dalam 10 tahun mendatang.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena "Pashong", pernah menjabat sebagai kepala tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan menjalankan blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan kanal YouTube 'StewTV'. Buku-buku karyanya meliputi 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.