[비즈한국] Di tengah berkepanjangan lesunya pasar properti, tercatat bahwa transaksi apartemen super mewah di Korea Selatan tahun lalu meningkat sekitar 1,6 kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya. Harga apartemen tertinggi yang pada tahun 2023 hanya berkisar di angka 10 miliar won, tahun lalu berhasil menembus 20 miliar won dan mencetak rekor harga baru. Di saat yang sama, kesenjangan antara 20% harga apartemen teratas dan 20% terbawah di Korea mencapai rekor tertinggi sepanjang masa yaitu 11 kali lipat, yang menunjukkan semakin dalamnya polarisasi atau kesenjangan properti.
Berdasarkan analisis Bizhankook pada tanggal 30 terhadap data sistem keterbukaan transaksi nyata Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, jumlah apartemen di Korea yang terjual dengan harga di atas 5 miliar won tahun lalu mencapai 406 unit, naik 253 unit (165%) dibandingkan tahun sebelumnya. Rinciannya, apartemen seharga 5 miliar hingga di bawah 10 miliar won naik sebanyak 236 unit (159%) menjadi 384 unit; harga 10 miliar hingga di bawah 15 miliar won naik 14 unit (350%) menjadi 18 unit; dan harga 15 miliar hingga di bawah 20 miliar won naik 1 unit (100%) menjadi 2 unit. Tahun ini, untuk pertama kalinya dalam sejarah transaksi apartemen di Korea, muncul 2 unit apartemen yang terjual dengan harga di atas 20 miliar won.
Semua apartemen yang terjual di atas 5 miliar won tahun lalu berlokasi di Seoul. Berdasarkan wilayah, Gangnam-gu, Seoul mencatat transaksi super mewah terbanyak dengan 211 kasus, diikuti oleh Seocho-gu (131 kasus), Yongsan-gu (38 kasus), Seongdong-gu (19 kasus), Yeongdeungpo-gu (6 kasus), dan Songpa-gu (1 kasus). Kompleks apartemen tunggal yang mencatatkan transaksi di atas 5 miliar won terbanyak adalah Banpo Xi di Seocho-gu, Seoul (34 kasus). Jika dilihat dari kategori harga di atas 10 miliar won, transaksi terbanyak terjadi di Nine One Hannam, Yongsan-gu, Seoul (5 kasus).
Apartemen yang mencatatkan harga jual tertinggi pada tahun 2024 adalah Nine One Hannam di Yongsan-gu, Seoul. Pada bulan Juli tahun lalu, unit dengan luas eksklusif 273㎡ terjual seharga 22 miliar won, memecahkan rekor harga jual apartemen tertinggi sepanjang masa. Rekor sebelumnya juga dipegang oleh unit dengan luas 274㎡ di kompleks yang sama sebulan sebelumnya, namun harga kali ini melampaui harga tersebut hingga 2 miliar won. Sebelum Nine One Hannam, rekor tertinggi dipegang oleh Parc Hannam dengan luas 269㎡ yang terletak di tepi sungai Han. Apartemen ini sempat mencetak rekor pada Agustus 2023 dengan harga 180 miliar won.
Nine One Hannam adalah apartemen yang dibangun oleh DS Hannam, cucu perusahaan dari Daishin Securities003540, di lokasi bekas kompleks perumahan militer AS. Apartemen ini selesai dibangun pada November 2019 dengan skala 9 gedung (341 unit) yang terdiri dari 4 lantai bawah tanah hingga 9 lantai di atas tanah. Saat mulai dipasarkan tahun 2018, untuk menghindari aturan batas harga jual, apartemen ini menggunakan metode 'sewa selama 4 tahun sebelum dijual' dan mulai dihuni tahun berikutnya. Sesuai jadwal, pengalihan status menjadi kepemilikan seharusnya dilakukan pada tahun 2023, namun karena beban pajak yang meningkat akibat kenaikan tarif pajak properti komprehensif perusahaan dan harga resmi apartemen, pengembang melakukan penjualan lebih awal pada Maret 2021. Harga pengalihan kepemilikan tersebut dilaporkan rata-rata mencapai 61 juta won per 3,3㎡.
Selain itu, 10 apartemen dengan harga jual tertinggi tahun ini antara lain Acro River Park di Seocho-gu, Seoul luas 235㎡ (Agustus, 18 miliar won), Parc Hannam di Yongsan-gu, Seoul 269㎡ (Oktober, 17 miliar won), Acro Seoul Forest di Seongdong-gu, Seoul 198㎡ (Juli, 14,5 miliar won), PH129 di Gangnam-gu, Seoul 274㎡ (Desember, 13,8 miliar won), Nine One Hannam di Yongsan-gu, Seoul 244㎡ (April, 12 miliar won), Hannam The Hill di Yongsan-gu, Seoul 240㎡ (April, 12 miliar won), dan Hyundai 7-cha di Apgujeong-dong, Gangnam-gu, Seoul 245㎡ (Maret dan Juni, masing-masing 11,5 miliar won).
Di antara hunian lama yang telah dibangun lebih dari 20 tahun, apartemen Hyundai di Apgujeong-dong, Gangnam-gu, Seoul terjual dengan harga termahal. Hyundai 7-cha di Apgujeong dengan luas 245㎡ yang dibangun tahun 1979 terjual masing-masing seharga 11,5 miliar won pada Maret dan Juni tahun lalu, mencatatkan harga tertinggi untuk kompleks tersebut. Selain itu, Apgujeong Hyundai 1-cha 196㎡ (Juli, 9 miliar won sebanyak 2 unit, April, 8,9 miliar won), Apgujeong Shin-Hyundai 11-cha 183㎡ (November, 8,6 miliar won), dan total 137 unit (34%) yang berlokasi di distrik apartemen Apgujeong masuk dalam daftar apartemen yang terjual di atas 5 miliar won tahun ini.
Distrik apartemen Apgujeong saat ini dianggap sebagai proyek rekonstruksi terbesar di Korea. Pemerintah Kota Seoul membentuk distrik apartemen Apgujeong di tepi sungai Han di Gangnam-gu pada tahun 1970-an untuk mengaktifkan pasokan apartemen. Setelah itu, apartemen Apgujeong Hyundai (1-14 cha), Miseong (1-2 cha), dan Hanyang (1-8 cha) dibangun dengan padat. Sebagian besar telah berusia lebih dari 40 tahun, dan saat ini sedang mendorong rekonstruksi dengan membaginya menjadi 6 zona di antara kompleks yang berdekatan. Hyundai 7-cha, yang mencatat harga tertinggi untuk hunian lama tahun lalu, termasuk dalam Zona Apgujeong 3 yang berskala paling besar. Tahun ini, Zona Apgujeong 2 dan 3 diperkirakan akan mulai melakukan pemilihan kontraktor.
Harga apartemen cenderung mengalami polarisasi yang semakin dalam. Menurut survei tren harga perumahan KB Kookmin Bank, rasio 5 tingkat harga jual apartemen nasional mencapai 11 kali lipat pada Desember tahun lalu. Ini merupakan angka tertinggi dalam 14 tahun sejak Desember 2008 (8,1 kali lipat) ketika statistik terkait mulai dikumpulkan. Rasio 5 tingkat harga jual apartemen adalah nilai rata-rata 20% teratas (tingkat 5) dibagi dengan rata-rata 20% terbawah (tingkat 1). Semakin besar rasionya, semakin besar pula kesenjangan harga antara perumahan mewah dan perumahan murah.